對房地產(chǎn)企業(yè)來說，2021年是嚴管控的一年，在樓市政策與金融措施雙調控的影響下，一些企業(yè)面臨調整，行業(yè)出現(xiàn)洗牌。隨著上市房企2021年三季報的發(fā)布，外界可以觀察到企業(yè)實際的經(jīng)營狀況。

“V觀財報”（微信號ID：VG-View）梳理A股規(guī)模房企三季報發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，在多數(shù)企業(yè)的營業(yè)收入都呈現(xiàn)正增長態(tài)勢的情況下，利潤指標的表現(xiàn)不盡如人意，歸母凈利潤下滑的企業(yè)數(shù)量明顯增多，而且不乏一些龍頭房企。此外，因流動性問題備受關注的企業(yè)，如華夏幸福(行情600340,診股)、藍光發(fā)展(行情600466,診股)等，經(jīng)營狀況進一步惡化。

一半房企利潤下滑

自今年下半年以來，作為房企業(yè)績的先導指標——銷售額，其表現(xiàn)已經(jīng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)。 克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，行業(yè)前100房企共實現(xiàn)銷售操盤金額7761.4億元人民幣，雖環(huán)比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。

從三季報看，多數(shù)房企在保持營收正增長的情況下，利潤指標卻呈現(xiàn)出下降趨勢，即“增收不增利”?！癡觀財報”梳理A股中2021年前三季度營收總規(guī)模排在前50的房企發(fā)現(xiàn)，1-9月，營收出現(xiàn)同比負增長的企業(yè)有12家，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比負增長的企業(yè)有25家，占比達50%。

在過往的情況中，業(yè)績出現(xiàn)較大波動的情況，更多的存在于行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)，但從三季報可以看出，龍頭房企也正面臨調整。今年1-9月，綠地控股(行情600606,診股)實現(xiàn)營收約4267.67億元，同比增長32.99%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約111.65億元，同比下降7.28%；萬科A(行情000002,診股)實現(xiàn)營收約2714.86億元，同比增長12.42%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約166.89億元，同比下降15.98%。

行業(yè)龍頭都在遭受利潤下滑之痛，中型乃至小型房企自然難言樂觀。例如，2021年1-9月，首開股份(行情600376,診股)實現(xiàn)營收約439.30億元，同比增長79.99%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約6.99億元，同比下降49.16%；中南建設(行情000961,診股)實現(xiàn)營業(yè)收入約610.84億元，同比增長33.21%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約27.65億元，同比下降24.96%。

近日，由于業(yè)績表現(xiàn)欠佳，陽光城(行情000671,診股)甚至遭到公司董事的質疑。公告顯示，今年第三季度，陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入約114.01億元，同比下滑18.24%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.19億元，同比下降11.57%；前三季度，公司實現(xiàn)營收約413.33億元，同比增長8.59%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約29.13億元，同比增長6.23%。

提出質疑的是陽光城股東泰康保險委派的兩名董事，他們均在三季報董事會上投下反對票，并稱對于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營惡化，需要得到管理層合理解釋。

11月1日，針對股價的異常波動，陽光城公告稱，公司的房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營活動正常，近期經(jīng)營情況未發(fā)生重大變化，其中，2022年1月份前到期的美元債等公開市場債務均已與相關投資人溝通相應展期計劃。

九家營收利潤雙降

上述50強房企中，今年前三季度的營收、歸母凈利出現(xiàn)雙降的房企共有九家，分別為華夏幸福、藍光發(fā)展、廣宇發(fā)展(行情000537,診股)、信達地產(chǎn)(行情600657,診股)、中交地產(chǎn)(行情000736,診股)、中天金融(行情000540,診股)、大名城(行情600094,診股)、上實發(fā)展(行情600748,診股)、*ST基礎(行情600515,診股)。這九家房企，既有深陷債務危機的，亦有主動調整的。

華夏幸福、藍光發(fā)展的流動性問題此前就廣受關注，雙方雖都在積極引戰(zhàn)與自救，但至今仍看到明顯效果。今年1-9月，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入約284.22億元，同比下降49.90%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-134.56億元，同比下降284.84%。

華夏幸福11月1日公告稱，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額79.16億元，截至本次公告披露日，公司累計未能如期償還債務本息合計939.79億元。

