物業(yè)上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物業(yè)公司陸續(xù)上市后，目前物業(yè)管理板塊的上市公司已達23家。而疫情之下物業(yè)價值被二次發(fā)現(xiàn)，物管公司逆勢而上。據(jù)新浪財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2020年港股尚有金融街(7.090,0.12,1.72%)物業(yè)、星盛商業(yè)、燁星集團(鴻坤物業(yè))、正榮服務(wù)、宋都服務(wù)、建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)7家物管公司等待排隊上市，資本市場物業(yè)板塊擴容在即。

2月25日，正商實業(yè)旗下的興業(yè)物聯(lián)發(fā)布全球發(fā)售公告，將成為鼠年第一家上市的物管公司。受疫情影響，興業(yè)物聯(lián)將采用直播路演的形式招股。每股發(fā)行價1.5-2港元，發(fā)行1億股，預(yù)計募資1.5-2億港元，擬3月9日上市。

興業(yè)物聯(lián)在管項目包含17幢商用樓、3幢政府樓及1個工業(yè)園，總建筑面積為2.4百萬平方米。并且全部項目均位于河南省鄭州市，屬于典型的區(qū)域型物業(yè)，在中指院2019年百強物業(yè)排名67位。

2018年興業(yè)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1.3億元，與23家已上市的物業(yè)公司相比，興業(yè)物聯(lián)的規(guī)模相當于綠城服務(wù)的五十分之一，比最低的和泓服務(wù)2.2億元的收入規(guī)模還要少約1億。

值得注意的是，興業(yè)物聯(lián)僅是正商集團的非住宅物業(yè)部分，正商集團旗下的住宅物業(yè)直到2018年仍處于虧損當中。這也是為什么背靠河南本土房企龍頭正商集團，興業(yè)物聯(lián)的規(guī)模還如此迷你的原因。

正商集團拆分非住宅物業(yè) 僅21個項目

招股書顯示，最早興業(yè)物聯(lián)是從住宅物業(yè)做起。公司成立于1999年，同年接到首個住宅物業(yè)項目。2015年開始逐漸轉(zhuǎn)向非住宅物業(yè)，同年首個非住宅項目是為建正東方中心提供物業(yè)管理服務(wù)。

根據(jù)《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(鄭州市物價局及鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局于二零一四年八月一日聯(lián)合頒布，并于二零一四年九月一日生效)，非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。因此，非住宅物業(yè)管理服務(wù)費可由物業(yè)管理公司與業(yè)主自由協(xié)商決定。

興業(yè)物聯(lián)從2015年開始接觸非住宅物業(yè)也許正是看準了機會。2016-2018年及2019年9月，公司在管物業(yè)的平均物業(yè)費分別約為每月每平方米6.1元、每月每平方米6.3元、每月每平方米6.1元及每月每平方米6.3元。盡管公司歷年平均物業(yè)費保持穩(wěn)定，但對比鄭州市2016-2018年同期每月每平方米5.77元、每月每平方米5.88元、每月每平方米6.07元，興業(yè)物聯(lián)的收費在平均值之上，近幾年這一差距也在逐漸縮小。

正是由于非住宅物業(yè)物業(yè)費較高，所以正商集團選擇了拆分盈利的非住宅物業(yè)上市。

以河南省平均水平為例，2018年河南省住宅物業(yè)約每月每平方米1.3元，住宅物業(yè)年期逾15年的住宅社區(qū)平均毛利率僅約20%及10%以下。而非住宅物業(yè)包括優(yōu)質(zhì)辦公室及高級購物中心的平均毛利率可以達到30%-40%。

興業(yè)物聯(lián)最早在2017年登陸新三板，2019年1月摘牌。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年實現(xiàn)營業(yè)收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.31億元，復(fù)合年增長率約66.4%;毛利率分別為47.2%、50.2%、47.5%，高出地區(qū)平均值7%~10%。

而同期正商集團旗下的住宅物業(yè)管理部分(下稱“正商物業(yè)管理”)分別虧損為630萬元、4120萬元、380萬元，2019年才實現(xiàn)盈利。

不過正商集團就算剔除了影響大的住宅物業(yè)，以興業(yè)物聯(lián)目前的收入規(guī)模，也將刷新上市物管公司的營收下限，排在23家末位。業(yè)內(nèi)人士猜測較小的規(guī)模會導(dǎo)致估值貶損。

