如果沒有新政的出現，購房者可能想象不到，開發(fā)商為了“勸退”買家能夠想出多少花招。

兩個多月前，杭州開發(fā)商們?yōu)榱瞬怀蔀樾抡蟮?ldquo;出頭鳥”，紛紛開啟“勸退”模式。他們擬定了“自殺式”勸退模板，向那些有意購房的買家們細數自家項目缺陷，苦口婆心勸告買家“理性購房”。有置業(yè)顧問直言，那是他從業(yè)以來“最慌張的時刻”。

最近，上海樓市也出現了類似景象。但不同之處在于，上海樓盤的置業(yè)顧問并未因嚴苛的新政而感到慌張，他們很快就發(fā)現新政可以成為篩選客戶的借口。于是，“傲嬌版”勸退模板誕生。

現在上海許多樓盤接連開啟“套路”模式，權衡買家匹配度的標準只有一個：首付比例。為了篩掉那些首付比例低、積分分數低的買家，開發(fā)商們竭力營造樓盤火熱、房源緊張、搖號困難的氛圍，勸阻非目標買家參與認籌，甚至在買家認籌態(tài)度堅決的情況下，置業(yè)顧問索性“失聯(lián)”。

如此一來，上海樓市迅速“降溫”，觸發(fā)新?lián)u號制度的樓盤屈指可數。不過，在冷卻的樓市表象之下，暗流仍在涌動。

70分高分仍被勸退

新政出臺后，買到心儀房源的概率與積分掛上了鉤。上海購房積分主要由60分基礎分加上年限分組成，其中基礎分包括購房人家庭情況、戶口所在地、房產情況、5年內在滬購房情況等，年限分則是認購人社保繳納年限和樓盤社保系數相乘所得。

多個平臺大數據顯示，購房積分為50-60分之間的買家人數最多，若購房分數達到70分以上，就可以被稱作“高分”家庭。但是，真的到了看房的環(huán)節(jié)，70分高分的優(yōu)勢未必能夠發(fā)揮出來。

最近，擁有70分積分的趙雪(化名)在看房時，就遭到了“勸退”的打擊。這是趙雪與丈夫首次在上海買房，他們的預算在1300萬以內，去年，趙雪就已經開始尋覓適合的樓盤，但抱著“一步到位”的心態(tài)，她沒有心急出手。

近期，趙雪看上了一套比較心儀的房子，三房兩廳，總價也在預算之內。第一次去售樓處看房，趙雪的心情非常輕松，當置業(yè)顧問詢問首付比例、貸款計劃時，她脫口而出“我們首套、首貸，首付35%”。未曾想，一句實誠的回答卻為后來坎坷的看房之旅埋下伏筆。

因為首付比例較低，置業(yè)顧問一步步勸退趙雪。“置業(yè)顧問先是說參與認籌的買家有很多積分是滿分，我們70分的積分大概處于入圍的邊緣線，想要成功入圍的話，積分還是不夠。在他說出這些話之前，我本來認為70分是很有競爭力的。”

除此之外，趙雪看中的是110平方米左右的戶型，置業(yè)顧問直言，像趙雪這樣選擇小戶型的買家，很難從銀行拿到65%的貸款，原因是“國家都在降杠桿，銀行不會批出這么大的金額”置業(yè)顧問最后給出建議：購買小戶型，最好不要貸款。

雖然在看房之前，趙雪對首付比例較低受冷落有了心理準備，但真的碰上置業(yè)顧問直白的勸退，趙雪還是“很受傷”。

離開該樓盤后，她又在朋友的推薦下看了另一個前年開盤的項目，但受到的待遇截然不同。“我們去第二個樓盤也非常明確說了首付35%，置業(yè)顧問直接引薦了銀行的工作人員，還為我們算了算賬。因為我和丈夫的還款能力是完全足夠的，銀行工作人員在了解我們的家庭收入情況后粗略算了一下，以我們的家庭收入狀況和購房預算，拿到900萬的貸款應該沒有問題。”

前后不同的遭遇讓趙雪覺得，此前勸退她的置業(yè)顧問明顯是在“挑客戶”，開發(fā)商在乎的，自始至終只有首付金額。而首付低的買家，無論預算有多少、還款能力如何、積分是高是低，都會被歸類到一個類別：劣質客戶。

上海樓市“速凍”假象

上海樓市的“勸退”怪象要從兩個多月前新政的出臺說起。

2月6日，上海樓市搖號細則正式公布，根據規(guī)定，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。即觸發(fā)積分搖號的樓盤將在正式搖號之前先進行一輪淘汰，買家按照積分由高至低進行排序，排名在房源總數1.3倍范圍內的買家將獲得搖號資格。

3月3日，新政再度升級，為了封堵“炒房”行為，新政規(guī)定，但凡是認籌比越過1:1.3“紅線”的樓盤，不僅要采取積分搖號制度，這批房源還將被定義為限售房源，限售期限為5年。

新政之下，上海樓市一改“魔幻”狀態(tài)，立刻進入“速凍”模式。新政出臺前夕，上海樓市認籌率均值達到244.13%，而新政出臺后的近一個月，市場都十分冷淡，直到3月5日，位于上海閔行浦江鎮(zhèn)的建發(fā)浦上灣成為新政后第一個觸發(fā)積分制搖號的樓盤。

不僅如此，3月，上海曾在一天之內批出33張預售證，涉及上萬套房源，其中不乏尚海灣豪庭這樣的大熱門樓盤。但即便如此，上海樓市依然顯得十分冷靜，除了建發(fā)浦上灣之外，再無第二個樓盤觸發(fā)積分制搖號。

然而，這并非上海樓市的真實面貌，“速凍”只是購房者趨于冷靜疊加種種人為因素的結果。

事實上，新政出臺兩個多月以來，許多人氣較高的樓盤開始主動控制認籌人數，一方面，有樓盤花式勸退買家，另一方面，不少樓盤推出預約制認籌，將整個認籌期的接待量控制在認籌比“紅線”之下。

人為控制認籌比的樓盤比比皆是。如嘉定一樓盤規(guī)定每日接待60位認籌客戶，整個認籌期下來，總人數恰好踩在認籌比“紅線”內;浦東一樓盤置業(yè)顧問則選擇性進行認籌通知，僅通知首付比例高、積分高的買家;位于徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭索性拆除了售樓處，以發(fā)送邀請函的方式指定買家，最終252套房源獲得266組認籌。

當然，黑暗處的亂象總有被拉到陽光下暴曬的一天。就在一周前，由于在認籌過程中違規(guī)采取預約制，位于上海嘉定的融信海納印象遭到舉報，開發(fā)商融信也因此被嘉定區(qū)房管局緊急約談，要求其進行整改。

4月7日，融信發(fā)布自我整改公告，宣布將在4月8日10-14時為認購人開放補登記，且認購人在4月11日17時之前補齊相關認購材料即可。據參與補登記的買家透露，短短四小時內，上百人涌入融信海納印象售樓處。

盡管融信海納印象的認籌結果尚未公布，但根據網上房地產平臺初步統(tǒng)計，融信海納印象此次推出360套房源，認籌人數超過550組，觸發(fā)積分制搖號或是大概率事件。

亂象叢生的樓市中，融信海納印象的故事不會是孤例，而這個案例也意味著，上海樓市監(jiān)管警報已經被拉響。

關鍵詞： 上海樓市