房齡已近而立、空置7年之久的“老破小”，為何會在降溫的上海二手房市場引發(fā)瘋搶？這起熱點事件背后疑云重重……

錯綜復(fù)雜的電線纏繞在空中，顏色各異的衣物在電線上肆意的晾曬，破舊的墻面已經(jīng)大面積脫落，斑駁的外墻上紅色噴漆雜亂的寫著“危房不能買?！?/P>

浦城小區(qū)內(nèi)景 孫婉秋攝

往內(nèi)樓道狹窄而逼仄，迎面的黑廣告讓空間看上去更加陰暗晦澀。門口旁牛奶箱已經(jīng)滑落，窗臺和玻璃上積壓著厚厚的灰塵，一切都暗示著這里空置已久。

這座浦東新區(qū)浦城路上的小區(qū)建于1993年，距今已近30年，小區(qū)內(nèi)的破舊不堪和它所處板塊陸家嘴(行情600663,診股)的摩登現(xiàn)代形成了鮮明的對比。

就是這樣一個幾乎被時光遺忘的角落，近期不僅因為近百套房源一夜賣空制造了上海樓市的大事件，更憑一己之力帶動了整個陸家嘴板塊二手房的咨詢量。

93套房產(chǎn)拋售的消息最初來自于網(wǎng)絡(luò)，在這個故事里，一位上海房叔乘著房地產(chǎn)稅前夜將持有93套老房子拋售，28年間房價翻了100倍，“掃地僧”房叔套現(xiàn)4.5億元瀟灑離場。

隨后有消息指出傳言不實，這批房源真正的持有方是世茂集團(tuán)下屬的蘇滬區(qū)域公司，出售的目的是為了清理手頭資產(chǎn)，與房地產(chǎn)稅試點也不存在任何關(guān)系。

即便如此，這起熱點事件背后依然有許多待解的疑云。這批零散的房源為何會在世茂手中？30年的老破小何以在當(dāng)前較為低迷的市場中逆勢售罄？這是一次營銷的狂歡還是需求的真實釋放？《國際金融報》記者實地探訪，力求還原這起熱點事件背后的更多面。

“房叔”世茂

浦城小區(qū)由陸家嘴房產(chǎn)開發(fā)有限公司1993年開發(fā)建設(shè)，房齡近30年，小區(qū)房源為6層老公房結(jié)構(gòu)，一梯四戶，產(chǎn)證面積在41～73.91平方米，鏈家網(wǎng)顯示目前在掛二手房單價為8.5萬/㎡左右，此次出售房源在小區(qū)最后一排。

浦城小區(qū)門口 孫婉秋攝

雖然是不折不扣的“老破小”，由于地處陸家嘴板塊，浦城小區(qū)周邊的商業(yè)配套極為成熟，1公里范圍內(nèi)集合了華潤時代廣場、第一八佰伴、新梅聯(lián)合廣場、陸家嘴中心等多家商業(yè)體，距離東方明珠(行情600637,診股)2公里，相較世紀(jì)大道僅隔一站路。其馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園，南面為世茂集團(tuán)總部大樓。

世茂濱江花園是世茂集團(tuán)在上海的成名作。1999年世茂進(jìn)入上海全面鋪開投資計劃，2002年世茂打造了“住宅第一高樓”世茂濱江花園，55層191.85米的建筑高度使其與東方明珠、金茂大廈，在當(dāng)時一同撐起浦江東岸“一波三峰”的現(xiàn)代城市天際線。

這是世茂與浦東濱江故事的開始。

2008年浦城小區(qū)南側(cè)的世茂集團(tuán)總部大樓開工，世茂方面相關(guān)人員表示，部分居民覺得項目建設(shè)對其造成影響從而阻撓建設(shè)，導(dǎo)致項目停滯多年。

小區(qū)馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園 吳典攝

后在相關(guān)部門協(xié)調(diào)下，世茂和居民達(dá)成和解，約定在浦城路小區(qū)靠近世茂總部大樓的一側(cè)先建設(shè)中學(xué)，一來隔絕影響，二來增加配套。世茂總部大樓項目也由此將上述一側(cè)規(guī)劃為“文教區(qū)”，即為另一側(cè)規(guī)劃為“商務(wù)區(qū)”。

2014年，世茂對浦城小區(qū)最后一排房屋進(jìn)行限時收購，彼時收購價為6萬元/㎡，最終7棟樓168戶中110戶選擇同意，每套打包價400萬元不等。

收下110套房源后世茂也在對內(nèi)對外進(jìn)行銷售工作，但受限于房源老舊和居民阻撓，去化效果一直不理想，7年來僅售出14套。

毛坯房源 左宇攝

記者采訪過程中有業(yè)主對于這批房源的情況提出了不一樣的說法，有居民表示，早年間世茂集團(tuán)拿下該地塊時，浦城小區(qū)和周邊幾個小區(qū)也包含在內(nèi)，后世茂濱江花園的超高層設(shè)計提升了整個地塊的容積率，故而地塊中的其他片區(qū)只能建造低密度住宅，后拆遷工作遲遲未能有效推進(jìn)，其未同意收購的原因是拆遷和收購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在差異。

