國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。從環(huán)比來(lái)看，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅穩(wěn)定。從同比來(lái)看，銷(xiāo)售價(jià)格漲幅穩(wěn)中趨落。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，6月份，70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比指數(shù)今年來(lái)首次收窄，環(huán)比和同比漲幅分別從5月份的0.5%、4.5%降至0.4%、4.3%。二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)和新房類(lèi)似，漲幅停漲或回落。這表明，長(zhǎng)達(dá)一年的調(diào)控特別是重啟或加碼限售以及新房限價(jià)等政策效果顯現(xiàn)。

談及下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年樓市將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、持續(xù)分化的態(tài)勢(shì)，無(wú)論是房?jī)r(jià)、成交量還是投資增速都將有所下滑。

房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中趨緩

在新房銷(xiāo)售價(jià)格方面，一線城市整體領(lǐng)漲。6月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中廣州漲幅最高為1.0%;同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn);同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

李宇嘉表示，6月份，一線城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅擴(kuò)大，二三線城市房?jī)r(jià)漲幅則收窄，體現(xiàn)出一線城市剛需基礎(chǔ)扎實(shí)，新房限價(jià)引導(dǎo)需求紛紛涌入。

在二手房銷(xiāo)售價(jià)格方面，一線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅仍居首位。據(jù)測(cè)算，6月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京漲幅居70城首位，漲幅達(dá)1.3%;同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

伴隨密集調(diào)控政策出臺(tái)落地，房?jī)r(jià)漲幅總體呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩態(tài)勢(shì)。相對(duì)于已實(shí)施限價(jià)的新房，隨行就市的二手房?jī)r(jià)格管控壓力更大，其中包括整頓學(xué)區(qū)房、學(xué)位房炒作現(xiàn)象。

李宇嘉也談到，二手房?jī)r(jià)格漲幅回落尤其是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回落，與一線城市加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控、出臺(tái)參考價(jià)政策、嚴(yán)厲打擊虛高掛牌價(jià)有關(guān)。

商品房銷(xiāo)售面積增速逐月收窄

1月至6月份，商品房銷(xiāo)售面積88635萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%;比2019年1月至6月份增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。商品房銷(xiāo)售額92931億元，增長(zhǎng)38.9%;比2019年1月至6月份增長(zhǎng)31.4%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%。

繼去年全年商品房銷(xiāo)售創(chuàng)紀(jì)錄，今年上半年，商品房銷(xiāo)售面積再創(chuàng)半年度歷史新高。李宇嘉表示，這主要是慣性上漲，二三線城市熱度回升以及去年低基數(shù)影響所致。不過(guò)，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)增速自今年2月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月下降，增速高位回落趨勢(shì)明顯。考慮到低基數(shù)效應(yīng)將消失，預(yù)計(jì)下半年商品房銷(xiāo)售面積增速可能會(huì)繼續(xù)回落。

交通銀行金融研究中心首席房地產(chǎn)分析師夏丹認(rèn)為，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速逐月回落，主要是和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以及嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等政策效果顯現(xiàn)有關(guān)。

此外，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速逐月降低，開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人按揭貸明顯收緊。1月至6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增幅降至23.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%;個(gè)人按揭貸款16355億元，增長(zhǎng)23.9%，增幅較1月至5月份降低8.1個(gè)百分點(diǎn)。從房貸利率來(lái)看，自1月出現(xiàn)拐點(diǎn)后，2月起首套和二套房貸利率連續(xù)上揚(yáng)。

“房地產(chǎn)融資環(huán)境已經(jīng)較嚴(yán)，疊加各地陸續(xù)強(qiáng)化調(diào)控，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)成交仍將繼續(xù)降溫。”夏丹說(shuō)。

炒房風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大

近期，多地加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管。今年2月份，深圳率先發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，隨后成都、西安、上海政策相繼跟進(jìn)。

夏丹表示，建議后續(xù)房?jī)r(jià)漲幅較大的城市借鑒深圳率先推出的二手住宅參考價(jià)格機(jī)制出臺(tái)相關(guān)政策，比如實(shí)際成交價(jià)格仍按照雙方約定，但若高于參考價(jià)格，則相應(yīng)提升房貸首付比例。二手房“參考價(jià)”政策與新房“限價(jià)令”政策搭配使用，將有助于緩解兩者房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

“疫情防控期間，各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普漲，美國(guó)房?jī)r(jià)回到高位，但我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體平穩(wěn)，這得益于國(guó)家‘房住不炒’定位和堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。”倪鵬飛說(shuō)。

在嚴(yán)調(diào)控背景下，炒房風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越大已成市場(chǎng)共識(shí)。倪鵬飛解釋說(shuō)，一是炒房空間不斷壓縮。隨著保障房供應(yīng)比例提升，人口流入地區(qū)住房用地、住房供給增加，供求基本面正發(fā)生巨大變化。二是違規(guī)炒房一旦被查出，將會(huì)受到嚴(yán)厲懲處。三是政策漏洞逐步填補(bǔ)，套利空間收窄。四是一些重大基礎(chǔ)制度創(chuàng)新將陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)總體形勢(shì)會(huì)發(fā)生重大變化。

展望未來(lái)，倪鵬飛認(rèn)為，要堅(jiān)持“房住不炒”定位不動(dòng)搖，完善調(diào)控機(jī)制，加快基礎(chǔ)性制度建設(shè)。首先，加快人口部門(mén)、土地部門(mén)、金融部門(mén)、住房部門(mén)以及各省之間的調(diào)控聯(lián)動(dòng)。其次，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，人才政策要和住房調(diào)控政策相統(tǒng)一、相銜接，還要制定精準(zhǔn)打擊炒房的靶向調(diào)控政策。此外，還要積極應(yīng)對(duì)和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 炒房風(fēng)險(xiǎn) 二手房 二手房?jī)r(jià)格 房地產(chǎn)金融