房地產(chǎn)融資監(jiān)管正在不斷收緊。

5月20日，據(jù)媒體報(bào)道，在“房住不炒”政策下，基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，主要為購(gòu)房尾款資產(chǎn)。此前，通過基金子公司等資管計(jì)劃作為通道的“非標(biāo)”融資形式一直存在，但近期基金業(yè)協(xié)會(huì)窗口指導(dǎo)機(jī)構(gòu)要求暫停此類產(chǎn)品備案。

“近幾年，隨著房地產(chǎn)融資渠道如銀行信貸、私募資管計(jì)劃、委托貸款、銀信合作和海外債等的步步收緊，供應(yīng)鏈融資越來越成為企業(yè)補(bǔ)充資金來源的重要方式，特別是三條紅線以來，該方式可以有效幫助房企降低有息債杠桿。”據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2018年開始，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS/ABN發(fā)行呈井噴式增長(zhǎng)，2020年發(fā)行量達(dá)到2753億元，較2016年五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到126%。

克而瑞指出，總的來看，此次監(jiān)管層面對(duì)非標(biāo)供應(yīng)鏈產(chǎn)品的限制主要是對(duì)房地產(chǎn)非標(biāo)融資方面的進(jìn)一步規(guī)范化，結(jié)合近期在購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化等方面做出的政策限制來看，這是在當(dāng)前“房住不炒”的主導(dǎo)思想下加強(qiáng)房地產(chǎn)融資規(guī)范。

5月31日，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，將購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款等打包，在某種程度上也是一種融資，會(huì)過度助長(zhǎng)房企杠桿，且風(fēng)險(xiǎn)過高，與中央出臺(tái)“三道紅線”的政策理念相違背。

行業(yè)融資持續(xù)收緊

除了對(duì)供應(yīng)鏈金融逐步收緊，2020年以來，國(guó)家多次出臺(tái)房地產(chǎn)融資新規(guī)推行行業(yè)降杠桿，其中包括“三道紅線”、貸款集中度管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模等。

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利發(fā)展等12家房企參與，提出在落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制基礎(chǔ)上，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，外界稱之為“三道紅線”。

繼“三道紅線”后，2020年底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在2020年底發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額集中度進(jìn)行分檔管理。

“三道紅線會(huì)約束房企的融資沖動(dòng)，而貸款集中度則使得房企在銀行貸款方面的融資渠道也收窄，所以客觀上這都對(duì)房企的融資產(chǎn)生利空的影響。”5月31日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從行業(yè)發(fā)展角度看，上述政策也會(huì)影響房企的投資拿地和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，尤其是可能會(huì)倒逼房企加快高周轉(zhuǎn)模式，進(jìn)而加快回籠資金。

聯(lián)合資信指出，“三道紅線”新規(guī)將參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈ABS、合作方股東投入凈額等表外有息負(fù)債納入監(jiān)控，將更大范圍地監(jiān)管影子銀行、明股實(shí)債、違規(guī)資金流入房地產(chǎn)等，有利于凈化行業(yè)金融環(huán)境。而房地產(chǎn)貸款集中度管理旨在降低房地產(chǎn)企業(yè)通過大規(guī)模舉債激進(jìn)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，該政策短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體影響不大，但可能進(jìn)一步造成信貸資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，加大企業(yè)分化和行業(yè)集中度提升。

全力降低杠桿水平

“三道紅線”疊加“貸款集中度管理”，促使房企不得不轉(zhuǎn)變過往高杠桿式發(fā)展，強(qiáng)回款、控投資成為新的發(fā)展關(guān)鍵詞。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者獲悉，目前包括世茂在內(nèi)的多家房企，已將 “三道紅線”指標(biāo)內(nèi)化為公司財(cái)務(wù)內(nèi)部管理的指標(biāo)。

“公司已經(jīng)啟動(dòng)減債計(jì)劃，全力降低杠桿水平，爭(zhēng)取盡快達(dá)標(biāo)三道紅線。”今年業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)管理層指出，除了持續(xù)加強(qiáng)銷售回款的力度，盤活存量資產(chǎn)，公司還會(huì)堅(jiān)持差異化拿地，減少招牌掛拿地的占比，同時(shí)新增的融資原則上用來償還存量的債務(wù)，債務(wù)規(guī)模只減不增。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2020年末67家重點(diǎn)房企的總有息債規(guī)模為56890億元，同比增長(zhǎng)了4.59%，增速較2019年下滑超過10個(gè)百分點(diǎn)。這也是自2018年實(shí)現(xiàn)斷崖式下跌后，房企總有息債增速再一次迎來較大幅度的下降。

從有息債的期限結(jié)構(gòu)來看，2020年末67家房企的短期有息債18042億元，同比下降0.30%，近五年來首次出現(xiàn)同比下降的情況，此前短債的年同比增速均保持在20%左右的水平;同時(shí)，2020年末67家房企的加權(quán)凈負(fù)債率(永續(xù)債作為權(quán)益)約為66.04%，同比大幅下降了12.5個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度是近三年來新高。

另?yè)?jù)同策研究院的數(shù)據(jù)，今年1季度40家典型房企融資總額為1917.93億元，同比2020年1季度大幅下滑19%。

克而瑞指出，總的來看，2021年，隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理的落實(shí)以及土地出讓兩集中政策的推出，再加上三道紅線的降杠桿要求，房企對(duì)于融資的安排勢(shì)必會(huì)越發(fā)謹(jǐn)慎。大多數(shù)房企在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上都表示將會(huì)繼續(xù)緊抓銷售回款，不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，提高盈利水平，以加強(qiáng)自身造血能力;同時(shí)也會(huì)繼續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，盡量降低融資成本。

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