《國際金融報》記者查閱，浦城小區(qū)確實在黃浦江沿岸E18地塊規(guī)劃范圍中。2004年內(nèi)該地塊詳細(xì)規(guī)劃被調(diào)整，原規(guī)劃為高層住宅用地的1-10地塊劃分為南北兩塊，北塊用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)金融辦公用地，南塊用地性質(zhì)調(diào)整為文化娛樂用地，將原規(guī)劃為市層住宅用地的1-15地塊用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)辦公用地。

為了阻止世茂對該批房源進(jìn)行銷售，業(yè)主們在外墻上用紅色噴漆寫下了不少“危房”的字樣。

外墻上的“危房”字樣吳典攝

世茂方面相關(guān)人員否認(rèn)了危房這一說法，其表示曾三次請了第三方部門（上海房屋質(zhì)量監(jiān)測站）做檢測，結(jié)論是房屋主要為陳舊性損失，但沒有結(jié)構(gòu)性損壞。后幾年里，世茂又進(jìn)行了進(jìn)場維修。

9月下旬，世茂蘇滬公司決定將浦城小區(qū)剩余的96套房源打包給第三方委托銷售，上海寶灃公司以招標(biāo)形式競得。

高傭金下全城熱推

寶灃相關(guān)負(fù)責(zé)人對《國際金融報》記者坦言，彼時其預(yù)判這批房源銷售情況并不樂觀。按照寶灃的規(guī)劃，第一批將拿出其中69套進(jìn)行銷售，面積在38.51㎡到72.78㎡不等，戶型分為1室1廳、2室1廳和2室2廳，主要集中在7、8、9、17、18五棟樓里，預(yù)計去化周期一個月左右。

結(jié)合周邊房價情況，浦城小區(qū)此次售價定在7.9萬元/㎡-9.3萬元/㎡之間，均價9萬元/㎡左右，總價325萬元-680萬元。鏈家外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前小區(qū)唯一在掛的一套低樓層精裝房源均價為84885元/㎡。上述負(fù)責(zé)人坦言，此次銷售的房源在價格上并不占優(yōu)勢。

單價不具備優(yōu)勢、房齡老舊、戶型設(shè)計不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能阻止隨之而來的火爆銷售。

樓棟入口 吳典攝

隨后鏈家旗下的房江湖從寶灃手中取得該項目的分銷權(quán)。

一場營銷大戲拉開序幕，高傭金的刺激下近乎全城中介都試圖加入其中，有消息稱此次（渠道費+中介費）一套房源傭金高達(dá)8個點，以一套600萬元房源計算，傭金高達(dá)48萬。記者據(jù)此向房江湖方面求證，其未予回應(yīng)。多名參與此次銷售的經(jīng)紀(jì)人對記者表示，傭金為3個點。

刷屏成了序幕的開端，在中介朋友圈的狂轟濫炸的介紹里，這批房源被貼上內(nèi)環(huán)內(nèi)陸家嘴、一手無稅費無中介費，低總價等標(biāo)簽，每個中介都試圖將手中的客源導(dǎo)流于此，希望提升成交率。由于當(dāng)前上海二手房市場實行“三價就低”，為了能夠順利網(wǎng)簽，所交易的首付方式也被提高至首套6.5成，二套全款。

中介群消息 左宇攝

全城狂推的作用是顯著的。

按照原定計劃，中介 15日開始踩盤，當(dāng)日18時房源上架系統(tǒng)，16日上午9時18分正式帶看、銷售。15日一早，前來踩盤的中介將小區(qū)門口堵得水泄不通，為了讓自己的客戶盡快確定意向，中介們提前將客戶們帶了進(jìn)來，越來越多的買家擁擠浦城小區(qū)，那是這個老舊的小區(qū)多年來從未有過的場景。一名當(dāng)天全程參與了這一場景的中介對記者透露，當(dāng)天看房人數(shù)達(dá)到了3萬。

看房人數(shù)遠(yuǎn)超預(yù)期，一套套房源被確認(rèn)意向，這是寶灃公司此前未能預(yù)料到的場景，寶灃方面乘熱打鐵，臨時決定不要分批，96套房源全部推出。

16日中午1點半，這場營銷大戰(zhàn)基本落幕，一天時間，96套房中93套簽訂了意向客戶，其中49套為全款，占比53%，剩余的44組為貸款客戶，《國際金融報》記者獲悉，截至10月29日已網(wǎng)簽27套，其余房源正按相關(guān)規(guī)定推進(jìn)簽約。

誰在搶購“老破小”？

一套90年代的破舊老公房，為何會在降溫的上海二手房市場引發(fā)瘋搶？

“陸家嘴板塊的‘新房’均價9萬元不‘香’嗎？”銷售中介直言，這是一個很觸動購房者的點。

鏈家網(wǎng)顯示，陸家嘴板塊近期新開項目濱江凱旋門均價在13.8萬元/平，且均為大戶型，最小面積為135㎡，入手總價在1863萬元。二手房方面，板塊內(nèi)世茂濱江花園一套137.92㎡房源掛牌價1950萬元，中糧海景壹號一套340㎡房源掛牌價6500萬元。