目前，興業(yè)物聯(lián)僅21個在管項目，包括17幢商用樓、3幢政府樓及1個工業(yè)園，其中商用樓都是來自母公司正商集團。而正商集團本身就是以住宅物業(yè)的開發(fā)為主，根據(jù)住宅物業(yè)18.9百萬平方米計算，非住宅與住宅的物業(yè)管理面積比例為1：7.8。長期來看，正商集團能夠給興業(yè)物聯(lián)提供多大的發(fā)展空間還有待觀察。

根據(jù)招股書顯示，興業(yè)物聯(lián)儲備的合約面積達到1.7百萬平方米?？深A(yù)見到2021年，公司在管面積或達到4.1百萬平方米，預(yù)期收益將增加3358萬元。不過對于資本市場來說，幾千萬的增長還不是一個吸引人的“故事”。

興業(yè)物聯(lián)鄭州項目分部 來源：招股書

況且根據(jù)未來的規(guī)劃，興業(yè)物聯(lián)仍將集中于非住宅物業(yè)。公司目前21個項目均位于河南省鄭州市，按照在管物業(yè)建筑面積計算，興業(yè)物聯(lián)已經(jīng)是河南省第四大非住宅物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。鄭州市的甲等辦公室物業(yè)預(yù)計2019-2023年新供應(yīng)累計達1.3百萬平方米。

試問，當河南省非住宅物業(yè)市場飽和之時，興業(yè)物聯(lián)該如何發(fā)展?

中標率低 并購或為最終目的

從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，興業(yè)物聯(lián)近幾年的增長可觀。2016-2018年實現(xiàn)營業(yè)收入分別為4727.6萬元、7606.8萬元、1.31億元，復(fù)合年增長率約66.4%;同期凈利潤分別為1148.6萬元、1927.9萬元、3422.0萬元，復(fù)合年增長率約72.5%。最新的2019年前三季度實現(xiàn)營收1.27億元，同比增長41.9%。

而近乎50%的毛利率水平在目前23家物企算的上頭部水平。但須知，目前大部分上市物管公司均為住宅物業(yè)，與興業(yè)物聯(lián)的高毛利率也無可比性。而物業(yè)營收的增長大部分依賴于在管項目的擴張，興業(yè)物聯(lián)報告期內(nèi)88%以上的收入占比為商用樓宇，也就是說來自母公司正商集團的項目貢獻了大部分的業(yè)績驅(qū)動。

對于獨立第三方開發(fā)的物業(yè)，興業(yè)物聯(lián)投標的中標率極低。截止2018年末及2019年9月，公司分別呈交8份、12份、7份及11 份標書，中標率分別為零、約8.3%、14.3%及9.1%。

另外，2018年興業(yè)物聯(lián)還多出一項物業(yè)工程服務(wù)，指的是為客戶提供物業(yè)工程服務(wù)，包括規(guī)劃、設(shè)計及安裝保安及監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)及建筑工地管理系統(tǒng)。這絕大部分收入也均來自正商集團開發(fā)的物業(yè)。

此次上市，按照發(fā)行價格的中位數(shù)1.75港元計算，興業(yè)物聯(lián)募資凈額將約為1.44億港元(折合人民幣1.3億元)。其中約72.3%也就是104.3百萬港元(折合人民幣0.9億元)，用于收購專注非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商或項目公司，以提高公司在河南省及河南省鄰近省份的覆蓋范圍;或向不同類型的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)以補充業(yè)務(wù)能力。

剩下的約 7.2%將用于提升物業(yè)工程服務(wù);約10.5%將用于提升物業(yè)管理服質(zhì)量;約 10.0%將用作一般營運資金。

此外，在招股書中興業(yè)物聯(lián)特別提到，新冠疫情對公司影響不大，分包商分配在管物業(yè)的工人已于2020年2月9日或之前復(fù)工。最新公開信息顯示，興業(yè)物聯(lián)招股第一天超額認購倍數(shù)達42倍，成為“復(fù)工”以來的第一只熱門申購的新股。公司上市首日是否能延續(xù)這一市場熱情，我們拭目以待。

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