如果沒(méi)有新政的出現(xiàn)，購(gòu)房者可能想象不到，開發(fā)商為了“勸退”買家能夠想出多少花招。

兩個(gè)多月前，杭州開發(fā)商們?yōu)榱瞬怀蔀樾抡蟮?ldquo;出頭鳥”，紛紛開啟“勸退”模式。他們擬定了“自殺式”勸退模板，向那些有意購(gòu)房的買家們細(xì)數(shù)自家項(xiàng)目缺陷，苦口婆心勸告買家“理性購(gòu)房”。有置業(yè)顧問(wèn)直言，那是他從業(yè)以來(lái)“最慌張的時(shí)刻”。

最近，上海樓市也出現(xiàn)了類似景象。但不同之處在于，上海樓盤的置業(yè)顧問(wèn)并未因嚴(yán)苛的新政而感到慌張，他們很快就發(fā)現(xiàn)新政可以成為篩選客戶的借口。于是，“傲嬌版”勸退模板誕生。

現(xiàn)在上海許多樓盤接連開啟“套路”模式，權(quán)衡買家匹配度的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)：首付比例。為了篩掉那些首付比例低、積分分?jǐn)?shù)低的買家，開發(fā)商們竭力營(yíng)造樓盤火熱、房源緊張、搖號(hào)困難的氛圍，勸阻非目標(biāo)買家參與認(rèn)籌，甚至在買家認(rèn)籌態(tài)度堅(jiān)決的情況下，置業(yè)顧問(wèn)索性“失聯(lián)”。

如此一來(lái)，上海樓市迅速“降溫”，觸發(fā)新?lián)u號(hào)制度的樓盤屈指可數(shù)。不過(guò)，在冷卻的樓市表象之下，暗流仍在涌動(dòng)。

70分高分仍被勸退

新政出臺(tái)后，買到心儀房源的概率與積分掛上了鉤。上海購(gòu)房積分主要由60分基礎(chǔ)分加上年限分組成，其中基礎(chǔ)分包括購(gòu)房人家庭情況、戶口所在地、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房情況等，年限分則是認(rèn)購(gòu)人社保繳納年限和樓盤社保系數(shù)相乘所得。

多個(gè)平臺(tái)大數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房積分為50-60分之間的買家人數(shù)最多，若購(gòu)房分?jǐn)?shù)達(dá)到70分以上，就可以被稱作“高分”家庭。但是，真的到了看房的環(huán)節(jié)，70分高分的優(yōu)勢(shì)未必能夠發(fā)揮出來(lái)。

最近，擁有70分積分的趙雪(化名)在看房時(shí)，就遭到了“勸退”的打擊。這是趙雪與丈夫首次在上海買房，他們的預(yù)算在1300萬(wàn)以內(nèi)，去年，趙雪就已經(jīng)開始尋覓適合的樓盤，但抱著“一步到位”的心態(tài)，她沒(méi)有心急出手。

近期，趙雪看上了一套比較心儀的房子，三房?jī)蓮d，總價(jià)也在預(yù)算之內(nèi)。第一次去售樓處看房，趙雪的心情非常輕松，當(dāng)置業(yè)顧問(wèn)詢問(wèn)首付比例、貸款計(jì)劃時(shí)，她脫口而出“我們首套、首貸，首付35%”。未曾想，一句實(shí)誠(chéng)的回答卻為后來(lái)坎坷的看房之旅埋下伏筆。

因?yàn)槭赘侗壤^低，置業(yè)顧問(wèn)一步步勸退趙雪。“置業(yè)顧問(wèn)先是說(shuō)參與認(rèn)籌的買家有很多積分是滿分，我們70分的積分大概處于入圍的邊緣線，想要成功入圍的話，積分還是不夠。在他說(shuō)出這些話之前，我本來(lái)認(rèn)為70分是很有競(jìng)爭(zhēng)力的。”

除此之外，趙雪看中的是110平方米左右的戶型，置業(yè)顧問(wèn)直言，像趙雪這樣選擇小戶型的買家，很難從銀行拿到65%的貸款，原因是“國(guó)家都在降杠桿，銀行不會(huì)批出這么大的金額”置業(yè)顧問(wèn)最后給出建議：購(gòu)買小戶型，最好不要貸款。

雖然在看房之前，趙雪對(duì)首付比例較低受冷落有了心理準(zhǔn)備，但真的碰上置業(yè)顧問(wèn)直白的勸退，趙雪還是“很受傷”。

離開該樓盤后，她又在朋友的推薦下看了另一個(gè)前年開盤的項(xiàng)目，但受到的待遇截然不同。“我們?nèi)サ诙€(gè)樓盤也非常明確說(shuō)了首付35%，置業(yè)顧問(wèn)直接引薦了銀行的工作人員，還為我們算了算賬。因?yàn)槲液驼煞虻倪€款能力是完全足夠的，銀行工作人員在了解我們的家庭收入情況后粗略算了一下，以我們的家庭收入狀況和購(gòu)房預(yù)算，拿到900萬(wàn)的貸款應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。”

