華潤萬象生活表現(xiàn)居前，恒隆、凱德各顯異彩

疫情陰霾逐漸消散，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了充滿變革、機會與想象的一年。

擁抱新商業(yè)浪潮，不少企業(yè)紛紛調(diào)整自身經(jīng)營策略、打磨產(chǎn)品模式、創(chuàng)新科技手段，以求在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢。成熟的運營管理經(jīng)驗、敏銳的市場目光、獨到的謀略布局，都讓這些企業(yè)收獲亮眼成績，并成為業(yè)內(nèi)備受認可的標(biāo)桿。

觀點指數(shù)通過對年度商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)進行盤點，發(fā)布"表現(xiàn)力指數(shù) · 2021年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)"研究成果。其中，華潤萬象生活、恒隆、凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中位居前列。

走在商管分拆上市浪潮的前沿，華潤萬象生活于去年12月底成功上市，并在資本市場上保持較好的成績。今年上半年期內(nèi)商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為16.23億元，同比增長11.7%。其中購物中心運營服務(wù)收入同比大幅增長126.9%，出租率為96%；寫字樓運營服務(wù)收入同比大幅增長54%，出租率也較年底增長6.8%，未來上升空間可期。

反映到資本市場表現(xiàn)上，截至9月30日，華潤萬象生活在所有上市商管企業(yè)中，以超100倍的PE遙遙領(lǐng)先，總市值為987億元港元。隨著外拓能力的逐步加強，其商管能力帶來的價值變現(xiàn)與利潤釋放繼續(xù)值得期待。

而過去的一年內(nèi)，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)大量債券違約、資金暴雷影響。而港資企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、成熟的運營經(jīng)驗、出色的營收效益，盡展商業(yè)優(yōu)勢。作為港資代表之一的恒隆地產(chǎn)，在內(nèi)地擁有相當(dāng)體量的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，抗風(fēng)險能力強。加上奢侈品市場的復(fù)蘇，給其商業(yè)項目帶來逆勢增長。受益于此，恒隆一如既往以突出的表現(xiàn)成為業(yè)內(nèi)的佼佼者。

今年3月末，武漢恒隆廣場正式開業(yè)，延續(xù)恒隆地產(chǎn)精細化經(jīng)營理念，進一步激發(fā)當(dāng)?shù)馗叨松虡I(yè)市場活力。7月底，作為在內(nèi)地推出的高端服務(wù)式寓品牌--武漢"恒隆府"正式亮相，聯(lián)袂周邊恒隆廣場打造商業(yè)消費全生態(tài)?？梢?，作為行業(yè)先行者，恒隆地產(chǎn)在持續(xù)打造商業(yè)品牌的同時，也在不斷創(chuàng)新、嘗試，豐富其業(yè)務(wù)布局。

而在當(dāng)前大資管的趨勢下，動作頻頻的凱德年內(nèi)表現(xiàn)突出。3月，凱德集團宣布重組計劃，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)私有化，而旗下房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)分支以及集團的旅宿業(yè)務(wù)將納入"凱德投資管理"（CLIM）平臺，并于9月20日上午在新交所首次上市交易。從一個具備資管能力的開發(fā)商，到轉(zhuǎn)型為一個有開發(fā)能力的資管方，在買與賣的運作之間，凱德正一步步擴展其內(nèi)地版圖，實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價值最大化。

如6月底，凱德以330億出售國內(nèi)6個來福士項目部分股權(quán)予平安人壽，獲得不俗的資產(chǎn)回報，并在后續(xù)持續(xù)對項目進行運營與管理。而隨重組之后，又多次加碼新經(jīng)濟布局，收購多地物流資產(chǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自10月底收購上海、昆山、武漢和成都物流資產(chǎn)后，凱德中國信托的管理資產(chǎn)規(guī)模增長8.0%，達到47.292億新元。

投資物業(yè)收入增長回升20%以上，市場挑戰(zhàn)仍存

隨著疫情影響的逐漸消散，市場在適應(yīng)、調(diào)整與變化中重現(xiàn)活力。去年直面市場沖擊，在現(xiàn)金流、經(jīng)營效益上備受考驗的商業(yè)地產(chǎn)商們得以回調(diào)。

從觀點指數(shù)監(jiān)測下的商業(yè)地產(chǎn)商樣本數(shù)據(jù)來看，2021年前三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均值為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020年數(shù)值則分別為15.58億元、7億元。在商業(yè)回暖的大環(huán)境之下，行業(yè)整體走勢趨好。

