近日，正在認(rèn)購(gòu)期的上海南山虹橋領(lǐng)峯被曝出房貸限額一事，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

10月28日上午10點(diǎn)，上海嘉定公眾號(hào)旗下“嘉視頻JCMC”視頻直播間里，嘉定區(qū)住房保障及房屋管理局局長(zhǎng)沈浩平正在做客“我愛我嘉”2021民生系列訪談。直播間下方卻涌現(xiàn)多個(gè)投訴“南山虹橋領(lǐng)峯卡剛需客戶首付，請(qǐng)局長(zhǎng)做主”的彈幕。

對(duì)此，有購(gòu)房者向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，南山虹橋領(lǐng)峯項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)期間，將首套房首付比例最高提至七成，貸款額度僅三成，開發(fā)商在有意篩選全款或七成首付的客戶，如不同意這一貸款政策則無(wú)法進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。

但按照上海市購(gòu)房政策，上海首套房的首付比例為3.5成，二套房為七成。

且據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者了解，該項(xiàng)目一期推盤時(shí)也曾因付款比例、貸款額度的問題被官方通報(bào)，彼時(shí)開發(fā)商承諾的一定合規(guī)處理如今看來(lái)卻像是一紙空談。

首套房首付七成

“3家合作銀行不看流水、收入證明，直接告知我們額度不足只能貸款三成，相當(dāng)于首付比例要提高到七成，這對(duì)于首套3.5成首付比例都需要湊錢的剛需購(gòu)房者而言，無(wú)疑是直接關(guān)上了購(gòu)房大門?！鼻巴仙胶鐦蝾I(lǐng)峯認(rèn)購(gòu)的華女士（化名）對(duì)此很是無(wú)奈。

據(jù)了解，華女士認(rèn)購(gòu)的是上海嘉定江橋板塊的南山虹橋領(lǐng)峯二期（備案名“南山鑫苑”），項(xiàng)目距離軌交14號(hào)線約250米，屬于標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，此次為二期供應(yīng)，推出了70-130㎡的3-4房，共350套，取證單價(jià)為5.75萬(wàn)元/㎡，總價(jià)段在388萬(wàn)-750萬(wàn)元間。

項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)時(shí)間為10月24日-10月30日，提前做好功課的華女士與愛人一同在認(rèn)購(gòu)首日前去交錢。二人看中一套96㎡的3房戶型，按均價(jià)計(jì)算總價(jià)約552萬(wàn)元，并提前準(zhǔn)備了3.5成首套房首付款，即約193萬(wàn)元，其中含認(rèn)購(gòu)金109萬(wàn)元。

令他們沒想到的是，這筆錢款交的并不順利。認(rèn)購(gòu)表上，“銀行審核”被提前至第一環(huán)節(jié)，必須在銀行審核簽字之后，才能進(jìn)行后續(xù)的初審、明源錄入、財(cái)務(wù)審核、打單（前置查詢）、終審等環(huán)節(jié)。

但南山虹橋領(lǐng)峯合作的中國(guó)銀行(行情601988,診股)（港股03988）（徐匯支行）、上海銀行(行情601229,診股)（閔行支行）和工商銀行(行情601398,診股)（港股01398）（嘉定支行）3家銀行均告知購(gòu)房者銀行貸款額度不足，分別可以接受首付七成、七成、五成，即僅能貸三成、三成、五成。

這也意味著，華女士夫婦必須將首付款提高到276萬(wàn)元甚至386.4萬(wàn)元才有可能拿到貸款。

迫于資金壓力，華女士夫婦選擇放棄在當(dāng)日認(rèn)購(gòu)。值得一提的是，二人的月稅后收入達(dá)到4.6萬(wàn)（不含年終獎(jiǎng)），屬于資金流水和社保均符合相關(guān)要求的客戶。

同時(shí)，還有多名購(gòu)房者反應(yīng)，“無(wú)論流水多少，額度都很難超過250萬(wàn)元。”出于對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，有部分客群只能答應(yīng)貸三成、約180萬(wàn)-220萬(wàn)額度（含公積金貸款），才完成了認(rèn)購(gòu)。

南山項(xiàng)目卡額度一事并不常見，同為第五批供應(yīng)且即將認(rèn)購(gòu)的華發(fā)四季半島已向購(gòu)房者反饋，“貸款額度很充足”。

對(duì)此，記者向房產(chǎn)律師咨詢得知，“開發(fā)商可能是想盡可能多的回籠資金，如果首付給的高，開發(fā)商就能更早地拿到更多回款。”也有律師提出，可能是因?yàn)殂y行不看好該樓盤，經(jīng)評(píng)估后對(duì)樓盤給出的貸款額度不高所致。

屢教不改？

南山虹橋領(lǐng)峯的“卡貸款額度”的操作并非首次，此前該項(xiàng)目也曾因貸款問題被官方點(diǎn)名。

今年4月30日，上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告稱，接群眾投訴反映，靜安福新名苑（推廣名：龍盛福新里），浦東海富城市花園，嘉定云上名?。ㄍ茝V名：保利云上·澄光），南山虹橋領(lǐng)峯四個(gè)樓盤存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為。其中福新名苑樓盤已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)區(qū)房管部門正在調(diào)查核實(shí)，調(diào)查核實(shí)整改期間，暫停福新名苑樓盤認(rèn)購(gòu)。

