近日，正榮地產(chǎn)(4.94,0.05,1.02%)(06158.HK)披露2018年業(yè)績(jī)預(yù)喜公告，公司預(yù)計(jì)2018年股東應(yīng)占溢利與2018年中報(bào)所示的股東應(yīng)占溢利相比，增長(zhǎng)不少于40%。

正榮地產(chǎn)在公告中披露，溢利增長(zhǎng)的原因?yàn)樵摷瘓F(tuán)已交付建筑面積的增加、平均售價(jià)大幅上漲以及該等物業(yè)毛利的大幅增加。

近年來，正榮地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)張，但公司負(fù)債水平也是不斷上漲。截至2018年6月30日，正榮地產(chǎn)總負(fù)債1069.86億元，比2017年末增長(zhǎng)13.6%。

在2018年1月16日掛牌港交所之后，正榮地產(chǎn)先后進(jìn)行了6次優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，融資合計(jì)11.8億美元(約合人民幣79.16億元)，另外發(fā)行2次資產(chǎn)支持債券(ABS)，融資合計(jì)35.05億元人民幣，公司的子公司還發(fā)行債券融資20億元人民幣。

加上正榮地產(chǎn)上市時(shí)融資38.44億港元(約合人民幣32.85億元)，截至2019年3月3日，公司在資本市場(chǎng)總計(jì)融資約167.06億元人民幣。

上述融資，正榮地產(chǎn)均用來償還集團(tuán)的債務(wù)和撥付現(xiàn)有債項(xiàng)，通過一系列動(dòng)作，公司凈債務(wù)與權(quán)益比率從2017年底的183.2%改善至2018年年中的171.8%。

不過，這與正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)談銘恒 “目標(biāo)是把凈負(fù)債比率控制在100%以內(nèi)”的表述相去甚遠(yuǎn)。2018年11月15日，正榮地產(chǎn)宣布執(zhí)行董事兼副總裁陳偉健接任談銘恒的公司財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就公司業(yè)績(jī)等問題聯(lián)系正榮地產(chǎn)相關(guān)人員，但截至發(fā)稿時(shí)沒有得到回復(fù)。

正榮地產(chǎn)規(guī)模大擴(kuò)張 負(fù)債水漲船高超千億

2018年1月16日，正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，每股發(fā)售價(jià)為3.99港元，國(guó)際發(fā)售股份9億股，占全球發(fā)售下初步可供認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份總數(shù)90%(超額配股權(quán)獲行使之前)，最終獲得的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為38.43億港元(約合人民幣32.85億元)。

另外，國(guó)際發(fā)售中超額分配1.5億股股份，合計(jì)21.93億股國(guó)際發(fā)售股份已獲認(rèn)購(gòu)，相當(dāng)于根據(jù)國(guó)際發(fā)售初步可供認(rèn)購(gòu)總數(shù)9億股國(guó)際發(fā)售股份約2.44倍，建銀國(guó)際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，正榮分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額169億元、306億元、490億元和910億元。但是在公司規(guī)模迅速擴(kuò)張的同時(shí)，負(fù)債也水漲船高。

根據(jù)正榮地產(chǎn)IPO公告顯示，公司流動(dòng)負(fù)債由2014年的252.15億元增加至2017年中的601.39億元，未償還銀行貸款及其他借貸總額從2014年的301.81億元，增加至2017年中的364.14億元。

正榮地產(chǎn)稱上市后，公司在資本市場(chǎng)的融資管道正逐步打開。2018年9月10日，正榮地產(chǎn)披露公司中期業(yè)績(jī)，2018年前六個(gè)月集團(tuán)合同銷售金額達(dá)人民幣581億元，同比增長(zhǎng)170.3%，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)52.3%至人民幣123億元。

2018年上半年，正榮地產(chǎn)的毛利為人民幣27億元，公司擁有人應(yīng)占的期內(nèi)溢利同比增長(zhǎng)171.9%至人民幣8億元。

值得關(guān)注的是，截至2018年6月30日，正榮地產(chǎn)總負(fù)債1069.86億元，比2017年末增長(zhǎng)13.6%。

2018年上半年公司凈債務(wù)與權(quán)益比率從2017年底的183.2%改善至171.8%，借款成本方面，正榮地產(chǎn)在銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率為7.4%，比2017年底的7.3%增加0.1個(gè)百分點(diǎn)，正榮地產(chǎn)稱主要是由于境外融資成本增加。

在融資成本這一項(xiàng)中，證券化安排項(xiàng)下銀行貸款及其他借款、公司債券、優(yōu)先票據(jù)以及收據(jù)的利息從2017年中的14.63億元，增加至2018年中的17.21億元，合約負(fù)債重大融資部分產(chǎn)生的利息為5.54億元，資本化利息從12.11億元增加至20.84億元。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)談銘恒表示，未來會(huì)繼續(xù)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，用長(zhǎng)期的負(fù)債置換短期的負(fù)債，公司目標(biāo)是把凈負(fù)債比率控制在100%以內(nèi)。

不過還沒有完成這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，談銘恒就辭去了正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)一職。2018年11月15日，正榮地產(chǎn)宣布執(zhí)行董事兼副總裁陳偉健接任談銘恒的公司財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)。

資料顯示，陳偉健在2015年3月至2018年8月?lián)涡鲁前l(fā)展控股(9.11,0.18,2.02%)有限公司的執(zhí)行董事、副總裁兼授權(quán)代表，主要負(fù)責(zé)監(jiān)督財(cái)務(wù)管理及資本市場(chǎng)相關(guān)事宜。此前陳偉健還曾在時(shí)代中國(guó)控股(14.36,0.46,3.31%)有限公司、金輪天地控股(0.77,0.00,0.00%)有限公司擔(dān)任過財(cái)務(wù)總監(jiān)、公司秘書兼授權(quán)代表。

