《投資者網(wǎng)》葛凡梅

作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司

盈利與規(guī)模提升

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和規(guī)范動(dòng)作的深入，全國(guó)商品房銷售整體出現(xiàn)降溫。中南建設(shè)卻在市場(chǎng)波動(dòng)中彰顯定力，延續(xù)向上的發(fā)展勢(shì)頭。今年前三季度，中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元，同比增長(zhǎng)41.7%。

中南建設(shè)聚焦需求最穩(wěn)定的新型城鎮(zhèn)化區(qū)域，今年整體銷售保持平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年1至9月，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)7.4%和4.3%，平均銷售價(jià)格13759元/平方米，同比增長(zhǎng)2.9%。

根據(jù)城市等級(jí)區(qū)分，中南建設(shè)一二線城市銷售面積占比36%，銷售金額占比41%。中南建設(shè)預(yù)計(jì)，隨著四季度推盤規(guī)模的增加，雖然市場(chǎng)壓力繼續(xù)增加，銷售絕對(duì)規(guī)模也會(huì)環(huán)比上升。

中南建設(shè)持續(xù)以“房地產(chǎn)+建筑”為雙主業(yè)均衡發(fā)展，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊外，建筑業(yè)務(wù)也為公司帶來穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，增強(qiáng)了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，夯實(shí)了公司的生產(chǎn)底盤。

數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月份，中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入176.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%；公司累計(jì)新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額189.9億元，其中3億元以上項(xiàng)目22個(gè)，占新增合同額的53%。作為首批國(guó)家房屋建筑施工總承包特級(jí)資質(zhì)企業(yè)中的唯一民企，中南建設(shè)在業(yè)內(nèi)實(shí)力雄厚。

土地儲(chǔ)備豐富

中南建設(shè)始終秉持著審慎投資態(tài)度，為公司發(fā)展奠定了穩(wěn)定的基石。

今年第三季度，中南建設(shè)新增項(xiàng)目6個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)93.4萬(wàn)平方米。今年1至9月，中南建設(shè)累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬(wàn)平方米，地價(jià)總額319.6億元，與銷售金額的比值20.8%，擁有較大的盈利空間。

截止2021年9月底，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在建和未開工項(xiàng)目509個(gè)，在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)3103萬(wàn)平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1476萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)建面為4579萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角有2180萬(wàn)平方米，占比48%。

與此同時(shí)，中南建設(shè)拿地成本也在持續(xù)降低。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中南建設(shè)的新增項(xiàng)目平均地價(jià)約4028元/平方米，比去年同期下降約17.0%。隨著四季度市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)一步深入，中南建設(shè)預(yù)計(jì)投資機(jī)會(huì)將增加。

中南建設(shè)擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)且低價(jià)的土地儲(chǔ)備，戰(zhàn)略性土儲(chǔ)布局優(yōu)勢(shì)顯著，擴(kuò)充高能級(jí)土地儲(chǔ)備，為持續(xù)快速增長(zhǎng)提供保障。

事實(shí)上，目前中南建設(shè)的已售未結(jié)資源充裕，業(yè)績(jī)承壓但有基礎(chǔ)。截至今年三季度末，中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達(dá)1215.4億元，是前三季度結(jié)算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對(duì)后續(xù)業(yè)績(jī)形成有力支撐。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健

在目前房地產(chǎn)行業(yè)下行以及企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)加大階段，降杠桿成為了房地產(chǎn)行業(yè)的“剛需”，“防三高”成為中南建設(shè)穿越逆境，追求“三個(gè)卓越”戰(zhàn)略目標(biāo)的法寶。

中南建設(shè)的 “三道紅線”指標(biāo)數(shù)據(jù)持續(xù)優(yōu)化，其中兩項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度末，凈負(fù)債率為77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，均已達(dá)標(biāo)；剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為75.81%，比上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，中南建設(shè)已力爭(zhēng)在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。

與此同時(shí)，中南建設(shè)的各項(xiàng)負(fù)債率也在持續(xù)降低。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度末，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率為85.06%，比上半年末下降0.93個(gè)百分點(diǎn)；剔除有關(guān)負(fù)債之后的負(fù)債率為46.81%，比上半年末下降4.64個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)保持絕對(duì)低位；在公司總體負(fù)債里實(shí)際收到的現(xiàn)金，基本沒有償付風(fēng)險(xiǎn)的合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅合計(jì)1342.4億元，占公司全部負(fù)債的44.97%。不難看出，中南建設(shè)的負(fù)債規(guī)模小，償債能力強(qiáng)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，截至三季末，中南建設(shè)的有息負(fù)債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%，債券占比約14%；從期限看，一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)更加均衡。

中南建設(shè)未來一年內(nèi)到期的有息負(fù)債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過39億元，壓力有限。其中2021年四季度，中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，中南建設(shè)貨幣資金 230.4 億元，是一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的 1.39 倍，兌付能力強(qiáng)，可完全覆蓋短期債務(wù)。

中南建設(shè)保持了良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況。1至9月公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1122.85億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的6.75倍；三季度末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~13.9億元，持續(xù)保持正值。

受益于公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控和良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，中南建設(shè)還獲得控股股東增持。中南建設(shè)10月31日公告稱，接到公司控股股東中南城市建設(shè)投資有限公司通知，稱其已通過公開方式累計(jì)增持公司股份1090.50萬(wàn)股，占公司2021年1月12日總股份的0.29%。 中南建設(shè)表示，股東的持續(xù)增持是基于對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，也有助于維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定。（思維財(cái)經(jīng)出品）■

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)盈利能力持續(xù)提升 現(xiàn)金流充沛財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健