不過從市場占比的角度來看，投資物業(yè)收入前二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)值的66%，份額占比與去年同期相比提升了6個百分點。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產(chǎn)值在1000億元以上。可見，頭部企業(yè)還是掌握了絕大部分的話語權(quán)。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

結(jié)合收入?yún)^(qū)間分布來看，在所有樣本企業(yè)中，10億元以下收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則是收入30億元以上的企業(yè)，占比19%；中間收入的企業(yè)占比最小，均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資源優(yōu)勢大，對于尾部企業(yè)而言，競爭更為激烈。隨著資產(chǎn)收并購、行業(yè)整合的推進，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空間勢必會受到壓縮。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

在研究過程中，為了更加聚焦地探討收入的增長情況，觀點指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前三十的企業(yè)做進一步觀察。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體基數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，基本所有企業(yè)都錄得正向增長，而去年則有26%的企業(yè)為負增長。區(qū)間分布上，位于0-20%區(qū)間的企業(yè)最多，占比為30%，而在20-50%、50-100%之間的占比皆為26.67%。面對過去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗中重整旗鼓，加之積極優(yōu)化經(jīng)營模式、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等多重舉措，營收增長恢復(fù)往期水平。

此外社會消費的復(fù)蘇，更是利好商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前三季度社會消費品零售總額為318057億元，同比增長16.4%，其中9月份社會消費品零售總額為36833億元，同比增長4.4%。同比增速雖然較上半年有所放緩，但依然顯示出消費意欲的提升與市場信心的提振，特別是對于部分購物中心規(guī)模占比較大的商業(yè)地產(chǎn)商而言，有助于投資物業(yè)收入的快速反彈回升。

觀點指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長明顯、發(fā)展模式各有特色且具有行業(yè)代表性的9家企業(yè)作為進一步分析的樣本。通過數(shù)據(jù)對比可以看到購物收入對整體租金收入的提升有較大貢獻。租金收入同比增長幅度較大的企業(yè)I，購物中心占比達90%，購物中心收入同比增長率超80%；在樣本企業(yè)中增長率最高的企業(yè)G，購物中心占比60%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

運營助力提質(zhì)增效，港資單位資產(chǎn)值優(yōu)于同行

從前文的數(shù)據(jù)對比中，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各項投資物業(yè)收入都有著不同幅度的提升，但是聚焦到收入質(zhì)量上，不同運營模式以及布局邏輯的企業(yè)存在較大的表現(xiàn)差異。

對比上一年，樣本企業(yè)今年前三季度的租金收入同比增速基本在10%以上，其中企業(yè)G增速最高達到近90%，而與去年增速相比，差值超過90%。今年的消費反彈之下，可以直觀看到其收入數(shù)據(jù)差別較大。作為港資企業(yè)，企業(yè)G旗下商業(yè)項目基本為重奢購物中心，隨著奢侈品消費回流，加之精細化運營，其單位租金收入水平也是一騎絕塵，在樣本企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

除此之外，企業(yè)B、E也是港資企業(yè)，盡管在內(nèi)地布局項目有限，但在地段、模式經(jīng)驗加持之下，這些擁有成熟體系的商業(yè)地產(chǎn)商無論在疫情前還是疫情后，單位租金收入水平都基本處于前列。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

企業(yè)I增速可觀，得益于在期內(nèi)新開業(yè)多個零售商業(yè)，上半年新增已出租面積為27萬平方米，在一定程度上提升了企業(yè)的租金收入總額。但由于該企業(yè)在全國各地的布局大多為二三線城市，相對于重倉一線或新一線城市的企業(yè)而言，其單位租金水平表現(xiàn)稍有遜色，僅為2.25元/平方米/天。同比去年同期，由于2020年下半年其開業(yè)了近30個零售商業(yè)項目，租金收入、在管面積有所增長，單位租金水平略有提升。

而除了租金水平外，投資物業(yè)資產(chǎn)值也是衡量一個商業(yè)地產(chǎn)商是否擁有優(yōu)秀的運營能力的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。打造高價值的商業(yè)資產(chǎn)，創(chuàng)造可持續(xù)性且高收益回報，才能獲得行業(yè)認可與資本青睞。

從樣本數(shù)據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)來看，港資企業(yè)B、G的單位資產(chǎn)值相對較高，分別為4.5萬元/平方米、6.4萬元/平方米，而且結(jié)合上述提及的單位租金收入、租金收入增長情況來看，盡管其商業(yè)項目規(guī)模有限，但依然憑借亮眼的資產(chǎn)值與價值創(chuàng)造能力打造出備受業(yè)內(nèi)推崇的商業(yè)品牌。

