近年來，在城市建設(shè)加快推進的同時，規(guī)劃更改現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場屢見不鮮，也由此引發(fā)了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。隨著房地產(chǎn)市場治理的加強，規(guī)劃變更的管制力度也不斷提升。專家指出，未來要進一步完善行政審批流程，明確規(guī)劃變更的“底線”和“紅線”，確保規(guī)劃變更目的正當、程序正當。

中國政法大學副校長馬懷德指出，規(guī)劃更改頻發(fā)、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規(guī)劃的剛性約束機制不健全。規(guī)劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規(guī)、不合法的規(guī)劃調(diào)整有機可乘。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長王凱說，在建設(shè)規(guī)劃更改審批中，應(yīng)該把公眾參與流程法定化，從而實現(xiàn)對規(guī)劃編制、更改目的正當性的監(jiān)督。

針對目前建設(shè)規(guī)劃項目變更引起業(yè)主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目規(guī)劃更改，多數(shù)基于項目收益需要，而規(guī)劃更改審批過程中往往忽視對第三方尤其是已購房業(yè)主權(quán)益的保護，最終造成開發(fā)企業(yè)規(guī)劃更改形式“合法”，但對已購房業(yè)主民事“侵權(quán)”的事實。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，城市建設(shè)規(guī)劃跟居民的財產(chǎn)權(quán)利息息相關(guān)，一定程度上規(guī)劃就是利益，規(guī)劃更改涉及的民事權(quán)益問題不容忽視。尤其是分期開發(fā)的項目，后期項目規(guī)劃變更等都會影響已購房業(yè)主居住品質(zhì)。這種潛藏著巨大利益的規(guī)劃變更一定要與物權(quán)法等相關(guān)民事法律很好地銜接。

中國社會科學院法學所研究員孫憲忠表示，目前在規(guī)劃行政許可中存在一些認識“誤區(qū)”。不少規(guī)劃行政部門認為在規(guī)劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的程序和權(quán)限，所做的審批就是合法的。事實上，建設(shè)規(guī)劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權(quán)。

據(jù)了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規(guī)劃管理規(guī)定中，都已針對規(guī)劃修改涉及利害關(guān)系人重大利益關(guān)系的情況，明確要求征得利害關(guān)系人書面同意。

專家認為，目的正當是規(guī)劃調(diào)整的“底線”，不侵犯業(yè)主權(quán)益、程序合法是規(guī)劃變更的“紅線”。各地應(yīng)根據(jù)物權(quán)法的精神進一步完善相關(guān)法規(guī)政策，嚴格規(guī)劃審批，讓規(guī)劃兼顧效率和公平，引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

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