“我們是一個(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒(méi)有錢(qián)，更別說(shuō)投資其它了”、“按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)?？蛇_(dá)15萬(wàn)億的行業(yè)，去年(2017年)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬(wàn)億到14萬(wàn)億之間。”在3月1日晚間“亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇第十八屆年會(huì)”的閉幕會(huì)議上，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)董事長(zhǎng)孫宏斌做了一場(chǎng)題為“房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，投資美好生活”的主題演講。

在演講中，孫宏斌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性。“按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)?？蛇_(dá)15萬(wàn)億的行業(yè)，去年(2017年)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬(wàn)億到14萬(wàn)億之間。”孫宏斌說(shuō)：“大家都在買(mǎi)房子，都在買(mǎi)股票，但是我想說(shuō)，雖然誰(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我感覺(jué)絕對(duì)不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動(dòng)的，甚至是十年里，都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上。”

自從孫宏斌入股樂(lè)視之后，在公開(kāi)場(chǎng)合提到“美好生活”的頻率越來(lái)越高。這一次也不例外，孫宏斌在談完房地產(chǎn)之后，接著就是談“美好生活”。

孫宏斌稱(chēng)，“美好生活就是你的基本生活需求滿(mǎn)足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂(lè)，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)。”

樂(lè)視和萬(wàn)達(dá)，這兩家公司在2017年與孫宏斌緊密的聯(lián)系在了一起。

2017年1月份，孫宏斌攜150億元火速入股樂(lè)視網(wǎng)(5.500,0.30,5.77%)、樂(lè)視致新和樂(lè)視影業(yè)三家公司。6個(gè)月之后，7月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)雙雙宣布，旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目按照注冊(cè)資本的價(jià)格作價(jià)，加上76家酒店，打包以632億元賣(mài)給了融創(chuàng)。這筆交易最終加入了廣東地產(chǎn)商富力地產(chǎn)(02777.HK)。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。而富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)77家城市酒店全部股權(quán)。

孫宏斌在演講中表示，美好生活投資很難，但前景可觀。“美好生活為什么投資很難?難在哪呢?東升大哥現(xiàn)在投的這個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢?我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門(mén)檻特別高，隨便一個(gè)旅游的項(xiàng)目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)這些項(xiàng)目做完以后，大概會(huì)持有2000億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬(wàn)達(dá)城，最后我們持有的酒店群和萬(wàn)達(dá)mall和游樂(lè)場(chǎng)再加上秀場(chǎng)，加起來(lái)就得100多億，青島都是200多億，門(mén)檻很高。”

孫宏斌在提到萬(wàn)達(dá)的同時(shí)，也沒(méi)忘記樂(lè)視。“掙錢(qián)的行業(yè)是很少的，你要投很多錢(qián)，有的虧了，有的投出來(lái)了，所以說(shuō)需要投很多錢(qián)。精彩的我還沒(méi)有說(shuō)呢，還有樂(lè)視。我說(shuō)這個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好，美好生活也好，不是誰(shuí)都能投的，這個(gè)東西門(mén)檻很高的，但是如果堅(jiān)持下來(lái)，你的優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯。”

以下為孫宏斌演講全文：

為什么叫房地產(chǎn)下半場(chǎng)?我覺(jué)得換成哪個(gè)行業(yè)都可以，比如AI的下半場(chǎng)，AI的下半場(chǎng)就是找對(duì)象，也是美好生活的一部分;比如互聯(lián)網(wǎng)的下半場(chǎng)，也是投資美好生活。

這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么?為什么大家都在投科技創(chuàng)新，投AI?目標(biāo)就是消費(fèi)升級(jí)。前幾年說(shuō)的是消費(fèi)升級(jí)，自從十九大以后，消費(fèi)升級(jí)就改成美好生活了。