通過對比前后兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，受市場環(huán)境變化、企業(yè)自身經(jīng)營策略調(diào)整等，企業(yè)的單位資產(chǎn)值或多或少有升跌。其中，企業(yè)F的跌幅最大，接近60%。其收入貢獻大部分來自購物中心項目，上半年購物中心項目平均出租率為94%，但個別項目表現(xiàn)未如理想，出租率未達90%，再加上租金收入同比下降等因素，致使業(yè)績表現(xiàn)未如預(yù)期，資產(chǎn)價值受影響。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

隨著疫后市場的逐漸恢復(fù)，商業(yè)項目入市節(jié)奏有所加快。根據(jù)市場研究機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2021年下半年及2022年將有2259萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，主要核心城市將迎來開業(yè)高峰，市場競爭將加劇。

要關(guān)注到的是，商業(yè)地產(chǎn)的存量時代已經(jīng)來臨，無論是已經(jīng)運籌帷幄的成熟企業(yè)，還是后來居上的的奮進者，如何在同質(zhì)化競爭中突圍而出才是關(guān)鍵。

通過對存量資產(chǎn)進行優(yōu)化提升，包括業(yè)態(tài)規(guī)劃的重新調(diào)整、招商管理與改變，讓這些存量的商業(yè)重新煥發(fā)新的活力，才能歷久彌新。

在國慶黃金周前一天開業(yè)的前灘太古里深諳此道，通過打造開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，提升體驗感。獨特的動線設(shè)計與各種高奢品牌薈聚，促使其成為又一個城市地標(biāo)。對于即將入市、欲求在市場中分得一杯羹的零售商業(yè)項目更是如此，深度挖掘消費需求，如引進首店品牌、把握流量密碼、進行新零售的融合、智能化與體驗場景的重塑等，才能打造新的消費熱點。

投資物業(yè)公允值變動幅度平緩，資本運作釋放商業(yè)價值

為了更全面地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值變動情況，觀點指數(shù)在研究樣本中抽取部分上市企業(yè)進行比對。可以看到，有28%的企業(yè)公允值變動為負，但虧損程度不大，基本為1億元以內(nèi)，而公允值變動升幅最高的企業(yè)則達到近50億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

從區(qū)間分布來看，公允值變動在0-1億元內(nèi)的企業(yè)數(shù)占比為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%?？傮w來看，公允值變動幅度不大，虧損的企業(yè)也相對去年同期有所減少。公允值變動超過20億元的企業(yè)數(shù)占比為10.26%，其投資物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模基本在1000-2000億元之間，行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢不言而喻。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中升幅最高的企業(yè)，投資物業(yè)資產(chǎn)值規(guī)模超過2000億元，總建面超800萬平米，在全國超過65個城市都有布局，租金收入同比增長超65%。

根據(jù)企業(yè)半年財報數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營性不動產(chǎn)公允值上，該企業(yè)購物中心占比73%，寫字樓占比19%，其他占比8%。租金收入增長態(tài)勢良好，加之購物中心經(jīng)營優(yōu)異、市場環(huán)境改善等，帶動了資產(chǎn)估值的上升。此外，在上半年公允值的變動概況中，可以看到添置的落成投資物業(yè)和在建投資物業(yè)的公允值分別為13.82億元、72.35億元，在一定程度上拉升了公允值。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅對企業(yè)營收有所裨益，同時還能促使企業(yè)釋放資產(chǎn)流動性，兌現(xiàn)更高的商業(yè)地產(chǎn)價值，如選擇優(yōu)秀資產(chǎn)打包并實現(xiàn)REITS上市。

8月27日，寶龍地產(chǎn)公告披露擬分拆寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金赴港上市。資料顯示，其底層資產(chǎn)包括8個優(yōu)質(zhì)購物中心，總樓面面積達7.4萬平米，上半年平均租用率為96.5%，評估價值約為82億元。而先于寶龍地產(chǎn)，早在7月30日新城控股也發(fā)布公告，擬將主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金。通過資本運作的手段，既拓寬融資渠道，同時也能為母公司輸血。

因此，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如何練好內(nèi)功，鞏固基本盤，并且在日常中做好經(jīng)營管理、提升與優(yōu)化資產(chǎn)，是一個長久且需要持續(xù)努力的方向。

關(guān)鍵詞： 華潤萬象生活蟬聯(lián)首位 恒隆、凱德緊隨其后分獲亞季軍