雖然如今的商業(yè)銀行“躺賺”的時(shí)代已經(jīng)一去不返，但是其雄厚的利潤(rùn)體量還是支撐其在2018年樓市中繼續(xù)“買買買”。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，從目前披露出來(lái)的18份A股上市銀行年報(bào)來(lái)看，截至去年年底，相關(guān)上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修)原值接近9000億元，凈值超過(guò)6000億元。

考慮到尚有逾10家銀行尚未披露年報(bào)，根據(jù)2017年年報(bào)來(lái)看，這些上市銀行“涉房固定資產(chǎn)”原值很可能逾在700億元-1000億元之間。也就是說(shuō)，全部A股上市銀行合計(jì)的“涉房固定資產(chǎn)”原值迫近萬(wàn)億元，而市值保守估計(jì)在8萬(wàn)億元以上。

上市銀行繼續(xù)“囤房”

去年新購(gòu)置逾150億元

去年，全國(guó)多地樓市“冷清”，但是這并不意味著不存在局部的“升溫”數(shù)據(jù)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，利潤(rùn)指標(biāo)多以億元，甚至是千億元為計(jì)量單位的商業(yè)銀行，在2018年還是在憑借雄厚的現(xiàn)金流“囤房”，而且是自用的固定資產(chǎn)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者研讀已經(jīng)披露的18份A股上市銀行年報(bào)注意到，絕大多數(shù)銀行在2018年都有新增加的房屋及建筑物，合計(jì)的購(gòu)置規(guī)模超過(guò)150億元;僅2家銀行資產(chǎn)原值未發(fā)生變化，部分銀行還有投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入(或轉(zhuǎn)出)。其中，有1家國(guó)有大行僅新增的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)54億元;另1家國(guó)有大行新增資產(chǎn)超過(guò)35億元;有5家銀行新增資產(chǎn)超過(guò)10億元。

除了新增的房屋及建筑物，多數(shù)銀行去年還有大量的涉房類在建工程。某股份制銀行2018年年報(bào)顯示，該行去年在建工程同時(shí)包括6座分行新大樓，截至年底大部分在建工程已經(jīng)轉(zhuǎn)入房屋及建筑物類別的固定資產(chǎn)。

另一家股份制銀行也表示，該行長(zhǎng)期資產(chǎn)預(yù)付款由2017年年底的105億元升至108億元，該款項(xiàng)“主要是本集團(tuán)為購(gòu)置或建造辦公大樓預(yù)先支付的款項(xiàng)”。

當(dāng)然，并非所有銀行都執(zhí)著于“囤房”，部分銀行的選擇是“有進(jìn)有出”。

某國(guó)有大行2018年購(gòu)置房屋及建筑物35.32億元，出售(處置)同類別資產(chǎn)31.01億元。換句話說(shuō)，其涉房固定資產(chǎn)雖然有所增加，但更像是一種優(yōu)化。

折舊率約為30%

“樓齡”平均超10年

如上所述，上市銀行涉房固定資產(chǎn)近萬(wàn)億元的原值與7000億元左右的賬面凈值出現(xiàn)了比較大的差異，這是因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價(jià)值，并按照一定的速度進(jìn)行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當(dāng)然，也有少數(shù)銀行將年折舊率上限設(shè)定的十分寬泛——接近20%，如果按照上限折舊，上市銀行的固定資產(chǎn)5年時(shí)間就可以在賬面上“消失”。

以某國(guó)有大行為例，截至2018年年末，該行房屋建筑物的原值為1511億元，累計(jì)折舊609億元。該行對(duì)于房屋建筑物固定資產(chǎn)的年折舊率設(shè)定為1.94%-20%，累計(jì)折舊率接近40%。

