10月29日晚間，中南建設（000961.SZ）公布了2021年三季度報告，公司第三季度公司實現營業(yè)收入226.0億元，同比增長39.8%；1-9月整體實現營業(yè)收入610.8億元，同比增長33.2%，歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元，同比下降25.0%。與此同時，中南建設降杠桿舉措繼續(xù)取得成效：報告期末凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；一年以內到期的有息負債占全部有息負債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個百分點，三季度末公司經營活動產生的現金流量凈額也持續(xù)保持正值。

目前，各上市房企三季報大都已披露完成，行業(yè)業(yè)績普遍承壓，中南建設作為曾經高增長房企的代表，壓力也無疑是明顯的。不過從公司不斷優(yōu)化的三道紅線指標和合理配速的投資情況來看，其正在履行長期主義的承諾，不斷提升安全邊際，為持續(xù)穩(wěn)健經營留出了空間。

三道紅線指標改善強化安全邊際

短期無美元債償還壓力

安全、安全、還是安全。前有房企理財產品爆雷、后有美元票據違約引發(fā)房企調級潮，對當下的房企而言，能否保持安全邊際是行業(yè)和市場最為關注的問題。而從中南建設的三季報數據來看，其財務穩(wěn)健度正在繼續(xù)提升。

三季度末，公司有息負債（含期末應付利息）637.3億元，比上半年末進一步減少130.3億元，與年度經營規(guī)模比值進一步降低。其中一年以內到期的各類有息負債166.4億元，占全部有息負債的26.10%，比值較上半年末下降1.13個百分點，長短期結構更加均衡。與此同時，三季度末公司貨幣資金230.4億元，是一年以內到期的各類有息負債的1.39倍?？鄢刂蛊谀?，使用受到限制的資金51.0億元后的現金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點。

另外，公司的負債率持續(xù)降低，三季度末，凈負債率為77.61%，比上半年末下降17.66個百分點。公司總體負債里實際收到的現金，基本沒有償付風險的合同負債及相關待轉銷項稅合計1342.4億元，占公司全部負債的44.97%，剔除有關負債之后的負債率為46.81%，比上半年末下降4.64個百分點，在行業(yè)保持絕對低位。

目前來看，中南建設短期需償還的有息負債壓力有限，其中2021年第四季度，其境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。整體來說，公司三道紅線指標持續(xù)優(yōu)化，負債規(guī)模和短期還款壓力較小，實際經營風險在可控范圍內。

經營性現金流同比增95%

已售未結資源奠定增長基礎

在債務規(guī)模和結構持續(xù)優(yōu)化的同時，中南建設的經營性現金流也繼續(xù)向好。三季報顯示，今年1~9月，中南建設經營性現金流入1122.85億元，同比增長95%。三季度末，公司經營活動產生的現金流量凈額13.9億元，已連續(xù)四年保持正值。

在當下外部融資渠道收縮的背景下，內生融資渠道重要性持續(xù)凸顯，經營性現金流的價值也愈發(fā)受到重視，中南建設能夠保持良好的經營性現金流狀況無疑是其安全邊際的強大支撐。

從產品銷售來看，1~9月中南建設合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬平方米，同比分別增長7.4%和4.3%，平均銷售價格13759元/平方米，在當前形勢下，能夠繼續(xù)保持增長，且售價與今年上半年基本持平，已經頗為不易。盡管前三季度綜合毛利率比上半年下降0.84個百分點，但如前所述，在行業(yè)震蕩時刻，穩(wěn)定蓋過一切，保持穩(wěn)定的銷售狀況、較低風險的負債結構，才能為后續(xù)增長打下地基。

在長期主義的思維下，中南建設堅持“緊土儲”戰(zhàn)略，在拿地方面保持了克制，投資上也更加審慎。今年前三季度，公司累計新增項目47個，規(guī)劃建筑面積合計793.4萬平方米，地價總額319.6億元，與銷售金額的比值20.8%。新增項目平均地價約4,028元/平方米，比去年同期下降約17.0%?？梢钥闯?，公司合理配速，繼續(xù)控制投資風險，以保障后續(xù)利潤空間。

而在保持安全邊際的同時，中南建設也在恰當處積極主動作為。截止2021年9月底，公司房地產業(yè)務在建和未開工項目509個，在建項目規(guī)劃建筑面積合計3103萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1476萬平方米，可竣工資源總面積4579萬平方米，為后續(xù)業(yè)績提供了支撐。公司表示，隨著四季度市場進一步調整，預計投資機會將增加。

國內房地產單月銷售數據已經連續(xù)三個月負增長，有券商研報認為行業(yè)短期內將延續(xù)降溫，在此期間，不少房企可能還會繼續(xù)經歷“至暗時刻”。而中南建設在主動控制步伐、有效作為的同時，能保持安全能力，就有望在行業(yè)風險充分暴露后，“剩者為王”的市場格局里，贏得長期增量。

關鍵詞： 中南建設Q3營收同比增39 8% 安全邊際持續(xù)強化