5月1日，南山虹橋領(lǐng)峯官方微信作出回應(yīng)，稱項(xiàng)目銷售人員在接待過程中就銀行相關(guān)政策的轉(zhuǎn)述說明存在言語(yǔ)不慎的問題，使當(dāng)事客戶對(duì)貸款政策產(chǎn)生了誤解。同時(shí)承諾該項(xiàng)目一定按照政策規(guī)定執(zhí)行，保障每一位購(gòu)房客戶的合法權(quán)益。

《國(guó)際金融報(bào)》記者找到了上海電視臺(tái)新聞綜合頻道《新聞坊》針對(duì)此事的報(bào)道，其指出保利云上澄光和南山虹橋領(lǐng)峯，作為嘉定的剛需盤，這兩者的貸款客戶相對(duì)較多，但銷售也都暗示了貸款尾款到賬期及相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)，南山虹橋領(lǐng)峯銷售員表明，銀行都收緊，不要貸太多。

彼時(shí)便有律師指出，開發(fā)商的這種做法，雖然沒有明顯違法行為，但顯然與“滬十條”保障無(wú)房自住的剛需兼顧合理改善需求的初衷相違背。對(duì)于剛需及改善型需求者而言，大多數(shù)需要銀行貸款助力買房。

如今看來(lái)，南山虹橋領(lǐng)峯并未吸取上一次的教訓(xùn)后，此次仍選擇了“貸款額度不足”的理由。

記者致電上海工商銀行負(fù)責(zé)房貸方面的工作人員了解到，最終的貸款比例需要開發(fā)商與銀行協(xié)商溝通，開發(fā)商希望銀行貸款何時(shí)到賬，銀行也需要看在這個(gè)時(shí)間內(nèi)能夠給到多少資金，每個(gè)樓盤及每家支行的情況都是不一樣的。

換言之，如果南山虹橋領(lǐng)峯拿到10億元的貸款額度，350套房源平均每套額度約285.7萬(wàn)元，以一套100㎡總價(jià)580萬(wàn)元的房子為例，若一位首套房購(gòu)房者支付首付比例3.5成，則需要貸款377萬(wàn)元，此時(shí)這一套房子就會(huì)出現(xiàn)91.3萬(wàn)元的額度缺口，這個(gè)缺口按南山虹橋領(lǐng)峯的口徑則將由購(gòu)房者作為首付補(bǔ)上。

變相拔高首付明顯與此前官方發(fā)聲存在出入。10月21日，銀保監(jiān)會(huì)管理層表態(tài)，要“保障好剛需群體信貸需求”，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持，目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

對(duì)于南山虹橋領(lǐng)峯的不合理操作，大批購(gòu)房者轉(zhuǎn)而向房管局、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門投訴，也出現(xiàn)了沈浩平直播間內(nèi)投訴彈幕不斷的情況。

由于投訴彈幕過多，直播間管理員回復(fù)稱，目前房管局部門已經(jīng)約談開發(fā)商，責(zé)令開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照相關(guān)政策執(zhí)行，首套房首付35%，二套房首付70%。

據(jù)記者了解到的最新情況，該樓盤貸款額度已有所松動(dòng)，“多的貸到了330萬(wàn)元，但仍未達(dá)到6.5成”。

賣房增收

項(xiàng)目熱度高、不愁賣是南山虹橋領(lǐng)峯“篩選客戶”的自信來(lái)源。

經(jīng)歷了點(diǎn)名批評(píng)、發(fā)公告“認(rèn)錯(cuò)”后，該項(xiàng)目首次開盤仍然熱度不減。

2021年7月，南山虹橋領(lǐng)峯首次開盤推出348套房源，均價(jià)5.75萬(wàn)元/㎡，彼時(shí)項(xiàng)目頗受市場(chǎng)追捧，共收獲813組客戶認(rèn)購(gòu)，按照1.3的入圍比例確定462組客戶參與搖號(hào)，最低入圍分為58.36分。截至10月28日，該項(xiàng)目一期銷售狀態(tài)顯示“售完”，且已完成348套房源簽約。

這也意味著，此前有351人無(wú)緣進(jìn)入搖號(hào)階段，這批意向客戶甚至可以完全覆蓋二期供應(yīng)的350套房源。

于開發(fā)商而言，要求更高的首付比例則意味著能收到更多的現(xiàn)金，無(wú)需再等銀行放貸周期。

據(jù)了解，南山虹橋領(lǐng)峯由南山地產(chǎn)開發(fā)，已于今年3月開工，但截至6月底，該項(xiàng)目完工進(jìn)度、竣工面積均為0，累計(jì)投資總金額卻已達(dá)31.4億元。

據(jù)其母公司南山控股(行情002314,診股)半年報(bào)披露，南山地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額67.3億元，同比增長(zhǎng)258%；權(quán)益銷售金額55.8億元，同比增長(zhǎng)197%。同期，其新增蘇州、武漢、東莞、成都等地共6宗地塊，合計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積26.3萬(wàn)平方米，同比增加92%，總權(quán)益地價(jià)為44億元，權(quán)益拿地銷售比已達(dá)78.85%。

同時(shí)，房地產(chǎn)作為南山控股的支撐性業(yè)務(wù)，為其貢獻(xiàn)了近七成收入。

2021年上半年，南山控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41億元，同比增長(zhǎng)170.33%，主要是受本期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算面積增加所致，其有28.1億元的收入來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占比達(dá)68.63%；同期公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為49.5億元，而去年同期為-32.12億元，同比增加254.09%，也主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款增加所致。

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