在這一年里，面對(duì)商業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)，并購(gòu)與調(diào)整不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)新與合作依舊盛行，誰(shuí)能在群雄逐鹿的市場(chǎng)中把握商機(jī)，成為這片紅海的領(lǐng)跑者，誰(shuí)又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業(yè)標(biāo)桿？多元?jiǎng)?chuàng)新與未來(lái)，一切的未知與激動(dòng)，屬于商業(yè)地產(chǎn)界翹首以顧的榮耀：“表現(xiàn)力指數(shù) · 2021年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)”研究成果于2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)隆重揭曉。

以下為表現(xiàn)力指數(shù)·2021年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)研究成果名單：

華潤(rùn)萬(wàn)象生活表現(xiàn)居前，恒隆、凱德各顯異彩

疫情陰霾逐漸消散，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了充滿變革、機(jī)會(huì)與想象的一年。擁抱新商業(yè)浪潮，不少企業(yè)紛紛調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)策略、打磨產(chǎn)品模式、創(chuàng)新科技手段，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、敏銳的市場(chǎng)目光、獨(dú)到的謀略布局，都讓這些企業(yè)收獲亮眼成績(jī)，并成為業(yè)內(nèi)備受認(rèn)可的標(biāo)桿。觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)對(duì)年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)布"表現(xiàn)力指數(shù) · 2021年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)"研究成果。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒隆、凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中位居前列。走在商管分拆上市浪潮的前沿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于去年12月底成功上市，并在資本市場(chǎng)上保持較好的成績(jī)。今年上半年期內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為16.23億元，同比增長(zhǎng)11.7%。其中購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)126.9%，出租率為96%；寫字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)54%，出租率也較年底增長(zhǎng)6.8%，未來(lái)上升空間可期。反映到資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，截至9月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在所有上市商管企業(yè)中，以超100倍的PE遙遙領(lǐng)先，總市值為987億元港元。隨著外拓能力的逐步加強(qiáng)，其商管能力帶來(lái)的價(jià)值變現(xiàn)與利潤(rùn)釋放繼續(xù)值得期待。而過(guò)去的一年內(nèi)，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)大量債券違約、資金暴雷影響。而港資企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、出色的營(yíng)收效益，盡展商業(yè)優(yōu)勢(shì)。作為港資代表之一的恒隆地產(chǎn)，在內(nèi)地?fù)碛邢喈?dāng)體量的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。加上奢侈品市場(chǎng)的復(fù)蘇，給其商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)逆勢(shì)增長(zhǎng)。受益于此，恒隆一如既往以突出的表現(xiàn)成為業(yè)內(nèi)的佼佼者。今年3月末，武漢恒隆廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，延續(xù)恒隆地產(chǎn)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)一步激發(fā)當(dāng)?shù)馗叨松虡I(yè)市場(chǎng)活力。7月底，作為在內(nèi)地推出的高端服務(wù)式寓品牌--武漢"恒隆府"正式亮相，聯(lián)袂周邊恒隆廣場(chǎng)打造商業(yè)消費(fèi)全生態(tài)。可見(jiàn)，作為行業(yè)先行者，恒隆地產(chǎn)在持續(xù)打造商業(yè)品牌的同時(shí)，也在不斷創(chuàng)新、嘗試，豐富其業(yè)務(wù)布局。而在當(dāng)前大資管的趨勢(shì)下，動(dòng)作頻頻的凱德年內(nèi)表現(xiàn)突出。3月，凱德集團(tuán)宣布重組計(jì)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)私有化，而旗下房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)分支以及集團(tuán)的旅宿業(yè)務(wù)將納入"凱德投資管理"（CLIM）平臺(tái)，并于9月20日上午在新交所首次上市交易。從一個(gè)具備資管能力的開(kāi)發(fā)商，到轉(zhuǎn)型為一個(gè)有開(kāi)發(fā)能力的資管方，在買與賣的運(yùn)作之間，凱德正一步步擴(kuò)展其內(nèi)地版圖，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化。如6月底，凱德以330億出售國(guó)內(nèi)6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目部分股權(quán)予平安人壽，獲得不俗的資產(chǎn)回報(bào)，并在后續(xù)持續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)與管理。而隨重組之后，又多次加碼新經(jīng)濟(jì)布局，收購(gòu)多地物流資產(chǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自10月底收購(gòu)上海、昆山、武漢和成都物流資產(chǎn)后，凱德中國(guó)信托的管理資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)8.0%，達(dá)到47.292億新元。