需要說(shuō)明的是，工農(nóng)中建四大行的房產(chǎn)入賬方法有些與眾不同，因?yàn)槠渖鲜兄敖?jīng)歷了大規(guī)模的財(cái)務(wù)重組和注資，因此其部分固定資產(chǎn)是按照重組時(shí)的評(píng)估值入賬。例如，多家國(guó)有大行2018年年報(bào)中做出類似表示，“固定資產(chǎn)按成本并考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用因素的影響進(jìn)行初始計(jì)量。為本行股份制改組而評(píng)估的固定資產(chǎn)，按其經(jīng)財(cái)政部確認(rèn)后的評(píng)估值作為入賬價(jià)值。固定資產(chǎn)從達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法在使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊”。不過(guò)，即便是按照較晚上市的農(nóng)業(yè)銀行上市時(shí)間計(jì)算，四大行固定資產(chǎn)評(píng)估入賬后至今也已經(jīng)超過(guò)了9年。

再以某股份制銀行為例，截至2018年年末，該行房屋建筑物的成本或評(píng)估值為219億元，在建工程近13億元，累計(jì)折舊52億元。該行對(duì)于房屋建筑物固定資產(chǎn)的年折舊率設(shè)定為3%上下，累計(jì)折舊率約為24%，考慮到資產(chǎn)持續(xù)增加以及近年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響，該行大部分資產(chǎn)顯然配置于10年以前。

從記者統(tǒng)計(jì)來(lái)看，多家大中型上市銀行的累計(jì)折舊率(累計(jì)折舊/最新一期的成本)在30%左右，其中，個(gè)別上市銀行的累計(jì)折舊率甚至超過(guò)50%，在老牌上市銀行中，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價(jià)值也較原值打了八折;而近年來(lái)新上市的城商行目前折舊率較低，但是由于其體量較小，對(duì)于行業(yè)均值的影響幾乎可以忽略不計(jì)。

即便是按照較為常見(jiàn)的30%以上的累計(jì)折舊率估算，相關(guān)資產(chǎn)普遍的折舊年限已經(jīng)有10年以上。

保守市價(jià)約為8萬(wàn)億元

“變現(xiàn)”時(shí)間窗開(kāi)啟

即便是萬(wàn)億元的原值，當(dāng)然也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這些涉房固定資產(chǎn)目前的全部?jī)r(jià)值。2016年，曾有上市公司靠賣兩套學(xué)區(qū)房保殼——買房12年狂賺16倍。

近年來(lái)，監(jiān)管部門加強(qiáng)了樓市宏觀調(diào)控，強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”原則。但是，在之前10多年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、供需關(guān)系轉(zhuǎn)換、通貨膨脹等因素的共同影響下，增長(zhǎng)了數(shù)倍。因此，即便是今后房?jī)r(jià)進(jìn)入穩(wěn)定期甚至是小幅震蕩區(qū)間，上市銀行涉房固定資產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)數(shù)倍于原值。如果按照10年增長(zhǎng)10倍計(jì)算，其市值很可能達(dá)到10萬(wàn)億元;即便是保守估計(jì)樓市價(jià)格漲幅，其合計(jì)市值也能突破8萬(wàn)億元。

當(dāng)然，對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，買樓絕大多數(shù)都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“我們銀行買樓是為了自用，而且當(dāng)時(shí)銀行內(nèi)部對(duì)于買樓也存在很大爭(zhēng)議，沒(méi)想到房?jī)r(jià)在10年間漲了不止15倍”，某上市銀行原董事長(zhǎng)曾對(duì)包括《證券日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的多位媒體坦言，而此位資深銀行家個(gè)人也一直拒絕進(jìn)行樓市投資。另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者此前獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)階段性下降。

由于上市銀行固定資產(chǎn)具有自用非投資屬性，因此公允價(jià)值計(jì)量法只是在固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房產(chǎn)時(shí)才能發(fā)力。在2017年之前，上市銀行追求的是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張，固定資產(chǎn)“變現(xiàn)”的可能性非常低。近年來(lái)，上市銀行選擇了收縮人員與物理網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)原有網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行智能化轉(zhuǎn)型，銀行物理網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量和單店規(guī)模有望迎來(lái)“雙降”。也就是說(shuō)，銀行固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與變現(xiàn)迎來(lái)新的契機(jī)。

關(guān)鍵詞： 上市銀行 囤房