不過(guò)，我還是喜歡房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，為什么呢?第一，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒(méi)有錢(qián)，更別說(shuō)投資其它了;第二個(gè)，確實(shí)，這也是一個(gè)非常有意思的行業(yè)，這是一個(gè)大家都懂的行業(yè)，所以我今天第一點(diǎn)想說(shuō)的是房地產(chǎn)是個(gè)什么東西，第二點(diǎn)想說(shuō)說(shuō)什么是美好生活，為什么說(shuō)現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開(kāi)始就投資;第三點(diǎn)，想說(shuō)說(shuō)投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那么容易。

房地產(chǎn)絕對(duì)不存在大幅上漲或下跌的可能性

第一點(diǎn)，我想說(shuō)一下房地產(chǎn)。上半場(chǎng)是什么概念呢?房地產(chǎn)行業(yè)，我覺(jué)得有三個(gè)特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)，就是它的規(guī)模其實(shí)特別大，去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)全球的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)了，去年全球的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是兩萬(wàn)億美元，去年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)全球的汽車(chē)行業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)的汽車(chē)行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬(wàn)億的銷(xiāo)售，加起來(lái)全世界是兩萬(wàn)億美元的汽車(chē)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是超過(guò)了，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，這是一個(gè)誰(shuí)都不能放的市場(chǎng)。

所以按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)模可達(dá)15萬(wàn)億的行業(yè)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬(wàn)億到14萬(wàn)億之間，這是這個(gè)行業(yè)的第一個(gè)特點(diǎn)。

第二個(gè)特點(diǎn)是什么呢?這個(gè)行業(yè)在快速的整合，因?yàn)楹芏嗳硕加X(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有護(hù)城河，就是買(mǎi)地賣(mài)房子，很容易。我想說(shuō)的是，這個(gè)行業(yè)的護(hù)城河其實(shí)非常深。

為什么深?我一直說(shuō)這個(gè)行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯(cuò)了蓋什么房子都虧錢(qián)，投對(duì)了，你地買(mǎi)對(duì)了蓋什么房子都掙錢(qián)，這是這個(gè)行業(yè)最難的。

今天在座的很多人都是做投資的，投資本來(lái)就很難，房地產(chǎn)行業(yè)更難，為什么?因?yàn)槟阃断氯ヒ院?，要過(guò)好幾年才知道會(huì)怎么樣。

在座的很多人都裝修過(guò)房子，我知道你們買(mǎi)的房子都挺大的，但是你想找個(gè)好的設(shè)計(jì)師基本上很難，因?yàn)槿澜绾玫脑O(shè)計(jì)師就那么多，基本上都被我們這樣的大公司給“占”了，基本上小公司是沒(méi)有機(jī)會(huì)請(qǐng)到這些好設(shè)計(jì)師的。所以，好的設(shè)計(jì)師其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設(shè)計(jì)師，但是找不到，因?yàn)槟愀赡苓B談的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

第二個(gè)特點(diǎn)就是行業(yè)整合更快，小公司沒(méi)法做了。我們看到這幾年大的公司增長(zhǎng)都很快，行業(yè)在快速整合，進(jìn)入前幾名是很難的，其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)是非常難整合的行業(yè)。汽車(chē)行業(yè)也挺難整合的，不同的國(guó)家，美國(guó)、日本和德國(guó)的那么多品牌，整合到現(xiàn)在這么高的市場(chǎng)占有率很難，其他的行業(yè)更不容易。

第三個(gè)特點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)政策特別多。我一直說(shuō)，我們做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己干的活，宏觀就是這個(gè)行業(yè)要往哪去。

其實(shí)很多時(shí)候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺(jué)可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對(duì)這個(gè)行業(yè)未來(lái)的判斷，不對(duì)了，你就調(diào)，再往前做兩年，碰到墻就調(diào)，你把這個(gè)事情看明白，其他的事就不太重要了。

