首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”;02868.HK)獲批私有化后，仍“錢景”堪憂。

7月27日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布《關(guān)于行使2018年度第二期中期票據(jù)贖回權(quán)的公告》。公告稱：“結(jié)合公司經(jīng)營情況及資金安排，公司計(jì)劃于8月29日贖回‘18首創(chuàng)置業(yè)MTN001’，贖回金額20億元，付息金額1.23億元，贖回價(jià)格100元/百元面值。”

首創(chuàng)置業(yè)此次贖回的票據(jù)僅是其近30個(gè)已發(fā)行未到期票據(jù)之一。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，首創(chuàng)置業(yè)的未到期票據(jù)余額合計(jì)約為298.83億元。而這些票據(jù)債券，也僅是首創(chuàng)置業(yè)千億負(fù)債的冰山一角。

負(fù)債壓身、經(jīng)營業(yè)績波動(dòng)，自認(rèn)已經(jīng)基本失去上市平臺(tái)股權(quán)融資優(yōu)勢(shì)、失去上市原有意義的首創(chuàng)置業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)退市，獲得北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“首創(chuàng)集團(tuán)”)私有化。根據(jù)2020年報(bào)，截至2020年末，首創(chuàng)集團(tuán)持有首創(chuàng)置業(yè)56.7%的股份，為第一大股東。

根據(jù)7月29日首創(chuàng)集團(tuán)在2021年半年工作總結(jié)會(huì)議披露數(shù)據(jù)，2021年上半年，首創(chuàng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入231.1億元，完成全年目標(biāo)的42%，上半年未實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過半。

作為首創(chuàng)置業(yè)的大股東，首創(chuàng)集團(tuán)自身也是債務(wù)高企，并因欠款身陷多起訴訟，如今私有化又能否緩解首創(chuàng)置業(yè)的資金壓力?《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系首創(chuàng)集團(tuán)及首創(chuàng)置業(yè)，一直未收到公司方面回復(fù)。

溢價(jià)私有化

首創(chuàng)置業(yè)于2003年在香港聯(lián)交所主板上市交易;時(shí)隔近20年后，首創(chuàng)置業(yè)自愿申請(qǐng)退市。根據(jù)今年7月9日晚間首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告，公司已與北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡稱“首創(chuàng)城市發(fā)展”)訂立合并協(xié)議，將根據(jù)合并協(xié)議的條款及條件實(shí)施合并，并擬向聯(lián)交所申請(qǐng)自愿撤銷H股于聯(lián)交所的上市地位。

根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)退市計(jì)劃，首創(chuàng)城市發(fā)展作為本次私有化的要約人，是首創(chuàng)集團(tuán)專門為合并首創(chuàng)置業(yè)而成立的，此前并未持有首創(chuàng)置業(yè)任何股份。工商信息顯示，首創(chuàng)城市發(fā)展于6月10日剛剛注冊(cè)成立，是首創(chuàng)集團(tuán)持股100%的全資子公司。公告顯示，合并完成后，首創(chuàng)城市發(fā)展將承接首創(chuàng)置業(yè)的全部資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及一切其他權(quán)利及義務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)隨后將注銷登記。

公告顯示，支付注銷H股及非H股外資股的總對(duì)價(jià)將以內(nèi)部資源支付。于公告日期，首創(chuàng)置業(yè)已發(fā)行的有關(guān)證券約43.63億股股份，其中包括約15.31億股H股、24.74億股內(nèi)資股及3.58億股非H股外資股。當(dāng)中，首創(chuàng)集團(tuán)擁有首創(chuàng)置業(yè)24.74億股內(nèi)資股。

根據(jù)公告，首創(chuàng)城市發(fā)展將向首創(chuàng)置業(yè)H股股東以現(xiàn)金支付注銷價(jià)每股H股2.80港元、向非H股外資股股東以現(xiàn)金支付注銷價(jià)每股非H股外資股人民幣2.33元;及向內(nèi)資股股東(即首創(chuàng)集團(tuán))支付注銷價(jià)每股內(nèi)資股人民幣2.33元。據(jù)此簡單計(jì)算，首創(chuàng)城市發(fā)展須以現(xiàn)金支付約42.87億港元及人民幣8.36億元(相當(dāng)于約10.02億港元)，合計(jì)約52.89億港元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)公布私有化停牌前五個(gè)交易日收盤均價(jià)為1.73港元/股，以注銷價(jià)每股H股2.80港元來看，溢價(jià)約61.85%。

腳踩兩道紅線

公開資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合營運(yùn)商，主要以發(fā)展中高檔住宅為主，高檔商用物業(yè)開發(fā)為輔，以及多種物業(yè)類型綜合營運(yùn)。自從2003年成功在香港上市后，首創(chuàng)置業(yè)就曾多次傳出回歸A股的消息，但是均未實(shí)現(xiàn)。

