受通脹的影響，美國(guó)房?jī)r(jià)正以驚人的速度上漲。一些人聲稱，美聯(lián)儲(chǔ)沒有給予房?jī)r(jià)足夠的關(guān)注。

根據(jù)最新的標(biāo)準(zhǔn)普爾國(guó)家房屋價(jià)格指數(shù)(CoreLogic Case-Shiller Index)顯示，1月份全美房?jī)r(jià)同比上漲11.2%。這是近15年來最大的增幅。鳳凰城、西雅圖和圣地亞哥漲幅最大，分別上漲15.8%、14.3%和14.2%。

相比之下，去年12月、11月、10月、9月、8月和7月的房?jī)r(jià)同比漲幅分別為10.4%、9.5%、8.4%、7%、5.8%和4.8%。2020年1月，年增長(zhǎng)率僅為3.9%，月度波動(dòng)幅度很小。

在標(biāo)準(zhǔn)普爾國(guó)家房屋價(jià)格指數(shù)30多年的數(shù)據(jù)中，今年1月份與去年同期相比，房?jī)r(jià)上漲最大，影響波及20個(gè)美國(guó)城市。標(biāo)準(zhǔn)普爾道瓊斯指數(shù)公司總經(jīng)理兼指數(shù)投資策略全球主管克雷格拉扎拉指出：

“1月份每個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅都高于該市的中值。”

房?jī)r(jià)上漲如此之快的主要原因是房子供不應(yīng)求，房屋競(jìng)拍現(xiàn)在成為了常態(tài)。美聯(lián)儲(chǔ)主導(dǎo)的抵押貸款利率也在發(fā)揮關(guān)鍵作用。

雖然目前利率略有上升，但仍接近歷史低點(diǎn)，去年創(chuàng)下了十幾次新低。抵押貸款利率大致跟隨10年期美國(guó)國(guó)債收益率，而10年期美國(guó)國(guó)債收益率在疫情期間大幅下降。抵押貸款利率還受到住房抵押貸款證券(MBS)買入量和收益率的影響。買入這些證券為抵押貸款市場(chǎng)提供了流動(dòng)資金。

廉價(jià)的借貸成本為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了動(dòng)力。1月份抵押貸款利率暴跌至創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)2.65%，提高了民眾的借貸能力。由于市場(chǎng)上房屋庫(kù)存很少，買家競(jìng)相加價(jià)令近幾個(gè)月來價(jià)格飛漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加火熱。

自從上次經(jīng)濟(jì)衰退之后，美聯(lián)儲(chǔ)一直在縮減MBS購(gòu)買規(guī)模，以使市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)。但在去年3月疫情爆發(fā)前后，美聯(lián)儲(chǔ)轉(zhuǎn)而增加MBS購(gòu)買量。現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)擁有超過三分之一的MBS市場(chǎng)。

2019年初，美聯(lián)儲(chǔ)持有1.6萬億美元機(jī)構(gòu)MBS。到2020年3月中旬，美聯(lián)儲(chǔ)將這一數(shù)字縮減至1.37萬億美元。然后，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)因?yàn)樾鹿谝咔槎霈F(xiàn)下降時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)開始再次購(gòu)買更多的MBS。截至上周，美聯(lián)儲(chǔ)持有2.2萬億美元機(jī)構(gòu)MBS。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始升溫。疫情期間的居家令影響到消費(fèi)者的住所選址，而住房的需求尚未緩解。低抵押貸款利率只是在火上澆油。布萊克利咨詢集團(tuán)(Bleakley Advisory Group)首席投資官皮特·伯克瓦(Peter Boockvar)說：

“為什么美聯(lián)儲(chǔ)還在購(gòu)買MBS?房?jī)r(jià)變動(dòng)不包括在CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))或PCE(個(gè)人消費(fèi)支出物價(jià)指數(shù))的計(jì)算內(nèi)，但是對(duì)于那些想買房子的人來說，通貨膨脹的影響是真實(shí)存在的。美聯(lián)儲(chǔ)要再次為排擠首次購(gòu)房者負(fù)責(zé)。”

他補(bǔ)充表示：

“我不認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)內(nèi)部有對(duì)房?jī)r(jià)任何討論。他們一直放任不管。”

美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)言人拒絕對(duì)此予以置評(píng)。但如果美聯(lián)儲(chǔ)再次縮減購(gòu)債規(guī)模，或完全停止購(gòu)買MBS，情況會(huì)如何?抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)的首席運(yùn)營(yíng)官馬修·格雷厄姆(Matthew Graham)問道：

“是否存在某種流動(dòng)性崩潰或信貸危機(jī)，對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)造成沖擊?”

但格雷厄姆也承認(rèn)：

“不管美聯(lián)儲(chǔ)有沒有購(gòu)買MBS，疫情期間的抵押貸款利率都很低。抵押貸款利率與10年期美國(guó)國(guó)債收益率保持與過去10年一樣的差值(而且在過去的一年里，兩者從未跌破這一歷史區(qū)間)。利率上升是因?yàn)橐咔殚_始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。”

因此，給房?jī)r(jià)降溫的最好辦法就是增加市場(chǎng)上的房地產(chǎn)供應(yīng)，減少需求。CoreLogic主席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞爾瑪·赫普說：

“房?jī)r(jià)和抵押貸款利率飆升導(dǎo)致消費(fèi)者支付能力下降，這將會(huì)阻止一些潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，目前最大的擔(dān)憂是可售的房屋供不應(yīng)求。”

關(guān)鍵詞： 美國(guó)房?jī)r(jià)