藍光發(fā)展的情況與華夏幸福十分類似，今年1-9月，其營收、歸母凈利潤的增幅分別為-52.65%、-351.06%。目前，藍光發(fā)展的逾期未償還債務規(guī)模仍在擴大，截至2021年9月24日，累計到期未能償還的債務本息金額合計215.07億元。

自廣宇發(fā)展與控股股東魯能集團進行資產(chǎn)重組后，雙方的同業(yè)競爭問題遲遲未得到徹底解決。與此同時，廣宇發(fā)展的業(yè)績也有所惡化，今年1-9月，實現(xiàn)營業(yè)收入約129.10億元，同比下降6.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-9.33億元，同比下降148.86%。對于利潤的大幅下滑，廣宇發(fā)展解釋稱，系受交付項目與產(chǎn)品結構、新獲取項目尚處于前期開發(fā)階段、借款增加、因資產(chǎn)置換而計提減值準備等因素影響。

在導致廣宇發(fā)展歸母凈利指標大幅負增長的因素中，因資產(chǎn)置換而計提減值準備的影響較大。根據(jù)公告，廣宇發(fā)展擬與魯能集團、關聯(lián)方都城偉業(yè)進行資產(chǎn)置換，經(jīng)初步籌劃，擬置入公司的資產(chǎn)為后兩者合計持有的魯能新能源（集團）有限公司100%股權，擬置出的資產(chǎn)為廣宇發(fā)展所持全部23家子公司股權、應收賬款及負債，差額部分由后兩者以現(xiàn)金方式向公司補足。

正因為此次重大資產(chǎn)置換，根據(jù)初步評估測試結果，部分所屬單位存貨等資產(chǎn)存在減值跡象，廣宇發(fā)展計提減值準備約23.80億元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤19.97億元。

降債進行時

自“三道紅線”監(jiān)管措施實施以來，降低負債成為行業(yè)共識，尤其是放在行業(yè)下行的當下，降低負債、增厚現(xiàn)金流顯得尤為重要。

金科股份(行情000656,診股)在保持“綠檔”房企的基礎上，在今年繼續(xù)下調有息負債規(guī)模，公告顯示，其前三季度累計減少有息負債100.78億元，有息負債總額降至875.86億元。

在有息負債結構上，金科股份一年內(nèi)到期有息負債204.7億元，占比降為23.37%；一到三年內(nèi)到期有息負債為515.25億元，占比58.83%；三年以上到期有息負債為155.91億元，占比升至17.8%。較2020年末，一年內(nèi)短期有息負債降低近10%，三年以上長期有息負債債務增加近7%。

截至今年三季度末，榮盛發(fā)展(行情002146,診股)現(xiàn)金短債比為1.05；凈負債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.49%，較期初下降4.67%。這三項指標全部符合監(jiān)管要求，榮盛發(fā)展成為“綠檔”企業(yè)。不過，其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率只是勉強低于70%的要求，未來仍需繼續(xù)優(yōu)化財務杠桿。

作為龍頭房企中負債較多的綠地控股，其債務問題一直較受關注，在今年初，綠地制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表。根據(jù)綠地控股近日向外界釋放的信息，截至今年10月底，公司凈負債率指標已降至100%以下，實現(xiàn)了第二條紅線轉綠。如今，只剩下扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率尚未達標。

不過，梳理房企三季報還可以發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)行業(yè)形勢在今年下半年驟然轉冷的影響，企業(yè)面臨銷售額下滑、融資收緊的雙重擠壓，現(xiàn)金流狀況再受考驗。

例如，2021年1-9月，萬科A經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約12.20億元，同比下降96.35%；持有的貨幣資金約1471.07億元，而去年同期為1952.31億元。今年前9個月，金地集團(行情600383,診股)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約7.59億元，同比下降168.23%。

另外，房企的融資規(guī)模正在萎縮，多家房企的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都呈現(xiàn)負增長。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較去年同期下降24%。

東方證券(行情600958,診股)判斷，近期，房地產(chǎn)行業(yè)緊張的信用環(huán)境有所緩和，但緩和的力度應僅限于維持房企正常的現(xiàn)金流運轉。預計短時間喘息后，行業(yè)遭遇銷量繼續(xù)下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流或繼續(xù)惡化，可能帶來今年12月至2022年一季度資金面繼續(xù)緊張。

關鍵詞： 房企