我們也承認(rèn)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，它跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個(gè)行業(yè)，不光是我們，前幾名的公司每年都是大幅度的增長(zhǎng)，為什么?就是因?yàn)檫@些政策其實(shí)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，你甭管是干哪個(gè)行業(yè)，做什么，不管什么政策，任何一個(gè)政策都能夠變成你的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，你都能把壞事變成好事。這其實(shí)是特別難的事。

所以說(shuō)這個(gè)行業(yè)三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是規(guī)模非常大，你要把這個(gè)行業(yè)做好的話(huà)，行業(yè)前十名都在世界五百?gòu)?qiáng)里面，或者是前二十名都能排進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng);第二個(gè)特點(diǎn)就是這個(gè)行業(yè)快速整合，第三個(gè)是行業(yè)的政策一直在變，但不管什么政策，都會(huì)有好處，你要把政策的變化變成你的優(yōu)勢(shì)，這是行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)，也是指導(dǎo)我們做事的特點(diǎn)。

大家都在買(mǎi)房子，都在買(mǎi)股票，但是我想說(shuō)，雖然誰(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)，但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我感覺(jué)絕對(duì)不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動(dòng)的，甚至是十年里，都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上。當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)不太一樣。

因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)這幾年確實(shí)發(fā)展比較好，所以我們自己的現(xiàn)金流也比較好，這個(gè)行業(yè)今后幾年還會(huì)快速地發(fā)展，尤其對(duì)大公司來(lái)說(shuō)，還是快速整合市場(chǎng)資源，還會(huì)快速的增長(zhǎng)，這是我們對(duì)這個(gè)行業(yè)的第一點(diǎn)判斷。

現(xiàn)在是投資美好生活的最好時(shí)機(jī)

第二，我們這幾年一直說(shuō)投資消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)是個(gè)什么東西呢?你有房有車(chē)，吃飽穿暖之后，你就想干嘛呢?旅游啊那些事對(duì)吧?所以，美好生活就是你的基本生活需求滿(mǎn)足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂(lè)，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級(jí)。

什么叫美好生活，美好生活是什么?我覺(jué)得，我不說(shuō)大家都懂，他們那個(gè)你說(shuō)也不懂，我這個(gè)我不說(shuō)你也懂。

為什么現(xiàn)在要投呢?因?yàn)楝F(xiàn)在的人都有錢(qián)了。其實(shí)我自己覺(jué)得，中國(guó)人開(kāi)始有財(cái)富的概念是從2008年以后，你想08年以前誰(shuí)有錢(qián)，08年以后，很多企業(yè)有錢(qián)了，很多人有錢(qián)了，房地產(chǎn)行業(yè)是從2015、2016年開(kāi)始變好的。

中國(guó)的財(cái)富人群慢慢多起來(lái)了，尤其是在座的這些人，還有你們周?chē)膯T工，你們到了這個(gè)時(shí)候了。所以，按收入或者財(cái)富水平衡量，你要做位于頂端的30%的人的美好生活，這些人都旅游得起，都可以春節(jié)出去，春節(jié)可能是40%都出去旅游了，你如果投20%的話(huà)，什么都行。投5%的話(huà)，我們的房子都買(mǎi)得起，再漲一倍也都買(mǎi)得起。

我記得1985年的時(shí)候我第一次去海南，從北京坐飛機(jī)到廣州是普通艙是146塊，經(jīng)濟(jì)艙是190塊，飛機(jī)從廣州飛到海南，住到南天大旅店，試營(yíng)業(yè)，75塊一晚上，誰(shuí)住得起，我那時(shí)候工資是97塊。你想想我一個(gè)月工資住一晚上，我說(shuō)這個(gè)酒店肯定要倒閉的，那天我走的時(shí)候，把拖鞋給帶上了。現(xiàn)在過(guò)年海南的酒店是一萬(wàn)塊錢(qián)一間。