首創(chuàng)置業(yè)作為一家上市18年多的大型房地產(chǎn)企業(yè)，近年來的業(yè)績表現(xiàn)并不理想。財(cái)報(bào)顯示，2018年至2020年，首創(chuàng)置業(yè)的營業(yè)收入分別為232.57億元、187.49億元、202.75億元，凈利潤分別為13.75億元、13.16億元、3762.30萬元，逐年下滑。

此前，首創(chuàng)置業(yè)曾在2018年提出“三年千億”的發(fā)展目標(biāo)，并要在2019年實(shí)現(xiàn)銷售額千億。

不過，以2020年銷售額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)2020年全年實(shí)現(xiàn)銷售額708.6億元，在行業(yè)中排名位列56，與千億目標(biāo)相比，首創(chuàng)置業(yè)的銷售額仍存差距。

今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額402.7億元，同比增長19.5%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積約174.3萬平方米。

與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還有千億負(fù)債懸頂。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債為1632.2億元，較2019年1432.28億元呈現(xiàn)較大幅度增長。其中，有息負(fù)債為974億元。而公司年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為356.5億元。

此外，首創(chuàng)置業(yè)還腳踩“三道紅線”中的兩條。2020年，首創(chuàng)置業(yè)的剔除預(yù)售款以后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%;凈負(fù)債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。前兩項(xiàng)指標(biāo)仍觸碰“紅線”。這也將限制公司后續(xù)的融資增長比例。

大股東欠款身陷訴訟

首創(chuàng)置業(yè)債務(wù)壓身，其大股東首創(chuàng)集團(tuán)的資金狀況也并不樂觀。

根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)7月12日發(fā)布《關(guān)于簽署吸收合并協(xié)議的公告》，若本次吸收合并最終完成，合并方作為合并后存續(xù)方將成為首創(chuàng)集團(tuán)100%持股的國有全資企業(yè)。

首創(chuàng)集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，首創(chuàng)集團(tuán)組建于1995年，是北京市政府所屬的國有大型企業(yè)。多年的發(fā)展，首創(chuàng)集團(tuán)已經(jīng)構(gòu)建環(huán)保產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和金融服務(wù)四大核心主業(yè)，擁有4家上市公司(分別為首創(chuàng)置業(yè)、北京首創(chuàng)股份有限公司、首創(chuàng)環(huán)境控股有限公司、首創(chuàng)鉅大有限公司)。截至2020年末，首創(chuàng)集團(tuán)總資產(chǎn)超4000 億元。

值得注意的是，首創(chuàng)集團(tuán)近期卻因拖欠款項(xiàng)而訴訟纏身。在近期上海電氣集團(tuán)股份有限公司(簡稱“上海電氣”)因87億元應(yīng)收賬款逾期的財(cái)務(wù)風(fēng)波中，浮現(xiàn)了首創(chuàng)集團(tuán)的欠款情況。

上海電氣5月30日發(fā)布的《關(guān)于子公司重大訴訟的公告》顯示，上海電氣持股40%的控股子公司上海電氣通訊技術(shù)有限公司(簡稱“通訊公司”)應(yīng)收賬款普遍逾期，為減少損失，通訊公司向上海市第二中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告首創(chuàng)集團(tuán)、北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司貿(mào)易分公司向通訊公司合計(jì)支付貨款11.93億元及違約金。法院已于2021年5月27日立案受理。

根據(jù)企查查裁判文書信息，首創(chuàng)集團(tuán)的訴訟糾紛不少，被起訴案由主要有企業(yè)借貸糾紛22起，買賣合同糾紛17起等。

財(cái)務(wù)方面，根據(jù)首創(chuàng)集團(tuán)債券財(cái)務(wù)信息，2018年至2020年，首創(chuàng)集團(tuán)的營業(yè)收入489.49億元、459.17億元、508.32億元;凈利潤分別為45億元、51.47億元、39.29億元，略有波動(dòng)。

近三年首創(chuàng)集團(tuán)的負(fù)債卻呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，總負(fù)債由2018年的2466.2億元上漲至2021年一季度末的3152.56億元;其中，帶息債務(wù)由1648.3億元漲至2047.39億元;而同期，貨幣資金僅從390.12億元升至585.97億元，截至2021年一季度，首創(chuàng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為75.61%，高于行業(yè)中位數(shù)62.39%。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，首創(chuàng)集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)利潤率為3.38%，較2020年末的11.6%出現(xiàn)較大降幅。

首創(chuàng)集團(tuán)2021年上半年還未實(shí)現(xiàn)過半營收目標(biāo)。據(jù)首創(chuàng)集團(tuán)披露，2021年上半年，首創(chuàng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入231.1億元，同比增長19.9%，完成全年目標(biāo)的42%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤7.1億元，同比增長26.3%;實(shí)現(xiàn)經(jīng)營凈現(xiàn)金流51.8億元，同比增長9.8%。

如今，吸收合并首創(chuàng)置業(yè)后，訴訟纏身、債務(wù)高企的首創(chuàng)集團(tuán)能否帶領(lǐng)首創(chuàng)置業(yè)走出債務(wù)窘境，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展?《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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