在經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)投資熱潮已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，但一線城市房?jī)r(jià)仍讓許多購(gòu)房者望而興嘆。低于市場(chǎng)價(jià)的司法拍賣房屋成為部分購(gòu)房者的“淘房”選擇，商業(yè)銀行法拍貸生意火熱。北京商報(bào)記者注意到，近期有銀行官微上線多期法拍房推薦欄目，與此同時(shí)，各地法院與銀行合作推出法拍貸的業(yè)務(wù)也不斷增長(zhǎng)。分析人士表示，法拍貸不僅可以提升司法拍賣房產(chǎn)資產(chǎn)處置效率，也可以解決居民購(gòu)房融資需求。

銀行法拍貸熱度升溫

“優(yōu)質(zhì)房源”、“爆款折扣”、“總價(jià)低”、“降價(jià)30%”……這樣的字眼并不局限于中介公司的房源推薦上。近期，工行北分微信號(hào)推送多條法拍房廣告。房源推薦包括房屋地址、戶型、面積、評(píng)估價(jià)、起拍價(jià)、保證金、拍賣時(shí)間信息等，涉及大興、豐臺(tái)、朝陽(yáng)等地區(qū)房源。

北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近期，市場(chǎng)上頻頻曝出銀行簽約地方法院為法拍房提供貸款服務(wù)的新聞。例如，1月18日，大連市法院聯(lián)合六家商業(yè)銀行共同磋商，就辦理“法拍貸”業(yè)務(wù)形成《關(guān)于為司法拍賣標(biāo)的物買受人提供貸款服務(wù)的備忘錄》，明確了“法拍貸”業(yè)務(wù)的內(nèi)容、具備的基本條件、貸款授信對(duì)象、支持保證方式以及辦理流程和風(fēng)險(xiǎn)防控等。參加“法拍貸”業(yè)務(wù)的銀行有：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中信銀行、大連銀行以及大連農(nóng)村商業(yè)銀行。

1月3日，賀州法院與廣西賀州桂東農(nóng)村合作銀行“法拍貸”戰(zhàn)略合作簽約儀式在賀州中院舉行。據(jù)了解，在簽訂協(xié)議當(dāng)天，桂東銀行就與一名競(jìng)拍人對(duì)一處準(zhǔn)備進(jìn)入拍賣程序的房產(chǎn)的貸款事宜達(dá)成了初步協(xié)議。

事實(shí)上，在去年底，銀行牽手地方法院開展“法拍貸”業(yè)務(wù)就已漸入密集期，去年12月19日，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行與和平區(qū)人民法院簽署合作協(xié)議，在天津地區(qū)推出“司法拍賣房屋貸款”業(yè)務(wù)，同年11月15日，金灣法院與中國(guó)工商銀行珠海分行、中國(guó)銀行珠海分行就司法拍賣按揭貸款合作舉行簽約儀式。

解決融資難題

所謂法拍房就是法院拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得金額償還債權(quán)，因部分地區(qū)不限購(gòu)、購(gòu)買價(jià)格低于市價(jià)受到購(gòu)房者喜愛。

據(jù)銀行人士介紹，一般首次拍賣的起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)的70%-80%(最低7折起拍，不過也有開拍就是評(píng)估價(jià)的)。如果第一次流拍，第二次拍賣的起拍價(jià)最低再降20%。在北京，法拍房最終的成交價(jià)通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元。

在法拍貸的貸款時(shí)間和利率方面，以工銀e拍貸為例，該產(chǎn)品貸款利率與普通二手房利率相同，貸款期限最高可達(dá)25年。

不過，盡管這種法院處置的競(jìng)拍品性價(jià)比較高，但是在成交后需要在很短時(shí)間內(nèi)全額繳付拍賣款，令很多競(jìng)買者望而卻步。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員趙卿表示，短時(shí)間內(nèi)一次性交全款，給競(jìng)拍人帶來較大資金壓力，為解決個(gè)人資金融資問題，銀行聯(lián)合地方法院大力開展法拍貸，為司法拍賣房屋提供金融融資支持，為購(gòu)房者緩解資金壓力。不過目前司法拍賣房產(chǎn)貸款類型均為商業(yè)貸款，暫不支持公積金貸款。

“從目前法拍貸業(yè)務(wù)看，除了解決競(jìng)拍者資金燃眉之急外，也提高了司法拍賣成功率，同時(shí)解決了法院資產(chǎn)處置中大額商品執(zhí)行交易的難題，銀行獲得增收，增加了交易的渠道。 ”金樂函數(shù)分析師廖鶴凱對(duì)北京商報(bào)記者表示。

樓市調(diào)控致法拍貸回暖

遏制房地產(chǎn)泡沫化宏觀政策方針指導(dǎo)下，2018年開年，關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)整肅之風(fēng)越發(fā)嚴(yán)厲，銀行信貸業(yè)務(wù)收緊狀況依然沒有緩解，從業(yè)內(nèi)反饋態(tài)度來看，2018年樓市調(diào)控力度趨緊成為法拍貸回暖的重要原因之一。

對(duì)于銀行愿意涉足此類業(yè)務(wù)的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前司法拍賣房來說，當(dāng)前政策思路是比較明確的，近年來，監(jiān)管對(duì)于樓市的調(diào)控措施逐漸升級(jí)，各地開啟限購(gòu)模式，2018年嚴(yán)控樓市金融風(fēng)險(xiǎn)主基調(diào)下，調(diào)控力度沒有放松。在一些地區(qū)沒有被納入到限購(gòu)范圍內(nèi)的法拍房自然受到更多關(guān)注。另外當(dāng)前銀行傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)受管控，而司法拍賣房這領(lǐng)域的管控不多。

廖鶴凱補(bǔ)充道，有的地區(qū)法拍房不限購(gòu)，成交量隨即會(huì)升高，而且現(xiàn)在網(wǎng)上拍賣也方便了，很多銀行都推進(jìn)這塊業(yè)務(wù)。在拍賣過程透明化之后，法拍房的售價(jià)都很市場(chǎng)化，一些多年前的資產(chǎn)也拿出來了。

不過，需要提醒的是，目前部分地區(qū)對(duì)法拍房也已納入限購(gòu)，例如，北京地區(qū)從2017年4月將法拍房納入限購(gòu)范圍。因此，購(gòu)房者如果想撿漏法拍房，需要進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策。

北京商報(bào)記者 王晗/文 宋媛媛/制圖

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