上市后募資達(dá)134億元 票據(jù)、ABS、債券輪番上陣

正榮地產(chǎn)在上市后，共進(jìn)行8次融資和1次子公司債券融資，其中優(yōu)先票據(jù)融資合計(jì)11.8億美元(約合人民幣79.16億元)，資產(chǎn)支持債券(ABS)合計(jì)35.05億元人民幣，子公司債券融資20億元人民幣，共計(jì)134.21億元人民幣。

2018年4月10日，正榮地產(chǎn)公告，公司全資附屬公司正榮地產(chǎn)控股股份有限公司決定根據(jù)上海證券交易所出具的無異議函，向在中國(guó)的合資格投資者發(fā)行購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券(ABS)，本金額為人民幣24.21億元，天風(fēng)證券股份有限公司為該發(fā)行的管理人。

資產(chǎn)支持證券將分兩個(gè)份額在上海證券交易所發(fā)行，第一即是資產(chǎn)支持證券優(yōu)先級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣23億元，三年期，發(fā)行利率7.30%(“優(yōu)先級(jí)份額”);第二即是資產(chǎn)支持證券的次級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣1.21億元，三年期，無固定利率(“次級(jí)份額”)。正榮地產(chǎn)稱，上述資產(chǎn)支持證券(ABS)所募得的款項(xiàng)將用作償還集團(tuán)的債務(wù)。

隨后在2018年6月22日，正榮地產(chǎn)披露將發(fā)行2.5億美元2020年到期年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)。公司及附屬公司擔(dān)保人與建銀國(guó)際、國(guó)泰君安(17.48,0.10,0.58%)國(guó)際(1.65,-0.01,-0.60%)、海通國(guó)際(3.48,0.00,0.00%)、瑞銀、光銀國(guó)際、德意志銀行、渣打銀行及摩根富國(guó)證券有限公司訂立購(gòu)買協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)票據(jù)發(fā)行。公司擬動(dòng)用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng)。

2018年9月20日，正榮地產(chǎn)公告公司將發(fā)行于2021年到期、本金總額為2.8億美元的12.5%優(yōu)先票據(jù)。公司及附屬公司擔(dān)保人與德意志銀行、BNPPARIBAS、光銀國(guó)際、興證國(guó)際(0.75,0.01,1.35%)、招銀國(guó)際、Future Land Resources、海通國(guó)際、滙豐及UBS就票據(jù)發(fā)行訂立購(gòu)買協(xié)議。公司擬動(dòng)用票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再次撥付現(xiàn)有債項(xiàng)。

僅僅8天之后，2018年9月28日，正榮地產(chǎn)的全資附屬公司——江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，發(fā)行2048年公司債券，本金總額為人民幣20億元，為期三年，首兩年每年票面利率7.5%，所得款項(xiàng)擬用于為江西正榮房地產(chǎn)的現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

2018年10月25日，正榮地產(chǎn)又額外發(fā)行7000萬美元2021到期年息12.5%的優(yōu)先票據(jù)，將與公司2018年9月20日披露發(fā)行的2.8億美元(2021年到期、年息12.5%)的優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。

2018年11月29日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，公司全資附屬正榮地產(chǎn)控股股份有限公司決定根據(jù)上海證券交易所出具的無異議函向中國(guó)的合資格投資者發(fā)行購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券(ABS)，本金額為人民幣10.84億元，管理人為天風(fēng)證券股份有限公司。

資產(chǎn)支持證券將分兩個(gè)份額在上海證券交易所發(fā)行，第一種即是資產(chǎn)支持證券優(yōu)先級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣10.29億元，兩年期，發(fā)行利率7.2%。第二種即是資產(chǎn)支持證券的次級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣5500萬元，兩年期，無固定利率。

2019年1月16日，正榮地產(chǎn)公告稱，額外發(fā)行1.5億美元2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率10.5%。正榮地產(chǎn)及附屬公司擔(dān)保人與德意志銀行、建銀國(guó)際、招銀國(guó)際、國(guó)泰君安國(guó)際、海通國(guó)際、渣打銀行及匯豐就額外票據(jù)發(fā)行訂立購(gòu)買協(xié)議。上述機(jī)構(gòu)已獲委任為額外票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席牽頭人及聯(lián)席賬簿管理人，同時(shí)也是本次票據(jù)的初始買家。

公告顯示，此次票據(jù)將與2018年6月28日發(fā)行的2.5億美元、2020年到期年利率10.5%的優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。正榮地產(chǎn)計(jì)劃以額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再融資其現(xiàn)有債務(wù)。

2019年2月12日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2.3億美元優(yōu)先票據(jù)，年息9.80%，于2021年到期。該票據(jù)將于香港聯(lián)交所上市發(fā)行。公告披露，相關(guān)協(xié)議方包括德意志銀行、建銀國(guó)際、光銀國(guó)際、招銀國(guó)際、國(guó)泰君安國(guó)際、海通國(guó)際、渣打銀行及匯豐等多家銀行或機(jī)構(gòu)。正榮地產(chǎn)表示，該票據(jù)發(fā)行將用于支付現(xiàn)有債務(wù)。

2019年3月3日，正榮地產(chǎn)公告，公司及附屬公司擔(dān)保人與渣打銀行、BNP PARIBAS、建銀國(guó)際、光銀國(guó)際、中信里昂證券、招銀國(guó)際、德意志銀行、國(guó)泰君安國(guó)際、海通國(guó)際及匯豐就發(fā)行2億美元2022年到期年息9.15%的優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議。公司計(jì)劃以票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額再融資其現(xiàn)有債務(wù)。(記者 關(guān)婧)

關(guān)鍵詞： 正榮地產(chǎn) 負(fù)債率 高