截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)年度銷售收入人民幣81.90億元，較2019年的75.35億元增長8.7%。集團(tuán)母公司擁有人應(yīng)占利潤由2019年的2.20億元增加62.2%至3.56億元;凈利潤率也較2019年的9.0%上升至2020年的10.8%。

然而，上坤地產(chǎn)的毛利卻較2019年大幅下降41.6%至17.9億元，毛利率為21.9%，同比減少18.9個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率持續(xù)下滑

2020年財(cái)報(bào)顯示，過去一年，上坤地產(chǎn)合約銷售總額(包括合營公司及聯(lián)營公司所獲得的合約銷售額)約為265.10億元，集團(tuán)應(yīng)占合約銷售金額及應(yīng)占合約銷售建筑面積分別達(dá)126.60億元及77.83萬平方米，同比分別增長9.1%及11.1%。

根據(jù)上坤地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月，該公司連同合營公司及聯(lián)營公司的累計(jì)合約銷售金額約為126億元，合約銷售面積約96.33萬平方米。這一合約銷售金額與其在克而瑞《2020年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100》中的全口徑金額68.8億元相比，同比上漲約83.14%。

不過，在銷售成績亮眼的同時(shí)，上坤地產(chǎn)的毛利卻由2019年的30.71億元下降約41.6%至2020年的17.94億元。相應(yīng)的，毛利率也由2019年的約40.8%下降至2020年的約21.9%，主要是由于上年度已交付物業(yè)的地理差異及已交付物業(yè)毛利率較高所致。

事實(shí)上，根據(jù)2020年上坤地產(chǎn)IPO的招股書及年報(bào)顯示，2018-2020年上坤地產(chǎn)的毛利率分別為51.5%、40.8%、21.9%，呈逐年下降之勢(shì)。

就此，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)專門向上坤地產(chǎn)提出疑問，對(duì)方回復(fù)毛利率下滑主要是“過去已交付項(xiàng)目存在地理差異、以及過去已交付項(xiàng)目毛利率較高所致。隨著公司大運(yùn)營體系建設(shè)持續(xù)取得進(jìn)展，通過對(duì)成本以及風(fēng)險(xiǎn)的精細(xì)化把控，未來毛利率將趨向穩(wěn)定。”

“重注”長三角

作為一家創(chuàng)立于上海的房企，上坤地產(chǎn)在長三角落下“重注”。在上坤2020年的合約銷售金額和銷售面積中，長三角貢獻(xiàn)了78%的應(yīng)占銷售金額和69%的應(yīng)占銷售面積。其中，銷售占比超過5%的城市包括上海、蘇州、常州、杭州、寧波、金華、溫州、佛山。

截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)520萬平方米，擁有物業(yè)組合66個(gè)，布局涵蓋全國8個(gè)省份，20余座城市。其中，約有64%的土地儲(chǔ)備位于長三角地區(qū)。

去年全年，上坤連同其合營公司及聯(lián)營公司新增24個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積約306萬平方米，平均收購成本 (按預(yù)計(jì)總建筑面積計(jì)算)每平方米3274元。進(jìn)入2021年，上坤地產(chǎn)更是在土地市場頻頻發(fā)力。2021年1-3月，上坤連同其合營公司及聯(lián)營公司新增14個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積約196.26萬平方米，平均收購成本(按預(yù)計(jì)總建筑面積計(jì)算)每平方米3,249元。

在克而瑞《2021年1-3月·中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單中，上坤以123.31億元的新增土地貨值名列行業(yè)第40位，前三月新增土地建面120.4萬平方米，排名第27位。

據(jù)《東地產(chǎn)》了解，截至2021年3月末，在上坤地產(chǎn)的總土儲(chǔ)面積中，長三角占比58%、中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)占比33%、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)占比9%。上坤地產(chǎn)向《東地產(chǎn)》記者表示：“通過區(qū)域深耕及布局的適度分散，有助于提高效益、分散風(fēng)險(xiǎn)。未來，公司將繼續(xù)堅(jiān)持”3+X“戰(zhàn)略，把長三角作為上坤的超級(jí)區(qū)域來發(fā)展，同步策略性深入到珠三角，并在進(jìn)入的中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)繼續(xù)展開重點(diǎn)布局。在這三大區(qū)域扎根的基礎(chǔ)上，也會(huì)關(guān)注其它富有活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，在深入研究政策、市場的基礎(chǔ)上，再視機(jī)遇、條件，選擇性進(jìn)入這些潛力區(qū)域的新市場，不斷優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，提高土儲(chǔ)質(zhì)量。”

踩中一條紅線

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，負(fù)債率、現(xiàn)金流一直都是高懸在房企頭上的達(dá)摩克里斯之劍。“三道紅線”重壓之下，大大小小的房企紛紛直面“降負(fù)債”這一難題。

截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)凈負(fù)債率為54.3%，較2019年的118.8%下降64.5個(gè)百分點(diǎn);剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，較2019年同期的83.3%下降11.2個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比由2019年末的0.3增至1.5。——上述三項(xiàng)指標(biāo)中，有兩項(xiàng)滿足了“三道紅線”的監(jiān)管要求，僅有一條踩線。

上坤地產(chǎn)方面表示：“從整體來看，2020年公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率率為72.1%，較去年同期下降了11.2個(gè)百分點(diǎn)，且位于逐步下降趨勢(shì)，公司‘三道紅線’全部轉(zhuǎn)綠的前景較為明朗。”

但是，截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)的未償還借款總額約87.45億元，較2019年底的67.66億元增加了29.25%。

今年1月15日，上坤地產(chǎn)又發(fā)布公告稱，將發(fā)行一筆364天期1.85億規(guī)模境外發(fā)行美元債券，票面利率12.75%。

就在前不久的6月11日，上坤地產(chǎn)宣布以現(xiàn)金代價(jià)3.19億元，出售旗下合肥佳坤置業(yè)有限公司的全部股權(quán)。關(guān)于出售事項(xiàng)理由及裨益，上坤方面表示，“本集團(tuán)的一貫業(yè)務(wù)策略是不斷評(píng)估本集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)，務(wù)求精簡業(yè)務(wù)以提升整體表現(xiàn)及成本效益，并且改善其財(cái)務(wù)表現(xiàn)。經(jīng)審視集團(tuán)業(yè)務(wù)計(jì)劃后，董事會(huì)決定優(yōu)化整體投資組合。”

在融資環(huán)境持續(xù)收緊，市場去化率變慢的今天，中小房企生存壓力凸顯，上坤地產(chǎn)或許還要面臨更多挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞： 上坤地產(chǎn) “3+X”戰(zhàn)略 土儲(chǔ)質(zhì)量 布局結(jié)構(gòu)