而對標(biāo)此次出售的浦城小區(qū)，由于面積小，總價低，最小的一房戶型價格在300萬元以上，兩房配置總價在600萬元以上。

加之雖然為二手房，但無需交納取增值稅、中介費等優(yōu)惠，吸引了不少購房者蜂擁而至，以極快的速度完成下定。

小區(qū)里晾曬著的衣物 左宇攝

“他們怕自己錯過了搶陸家嘴低價房源的機(jī)會，我們也怕錯過了這一批不懂市場的客戶?！变N售中介對于這場搶購也頗為莫名，在他們看來浦城小區(qū)在板塊內(nèi)毫無優(yōu)勢，主要是其他板塊的購房者不了解該小區(qū)的定位，僅憑著陸家嘴及自認(rèn)為低價的心理就發(fā)起認(rèn)購。

《國際金融報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，搶購浦城小區(qū)的主要分為剛需和投資客兩類人群。

剛需主要以年輕人為主，90%是看上了這個地段，在上海中心從事律師工作的陳金（化名）便是其中典型。

15日當(dāng)天早就被中介宣傳推廣過的陳金頗為急切，這個小區(qū)距離自己的上班地點不足1公里，出行極為方便，加上入手門檻不高在預(yù)算范圍內(nèi)，他對這批房源很心儀。得知當(dāng)天可簽約后，害怕房源被一搶而空的陳金下班后晚上8點直接奔向了浦城小區(qū)。

在鏈家中介的推薦下，陳金相中了17號樓3樓的一套69㎡小兩房，南面窗戶正對著中學(xué)操場，北面臥室則朝向小區(qū)幼兒園，。經(jīng)過資格審查、首付比例協(xié)定后，陳金定下了他在上海的第一套房子。

負(fù)責(zé)陳金的鏈家門店在浦城小區(qū)對面，憑借著得天獨厚的地理優(yōu)勢，鏈家浦城店在此次營銷大戰(zhàn)中戰(zhàn)績頗佳，多名經(jīng)紀(jì)人開單，共計成交8套。

多名上述門店的經(jīng)紀(jì)人對記者表示，此次他們的客戶多為律師、金融行業(yè)等年輕的客群。

據(jù)了解，此次全款客戶中不少是拆遷戶。

其中一批黃浦區(qū)的客戶是拆遷款到手后，一直在尋求機(jī)會的投資客，中介手里此前已經(jīng)掌握他們的購房信息，這批房源消息一經(jīng)放出，對接中介便針對性極強(qiáng)的進(jìn)行推廣，吸引上述持幣拆遷戶前來購買。

帶動陸家嘴板塊

雖然浦城小區(qū)此次推出的房源已經(jīng)售空，但這波營銷所帶來的熱度仍在燃燒著陸家嘴板塊。

負(fù)責(zé)陸家嘴板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王川（化名）告訴《國際金融報》記者，目前仍有不少客戶在等待“空”出來的合適價段的房源，自己手上就有兩個客戶在排隊。

他指出，公司正在審核購房者的資質(zhì)，可能會存在因資質(zhì)不達(dá)標(biāo)而退出的客戶。若確定退出，空出來的房源將會根據(jù)經(jīng)紀(jì)人手中的意向客戶內(nèi)部消化。

即便已經(jīng)基本售空，浦城小區(qū)的咨詢量依然居高不下。

王川向記者展示了自己租賃軟件后臺的留言，連續(xù)下翻幾頁的未讀信息某種程度上反映了浦城小區(qū)的“火熱”，“昨天一天這么多留言都是咨詢這個小區(qū)的?！辨溂揖W(wǎng)上浦城小區(qū)唯一一套在外網(wǎng)展示的二手房目前位居陸家嘴熱搜房源第一名。

另一房屋經(jīng)紀(jì)人徐莉（化名）也向記者表達(dá)了相似的情況。她說，浦城小區(qū)的成交雖然已經(jīng)過去幾天，但現(xiàn)在每天仍然有多組客戶在咨詢，“有時同事白天去小區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，也都會遇見不少客戶咨詢。”

突然涌入的流量在將浦城小區(qū)推上熱搜的同時也拉高了周邊二手房的熱度。

徐莉坦言，事情發(fā)生后第二周自己所在的門店咨詢量已經(jīng)達(dá)到幾千，往常一周大約只有幾百個。這些來訪中，除咨詢浦城小區(qū)外也有問及周邊其他小區(qū)的，“都是浦城小區(qū)帶動的?！?/P>

伴隨著該小區(qū)的“房源”的基本售空，部分意向客戶開始向周邊小區(qū)分流。徐莉告訴記者，附近的東南新村、張楊路370弄在最近都有成交。她說，受這波流量的帶動其所在的大區(qū)這個月業(yè)績已經(jīng)比上個月增長了40%，“其他地區(qū)業(yè)績也在上漲?！?/P>

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