投資物業(yè)收入增長(zhǎng)回升20%以上，市場(chǎng)挑戰(zhàn)仍存

隨著疫情影響的逐漸消散，市場(chǎng)在適應(yīng)、調(diào)整與變化中重現(xiàn)活力。去年直面市場(chǎng)沖擊，在現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)效益上備受考驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)商們得以回調(diào)。從觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)下的商業(yè)地產(chǎn)商樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年前三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均值為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020年數(shù)值則分別為15.58億元、7億元。在商業(yè)回暖的大環(huán)境之下，行業(yè)整體走勢(shì)趨好。不過(guò)從市場(chǎng)占比的角度來(lái)看，投資物業(yè)收入前二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)值的66%，份額占比與去年同期相比提升了6個(gè)百分點(diǎn)。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產(chǎn)值在1000億元以上?？梢?jiàn)，頭部企業(yè)還是掌握了絕大部分的話語(yǔ)權(quán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理結(jié)合收入?yún)^(qū)間分布來(lái)看，在所有樣本企業(yè)中，10億元以下收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則是收入30億元以上的企業(yè)，占比19%；中間收入的企業(yè)占比最小，均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)大，對(duì)于尾部企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。隨著資產(chǎn)收并購(gòu)、行業(yè)整合的推進(jìn)，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空間勢(shì)必會(huì)受到壓縮。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理在研究過(guò)程中，為了更加聚焦地探討收入的增長(zhǎng)情況，觀點(diǎn)指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前三十的企業(yè)做進(jìn)一步觀察。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體基數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，基本所有企業(yè)都錄得正向增長(zhǎng)，而去年則有26%的企業(yè)為負(fù)增長(zhǎng)。區(qū)間分布上，位于0-20%區(qū)間的企業(yè)最多，占比為30%，而在20-50%、50-100%之間的占比皆為26.67%。面對(duì)過(guò)去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗(yàn)中重整旗鼓，加之積極優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等多重舉措，營(yíng)收增長(zhǎng)恢復(fù)往期水平。此外社會(huì)消費(fèi)的復(fù)蘇，更是利好商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額為318057億元，同比增長(zhǎng)16.4%，其中9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額為36833億元，同比增長(zhǎng)4.4%。同比增速雖然較上半年有所放緩，但依然顯示出消費(fèi)意欲的提升與市場(chǎng)信心的提振，特別是對(duì)于部分購(gòu)物中心規(guī)模占比較大的商業(yè)地產(chǎn)商而言，有助于投資物業(yè)收入的快速反彈回升。觀點(diǎn)指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長(zhǎng)明顯、發(fā)展模式各有特色且具有行業(yè)代表性的9家企業(yè)作為進(jìn)一步分析的樣本。通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以看到購(gòu)物收入對(duì)整體租金收入的提升有較大貢獻(xiàn)。租金收入同比增長(zhǎng)幅度較大的企業(yè)I，購(gòu)物中心占比達(dá)90%，購(gòu)物中心收入同比增長(zhǎng)率超80%；在樣本企業(yè)中增長(zhǎng)率最高的企業(yè)G，購(gòu)物中心占比60%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

運(yùn)營(yíng)助力提質(zhì)增效，港資單位資產(chǎn)值優(yōu)于同行

從前文的數(shù)據(jù)對(duì)比中，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各項(xiàng)投資物業(yè)收入都有著不同幅度的提升，但是聚焦到收入質(zhì)量上，不同運(yùn)營(yíng)模式以及布局邏輯的企業(yè)存在較大的表現(xiàn)差異。

對(duì)比上一年，樣本企業(yè)今年前三季度的租金收入同比增速基本在10%以上，其中企業(yè)G增速最高達(dá)到近90%，而與去年增速相比，差值超過(guò)90%。今年的消費(fèi)反彈之下，可以直觀看到其收入數(shù)據(jù)差別較大。作為港資企業(yè)，企業(yè)G旗下商業(yè)項(xiàng)目基本為重奢購(gòu)物中心，隨著奢侈品消費(fèi)回流，加之精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，其單位租金收入水平也是一騎絕塵，在樣本企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

除此之外，企業(yè)B、E也是港資企業(yè)，盡管在內(nèi)地布局項(xiàng)目有限，但在地段、模式經(jīng)驗(yàn)加持之下，這些擁有成熟體系的商業(yè)地產(chǎn)商無(wú)論在疫情前還是疫情后，單位租金收入水平都基本處于前列。

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企業(yè)I增速可觀，得益于在期內(nèi)新開(kāi)業(yè)多個(gè)零售商業(yè)，上半年新增已出租面積為27萬(wàn)平方米，在一定程度上提升了企業(yè)的租金收入總額。但由于該企業(yè)在全國(guó)各地的布局大多為二三線城市，相對(duì)于重倉(cāng)一線或新一線城市的企業(yè)而言，其單位租金水平表現(xiàn)稍有遜色，僅為2.25元/平方米/天。同比去年同期，由于2020年下半年其開(kāi)業(yè)了近30個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，租金收入、在管面積有所增長(zhǎng)，單位租金水平略有提升。

而除了租金水平外，投資物業(yè)資產(chǎn)值也是衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商是否擁有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。打造高價(jià)值的商業(yè)資產(chǎn)，創(chuàng)造可持續(xù)性且高收益回報(bào)，才能獲得行業(yè)認(rèn)可與資本青睞。

從樣本數(shù)據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，港資企業(yè)B、G的單位資產(chǎn)值相對(duì)較高，分別為4.5萬(wàn)元/平方米、6.4萬(wàn)元/平方米，而且結(jié)合上述提及的單位租金收入、租金收入增長(zhǎng)情況來(lái)看，盡管其商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有限，但依然憑借亮眼的資產(chǎn)值與價(jià)值創(chuàng)造能力打造出備受業(yè)內(nèi)推崇的商業(yè)品牌。

