雖然3月21日公布的5年期以上LPR并未調(diào)整，但《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者注意到，目前多地房貸利率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，放款周期也有所縮短。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市3月房貸利率創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.6%，分別較上月下降13個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)，降幅較上月分別擴(kuò)大4個(gè)和6個(gè)基點(diǎn)。

植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣分析認(rèn)為，本次各地大幅調(diào)降房貸利率，根本原因是前兩月房?jī)r(jià)、樓市銷(xiāo)售額顯著下滑，整體市場(chǎng)下行壓力加大。

房貸利率下降幅度加大

在房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”背景下，3月以來(lái)，多地陸續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，包括下調(diào)首套房和二套房首付比例、提高公積金貸款最高額度、下調(diào)房貸利率等。

記者注意到，包括蘇州、深圳、上海等20個(gè)城市主流首套房貸利率低于5%。其中，蘇州首套房貸利率為4.65%，在重點(diǎn)城市中最低;成都首套房貸利率本月下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，下降幅度最大，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn);鄭州在發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》后，有的銀行將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。

近期，有媒體報(bào)道稱(chēng)，湖北省襄陽(yáng)市部分銀行下調(diào)房貸利率40至45個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)整后，主流首套房貸利率降至5.3%以下。某股份行襄陽(yáng)分行業(yè)務(wù)人員向記者證實(shí)了這一消息，并表示目前該分行正在向總行申請(qǐng)同步下調(diào)房貸利率的權(quán)限。

“2021年全國(guó)個(gè)人按揭利率持續(xù)攀升，當(dāng)年四季度個(gè)人按揭綜合成本升至5.6%左右，為同期5年期以上LPR的1.2倍，大部分城市的房貸利率已處于較高水平。而此次各地依據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況靈活下調(diào)房貸浮動(dòng)利率，有助于進(jìn)一步減輕購(gòu)房者還貸負(fù)擔(dān)，激活各地購(gòu)房需求，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交的回升。”耿欣欣指出。

除了利率下行，房貸放款周期也在縮短。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月103個(gè)重點(diǎn)城市房貸平均放款周期減少至34天，較上月縮短4天。目前近五成城市放款周期不足一個(gè)月。

整體來(lái)看，邊際寬松的信貸環(huán)境有效帶動(dòng)了樓市交易回暖。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月以來(lái)貝殼50城二手房日均成交量較2月春節(jié)后日均成交水平增長(zhǎng)約17%;二手房市場(chǎng)供需活躍度也有所提高，3月以來(lái)貝殼50城二手房新增帶看客戶(hù)量與新增掛牌房源量均較2月春季后的日均水平提高。

“因城施策”還有空間

值得注意的是，受近期疫情反復(fù)等因素影響，樓市將在何時(shí)徹底“振作”起來(lái)依然具有不確定性。

湖北宜昌市某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者指出，今年年初，宜昌放寬了二套房公積金貸款的申請(qǐng)政策。3月該行房貸執(zhí)行利率也比2月低了一些。不過(guò)，目前的感受是房貸需求依然不及預(yù)期。

耿欣欣指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)滯后房貸利率下行，大約滯后2至3個(gè)季度的時(shí)間。由于本輪個(gè)人按揭貸款利率水平在去年9月份見(jiàn)頂，理論上，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將從今年下半年開(kāi)始逐步企穩(wěn)。但考慮到本輪疫情可能會(huì)影響房貸下調(diào)利好政策顯效，購(gòu)房者需求的釋放有可能進(jìn)一步延后。

近期，銀保監(jiān)會(huì)在傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議精神時(shí)再度重申，要“持續(xù)完善‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。專(zhuān)家普遍表示，對(duì)于樓市下行壓力更大、完成“三穩(wěn)”目標(biāo)緊迫性更強(qiáng)的部分二線(xiàn)及大部分三四線(xiàn)城市而言，調(diào)控仍有寬松空間。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，3月16日的金融委會(huì)議明確“貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng);關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。會(huì)后，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等部委積極表態(tài)，其中財(cái)政部更明確“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。上述內(nèi)容有利于提振市場(chǎng)信心，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)住房信貸環(huán)境保持適度寬松，地方支持性政策進(jìn)一步傳導(dǎo)并生效，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。

耿欣欣認(rèn)為，政策端仍有必要進(jìn)一步發(fā)力，加大托底力度。二線(xiàn)城市可采取的手段包括放寬限購(gòu)政策、調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金首付比例、上調(diào)新房預(yù)售限價(jià)、降低地價(jià)、調(diào)整土地競(jìng)拍保證金最低比例、分期繳納土地出讓金等。三四線(xiàn)城市調(diào)控除采取放寬限購(gòu)、限貸等方式外，還可以適當(dāng)給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，如契稅補(bǔ)貼、面積補(bǔ)貼等。(實(shí)習(xí)記者 許予朋)

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