我就想說(shuō)，投資美好生活，到那個(gè)時(shí)候了。什么時(shí)候呢?就是這個(gè)時(shí)候。比如說(shuō)電影，2008年，中國(guó)一年的電影市場(chǎng)只有40多億，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五六百億，光一部電影的票房就有好幾十億，就是因?yàn)橛绣X(qián)了。過(guò)去說(shuō)買(mǎi)影碟看，買(mǎi)一張碟是5塊，去電影院10塊，現(xiàn)在誰(shuí)還賣(mài)碟啊?為什么呢?就是錢(qián)多了。

那時(shí)候一百塊錢(qián)跟一個(gè)女孩出去就是很高的消費(fèi)，現(xiàn)在連看電影帶吃飯洗腳，一千塊錢(qián)能搞定可能是最基本的消費(fèi)，這就是你有錢(qián)了，不在乎花幾百塊看電影了，看電影是最便宜的事了，電影每年有五六百億的收入了，所以說(shuō)到時(shí)候了，美好生活的投資到時(shí)候了。

美好生活：投資很難，前景可觀

最后一點(diǎn)我想說(shuō)一下，美好生活為什么投資很難?為什么難?難在哪呢?(陳)東升大哥現(xiàn)在投的這個(gè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢?我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門(mén)檻特別高，隨便一個(gè)旅游的項(xiàng)目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)這些項(xiàng)目做完以后，大概會(huì)持有2千億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬(wàn)達(dá)城，最后我們持有的酒店群和萬(wàn)達(dá)mall和游樂(lè)場(chǎng)再加上秀場(chǎng)，加起來(lái)就得100多億，青島都是200多億，門(mén)檻很高。

第二個(gè)門(mén)檻高就是回報(bào)率很低，現(xiàn)在的回報(bào)率可能就是1%，或者是0.5%，或者是做平了，因?yàn)槲覀內(nèi)f達(dá)城現(xiàn)在開(kāi)業(yè)了四家，哈爾濱、西雙版納、南昌和合肥，我們今年的目標(biāo)是做平，明年可能會(huì)掙點(diǎn)錢(qián)。

因?yàn)榛貓?bào)率很低，因?yàn)橥顿Y大，所以說(shuō)門(mén)檻非常高。但是這個(gè)行業(yè)有什么好處?因?yàn)殚T(mén)檻高，因?yàn)榛貓?bào)率低，所以供應(yīng)量就少。你看高端的文化旅游是非常少的，但隨著需求的逐漸增加，這個(gè)東西會(huì)越來(lái)越好，你今年是平，明年是1%，后年是2%，再過(guò)三年，五年，十年，可能就是20%了。

商業(yè)地產(chǎn)呢?中國(guó)的商業(yè)零售總額是增長(zhǎng)10%，同時(shí)商業(yè)面積是增加50%，你投商業(yè)肯定是賠錢(qián)的，商業(yè)有的你做好了馬上就可以?huà)赍X(qián)，但是做不好就不行。但文旅就會(huì)越來(lái)越好，因?yàn)殚T(mén)檻高，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合要投很多錢(qián)，只有保險(xiǎn)公司才能投，這個(gè)門(mén)檻就非常高了。

包括文化娛樂(lè)也是一樣的，文化娛樂(lè)也是一個(gè)非常高的門(mén)檻，視頻網(wǎng)站，BAT一年虧兩百億，視頻網(wǎng)站一年虧兩百億，中國(guó)一年拍800部電影，在電影院放的不多，所以說(shuō)掙錢(qián)的行業(yè)是很少的，你要投很多錢(qián)，有的虧了，有的投出來(lái)了，所以說(shuō)需要投很多錢(qián)。精彩的我還沒(méi)有說(shuō)呢，還有樂(lè)視。

我說(shuō)這個(gè)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)也好，美好生活也好，不是誰(shuí)都能投的，這個(gè)東西門(mén)檻很高的，但是如果堅(jiān)持下來(lái)，你的優(yōu)勢(shì)就會(huì)非常明顯。這是我想說(shuō)的，那個(gè)我就不說(shuō)了。

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