兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近一年，潘石屹最終還是回到“原點(diǎn)”。只是，黑石集團(tuán)此次出價(jià)30億美元，與去年40億美元的交易對(duì)價(jià)相比算是打了七五折。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。

“分手”不足一年，SOHO中國(guó)與黑石集團(tuán)又傳出“復(fù)合”的風(fēng)聲。興趣廣泛的潘石屹還是決定將SOHO中國(guó)賣給“前任”黑石集團(tuán)。

6月16日，有消息稱，黑石集團(tuán)擬以近30億美元的價(jià)格私有化SOHO中國(guó)，交易最快將在本周宣布。當(dāng)日晚間，SOHO中國(guó)方面對(duì)此事進(jìn)行了官宣。公司稱，黑石集團(tuán)擬以現(xiàn)金要約收購(gòu)公司全部股份，收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，總額236.58億港元。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)對(duì)這一消息并不感到意外。就在前一日，SOHO中國(guó)披露停牌公告，公司雖沒(méi)有透露停牌的原因，但停牌公告中的“收購(gòu)及合并”四個(gè)字不禁讓人浮想，此次停牌或?qū)⒃俅紊婕百Y產(chǎn)買賣。

“縮水”10億美元

在過(guò)去幾年間，發(fā)展失利的SOHO中國(guó)多次將旗下資產(chǎn)擺上貨架進(jìn)行出售。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)賣掉了超300億元的資產(chǎn)。

大甩賣之后，SOHO中國(guó)目前共持有9個(gè)項(xiàng)目，其中包括潘石屹曾經(jīng)最引以為傲的八大核心項(xiàng)目，即前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO。

但上述八個(gè)項(xiàng)目也已有出售消息傳出。早在2019年10月，市場(chǎng)便有消息稱，潘石屹想要出售上述八個(gè)項(xiàng)目，交易價(jià)值可能高達(dá)80億美元。

也是這一消息令業(yè)內(nèi)人士嗅到了不同尋常的味道，潘石屹或許正在清倉(cāng)SOHO中國(guó)在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)。

或是由于交易價(jià)值太高，上述八個(gè)核心項(xiàng)目一直沒(méi)有找到買家。四個(gè)月后，SOHO中國(guó)私有化的消息傳來(lái)，潘石屹的離場(chǎng)方式由出售核心資產(chǎn)變?yōu)樯鲜泄舅接谢?/p>

2020年3月11日，SOHO中國(guó)發(fā)布消息稱，公司正在與海外金融投資者洽談進(jìn)行戰(zhàn)略合作的事宜，可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

這一消息與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的另一則報(bào)道頗為契合。彼時(shí)，有媒體報(bào)道稱，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元。此外，黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。

但上述交易并沒(méi)有談攏。2020年8月，SOHO中國(guó)稱公司與海外投資者的討論已經(jīng)終止，雙方未就潛在交易條款達(dá)成共識(shí)。

2020年11月，市場(chǎng)上又有了新動(dòng)向，SOHO中國(guó)與高瓴資本進(jìn)行了初步談判，高瓴資本擬將前者私有化，交易或?qū)⒊^(guò)20億美元。但隨后，雙方皆對(duì)該則消息進(jìn)行了否認(rèn)。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)近一年，潘石屹最終還是回到“原點(diǎn)”。只是，黑石集團(tuán)此次出價(jià)30億美元，與去年40億美元的交易對(duì)價(jià)相比算是打了七五折。

潘石屹難挽狂瀾?

據(jù)悉，黑石集團(tuán)是美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司，也是世界知名的頂級(jí)投資公司，在全球范圍內(nèi)管理6490億美元資產(chǎn)，專注于私募股權(quán)、房地產(chǎn)、公債、上市股權(quán)等投資工具。

近年來(lái)，黑石集團(tuán)的身影多次出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)收并購(gòu)之中。2021年1月，黑石集團(tuán)以40.62億元的價(jià)格收購(gòu)了富力旗下位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園物業(yè)的70%權(quán)益;6月3日，泛?？毓膳c黑石集團(tuán)簽署協(xié)議，前者以13億美元的價(jià)格出售旗下美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)(IDG)。

若此番私有化SOHO中國(guó)成功，黑石集團(tuán)將完成在亞洲最大經(jīng)濟(jì)體的最大一筆房地產(chǎn)投資。這也意味著，潘石屹離場(chǎng)之路將迎來(lái)終點(diǎn)。

這對(duì)SOHO中國(guó)而言或許也是一件好事。香頌資本執(zhí)行董事沈萌曾在采訪中對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者提及，SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)是物業(yè)，屬于長(zhǎng)期穩(wěn)定收入類別，不具成長(zhǎng)性。私有化退出后日常經(jīng)營(yíng)，或是最好的結(jié)果。

2017年短暫地盈利暴增后，SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)情況便開始每況愈下。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，該公司的營(yíng)收同比增長(zhǎng)率分別為-12.32%、7.34%、18.65%;對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)同比增幅分別為-59.33%、-30.85%、-59.77%。

2020年，SOHO中國(guó)目前所持有的9個(gè)物業(yè)項(xiàng)目平均出租率為79%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入約14億元，占總營(yíng)收的比例為63.88%左右。而2017年該占比約為85%，下降了超20個(gè)百分點(diǎn)。

租金收入下降的同時(shí)，SOHO中國(guó)的貨幣資金也在持續(xù)減少，但負(fù)債水平卻仍在攀升。

2020年，SOHO中國(guó)賬面貨幣資金大幅降至4.66億元，2018年、2019年則分別為55.66億元、24.3億元。公司同期的短期負(fù)債數(shù)額為10.12億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)達(dá)到31億元，負(fù)債總額較2019年的326.13億元增至331.57億元。

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