通過(guò)對(duì)比前后兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，受市場(chǎng)環(huán)境變化、企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等，企業(yè)的單位資產(chǎn)值或多或少有升跌。其中，企業(yè)F的跌幅最大，接近60%。其收入貢獻(xiàn)大部分來(lái)自購(gòu)物中心項(xiàng)目，上半年購(gòu)物中心項(xiàng)目平均出租率為94%，但個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)未如理想，出租率未達(dá)90%，再加上租金收入同比下降等因素，致使業(yè)績(jī)表現(xiàn)未如預(yù)期，資產(chǎn)價(jià)值受影響。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

隨著疫后市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，商業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏有所加快。根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年下半年及2022年將有2259萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，主要核心城市將迎來(lái)開(kāi)業(yè)高峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

要關(guān)注到的是，商業(yè)地產(chǎn)的存量時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，無(wú)論是已經(jīng)運(yùn)籌帷幄的成熟企業(yè)，還是后來(lái)居上的的奮進(jìn)者，如何在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出才是關(guān)鍵。

通過(guò)對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化提升，包括業(yè)態(tài)規(guī)劃的重新調(diào)整、招商管理與改變，讓這些存量的商業(yè)重新煥發(fā)新的活力，才能歷久彌新。

在國(guó)慶黃金周前一天開(kāi)業(yè)的前灘太古里深諳此道，通過(guò)打造開(kāi)放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心，提升體驗(yàn)感。獨(dú)特的動(dòng)線設(shè)計(jì)與各種高奢品牌薈聚，促使其成為又一個(gè)城市地標(biāo)。對(duì)于即將入市、欲求在市場(chǎng)中分得一杯羹的零售商業(yè)項(xiàng)目更是如此，深度挖掘消費(fèi)需求，如引進(jìn)首店品牌、把握流量密碼、進(jìn)行新零售的融合、智能化與體驗(yàn)場(chǎng)景的重塑等，才能打造新的消費(fèi)熱點(diǎn)。

投資物業(yè)公允值變動(dòng)幅度平緩，資本運(yùn)作釋放商業(yè)價(jià)值

為了更全面地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值變動(dòng)情況，觀點(diǎn)指數(shù)在研究樣本中抽取部分上市企業(yè)進(jìn)行比對(duì)?？梢钥吹?，有28%的企業(yè)公允值變動(dòng)為負(fù)，但虧損程度不大，基本為1億元以內(nèi)，而公允值變動(dòng)升幅最高的企業(yè)則達(dá)到近50億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

從區(qū)間分布來(lái)看，公允值變動(dòng)在0-1億元內(nèi)的企業(yè)數(shù)占比為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%?？傮w來(lái)看，公允值變動(dòng)幅度不大，虧損的企業(yè)也相對(duì)去年同期有所減少。公允值變動(dòng)超過(guò)20億元的企業(yè)數(shù)占比為10.26%，其投資物業(yè)資產(chǎn)規(guī)?；驹?000-2000億元之間，行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中升幅最高的企業(yè)，投資物業(yè)資產(chǎn)值規(guī)模超過(guò)2000億元，總建面超800萬(wàn)平米，在全國(guó)超過(guò)65個(gè)城市都有布局，租金收入同比增長(zhǎng)超65%。

根據(jù)企業(yè)半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值上，該企業(yè)購(gòu)物中心占比73%，寫字樓占比19%，其他占比8%。租金收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，加之購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)優(yōu)異、市場(chǎng)環(huán)境改善等，帶動(dòng)了資產(chǎn)估值的上升。此外，在上半年公允值的變動(dòng)概況中，可以看到添置的落成投資物業(yè)和在建投資物業(yè)的公允值分別為13.82億元、72.35億元，在一定程度上拉升了公允值。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅對(duì)企業(yè)營(yíng)收有所裨益，同時(shí)還能促使企業(yè)釋放資產(chǎn)流動(dòng)性，兌現(xiàn)更高的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，如選擇優(yōu)秀資產(chǎn)打包并實(shí)現(xiàn)REITs上市。

8月27日，寶龍地產(chǎn)公告披露擬分拆寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金赴港上市。資料顯示，其底層資產(chǎn)包括8個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，總樓面面積達(dá)7.4萬(wàn)平米，上半年平均租用率為96.5%，評(píng)估價(jià)值約為82億元。而先于寶龍地產(chǎn)，早在7月30日新城控股也發(fā)布公告，擬將主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金。通過(guò)資本運(yùn)作的手段，既拓寬融資渠道，同時(shí)也能為母公司輸血。

因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如何練好內(nèi)功，鞏固基本盤，并且在日常中做好經(jīng)營(yíng)管理、提升與優(yōu)化資產(chǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)久且需要持續(xù)努力的方向。

關(guān)鍵詞： 投資物業(yè)收入回升24 6% “2021年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)”揭曉