2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。中國證券報(bào)記者1月30日獲悉，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，信托業(yè)人士透露，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大。

開發(fā)貸現(xiàn)暫停

“剛剛得到銀行通知，將暫停開發(fā)貸的申請，具體什么時(shí)候恢復(fù)還不知道。”東部某省房企人士陳平(化名)1月30日對中國證券報(bào)記者表示。在陳平接到通知的同時(shí)，在全國范圍內(nèi)，已有部分銀行下發(fā)相關(guān)文件，或已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，或暫停開發(fā)貸業(yè)務(wù)。接受記者采訪的建行某省分行房貸業(yè)務(wù)人士表示，目前沒有接到關(guān)于暫停開發(fā)貸或者暫停新增授信業(yè)務(wù)的通知，不過從1月開始，已比原來更為謹(jǐn)慎。

此前，已有部分銀行因開發(fā)貸或房地產(chǎn)貸款違規(guī)，被監(jiān)管部門開具罰單。銀監(jiān)會(huì)1月26日公布的浙江監(jiān)管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實(shí)。浙江監(jiān)管局依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。

銀行和房企人士表示，監(jiān)管趨嚴(yán)之下，部分銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)上會(huì)更加小心謹(jǐn)慎。“我們目前沒有暫停新項(xiàng)目申報(bào)，但也基本沒有人報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目了。”中部某銀行房貸人士吳佩(化名)對記者表示。

銀監(jiān)會(huì)此前明確，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違規(guī)提供融資等行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。

某信托研究人士李峰對中國證券報(bào)記者表示，2017年信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)做得比較多，從投向來看，新增業(yè)務(wù)上升比較明顯，而目前房地產(chǎn)是屬于被重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，監(jiān)管層肯定會(huì)加強(qiáng)對信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，因此信托業(yè)地產(chǎn)融資受到的監(jiān)管壓力較大。

土地流標(biāo)凸現(xiàn)資金緊張

“現(xiàn)在資金非常緊張。”某房地產(chǎn)資深人士1月30日接受記者采訪時(shí)感嘆。

近日，北京土地市場出讓也頻現(xiàn)流標(biāo)。1月30日，位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地宣告流標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士分析，本次流拍地塊雖然掛牌樓面地價(jià)與另一宗成交的小瓦窯地塊基本在同一水平，商品住宅銷售限價(jià)也完全相同，但由于總價(jià)較高，并且項(xiàng)目中還建的產(chǎn)業(yè)用房規(guī)模超1萬平方米。

“從貨值角度看，還建部分合計(jì)113395平米，建安成本按照規(guī)定為6.23億。拿地成本接近70億。”張大偉表示，對于企業(yè)來說，銀行授信資金緊張，信托融資難度越來越大，面對高成本的地塊，未必能夠吃下來。

該宗土地流拍，已是1月來北京土地出讓市場的第3宗流拍。張大偉稱，土地流標(biāo)開始出現(xiàn)，顯示房企資金壓力越來越大。

吳佩表示，在目前開發(fā)貸暫停而地價(jià)上升的形勢下，對房企來說，找錢更加困難。

李峰稱，整體來看，2018年房地產(chǎn)信托融資肯定比去年緊得多，從信托公司角度來看，特別是拿地的項(xiàng)目和“假股真?zhèn)?rdquo;的項(xiàng)目比較難通過備案，現(xiàn)在都想做“真股”的項(xiàng)目，而這種“真股”的項(xiàng)目比較少。

資金向租賃傾斜

“房企今年可以多從租賃著手。”李峰建議。上述多位銀行人士對記者表示，目前授信對于租賃類的地產(chǎn)項(xiàng)目較為開放，相關(guān)授信發(fā)放周期也比較短。

對于從事類REITs業(yè)務(wù)的券商來說，涉及長租公寓、租賃住房等租賃地產(chǎn)類REITs業(yè)務(wù)正成為新興的融資渠道。“近來我們承接的幾單類REITs項(xiàng)目送到監(jiān)管部門，審批的速度都比較快。”北京某券商負(fù)責(zé)類REITs業(yè)務(wù)人士陳軍(化名)對記者表示。

易居中國研究院研總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于長租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價(jià)值上有待進(jìn)一步確立評(píng)估體系，這類資產(chǎn)不易獲得銀行貸款，而類REITs業(yè)務(wù)可以通過資產(chǎn)證券化架構(gòu)，幫助這類資產(chǎn)獲得融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年國內(nèi)類REITs發(fā)行規(guī)模逾266億元，相比2016年的104億元增長超過1倍。

拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道，正成為相關(guān)部門的工作重點(diǎn)。1月30日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對外表示，針對租賃房建設(shè)中顯現(xiàn)的資金瓶頸，相關(guān)部門還組織國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)行、華夏銀行等專門研究針對集體土地租賃房的投融資產(chǎn)品，力爭盡快發(fā)布。

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