前后不同的遭遇讓趙雪覺得，此前勸退她的置業(yè)顧問(wèn)明顯是在“挑客戶”，開發(fā)商在乎的，自始至終只有首付金額。而首付低的買家，無(wú)論預(yù)算有多少、還款能力如何、積分是高是低，都會(huì)被歸類到一個(gè)類別：劣質(zhì)客戶。

上海樓市“速凍”假象

上海樓市的“勸退”怪象要從兩個(gè)多月前新政的出臺(tái)說(shuō)起。

2月6日，上海樓市搖號(hào)細(xì)則正式公布，根據(jù)規(guī)定，新房認(rèn)籌比超過(guò)1：1.3的樓盤，將實(shí)行積分搖號(hào)制度。即觸發(fā)積分搖號(hào)的樓盤將在正式搖號(hào)之前先進(jìn)行一輪淘汰，買家按照積分由高至低進(jìn)行排序，排名在房源總數(shù)1.3倍范圍內(nèi)的買家將獲得搖號(hào)資格。

3月3日，新政再度升級(jí)，為了封堵“炒房”行為，新政規(guī)定，但凡是認(rèn)籌比越過(guò)1:1.3“紅線”的樓盤，不僅要采取積分搖號(hào)制度，這批房源還將被定義為限售房源，限售期限為5年。

新政之下，上海樓市一改“魔幻”狀態(tài)，立刻進(jìn)入“速凍”模式。新政出臺(tái)前夕，上海樓市認(rèn)籌率均值達(dá)到244.13%，而新政出臺(tái)后的近一個(gè)月，市場(chǎng)都十分冷淡，直到3月5日，位于上海閔行浦江鎮(zhèn)的建發(fā)浦上灣成為新政后第一個(gè)觸發(fā)積分制搖號(hào)的樓盤。

不僅如此，3月，上海曾在一天之內(nèi)批出33張預(yù)售證，涉及上萬(wàn)套房源，其中不乏尚海灣豪庭這樣的大熱門樓盤。但即便如此，上海樓市依然顯得十分冷靜，除了建發(fā)浦上灣之外，再無(wú)第二個(gè)樓盤觸發(fā)積分制搖號(hào)。

然而，這并非上海樓市的真實(shí)面貌，“速凍”只是購(gòu)房者趨于冷靜疊加種種人為因素的結(jié)果。

事實(shí)上，新政出臺(tái)兩個(gè)多月以來(lái)，許多人氣較高的樓盤開始主動(dòng)控制認(rèn)籌人數(shù)，一方面，有樓盤花式勸退買家，另一方面，不少樓盤推出預(yù)約制認(rèn)籌，將整個(gè)認(rèn)籌期的接待量控制在認(rèn)籌比“紅線”之下。

人為控制認(rèn)籌比的樓盤比比皆是。如嘉定一樓盤規(guī)定每日接待60位認(rèn)籌客戶，整個(gè)認(rèn)籌期下來(lái)，總?cè)藬?shù)恰好踩在認(rèn)籌比“紅線”內(nèi);浦東一樓盤置業(yè)顧問(wèn)則選擇性進(jìn)行認(rèn)籌通知，僅通知首付比例高、積分高的買家;位于徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭索性拆除了售樓處，以發(fā)送邀請(qǐng)函的方式指定買家，最終252套房源獲得266組認(rèn)籌。

當(dāng)然，黑暗處的亂象總有被拉到陽(yáng)光下暴曬的一天。就在一周前，由于在認(rèn)籌過(guò)程中違規(guī)采取預(yù)約制，位于上海嘉定的融信海納印象遭到舉報(bào)，開發(fā)商融信也因此被嘉定區(qū)房管局緊急約談，要求其進(jìn)行整改。

4月7日，融信發(fā)布自我整改公告，宣布將在4月8日10-14時(shí)為認(rèn)購(gòu)人開放補(bǔ)登記，且認(rèn)購(gòu)人在4月11日17時(shí)之前補(bǔ)齊相關(guān)認(rèn)購(gòu)材料即可。據(jù)參與補(bǔ)登記的買家透露，短短四小時(shí)內(nèi)，上百人涌入融信海納印象售樓處。

盡管融信海納印象的認(rèn)籌結(jié)果尚未公布，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)初步統(tǒng)計(jì)，融信海納印象此次推出360套房源，認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)550組，觸發(fā)積分制搖號(hào)或是大概率事件。

亂象叢生的樓市中，融信海納印象的故事不會(huì)是孤例，而這個(gè)案例也意味著，上海樓市監(jiān)管警報(bào)已經(jīng)被拉響。

關(guān)鍵詞： 上海樓市