焦點財經(jīng)訊11月2日，2021觀點商業(yè)年會開幕，數(shù)百位精英齊聚上海，共論商業(yè)地產(chǎn)未來，深入探討商業(yè)機會在哪里，搜狐焦點·焦點財經(jīng)全程直擊。

資管興起、REITS試水，面對新的發(fā)展窗口和機會，身處其中的同業(yè)者們，在商業(yè)地產(chǎn)投資、運營與管理中有著怎樣的思量與籌謀?

當(dāng)天第二場討論會以資管價值長路為主題，CFAMRICS平安信托海外REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張菲澳，燕鳥資本創(chuàng)始人兼CEO葉劍生，財團法人日本不動產(chǎn)研究所大中華區(qū)董事總經(jīng)理林述斌，朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東，世聯(lián)行集團資管顧問線總經(jīng)理孫波展開討論。

葉劍生：租賃住房的增量市場空間很大

資管是商業(yè)永恒的主題，既代表了調(diào)性，也代表了資本市場最愿意買單的部分。葉劍生以自身的觀察切入，談到了資管模式轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。他表示從資管的募和投兩個方面看看新的趨勢，燕鳥在租賃租房上已經(jīng)做了三年。

第一個投資的趨勢他認(rèn)為是以前做租賃權(quán)的基金開始有做重資產(chǎn)的機會，從經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)變到重資產(chǎn)；第二個投資的轉(zhuǎn)向是租賃住房的增量市場，買一塊地建造、運營，做持有REITs，這個市場會更大，會更有社區(qū)的概念

而募的方面，在持有領(lǐng)域上，大部分的外資基金很有優(yōu)勢?；旧显趪鴥?nèi)是沒有對手的。但是隨著REITs的發(fā)行，他們最大的對手來了，就是很多小B到大C的錢，會通過REITs進入市場。這是非常清晰的轉(zhuǎn)變，核心是以前做資管的怎么升級成長為REITs。

孫波：大資管是世聯(lián)未來整體的增長業(yè)務(wù)

孫波提到世聯(lián)行資管已經(jīng)有十年，做了很多的嘗試，比如聯(lián)合辦公、物業(yè)管理、空間運營、公寓的運營、酒店的運營，還做城市資管，包括公建設(shè)施，城市公園等等。

現(xiàn)在他們正在進行一個變革，大資管業(yè)務(wù)是世聯(lián)未來整體的增長業(yè)務(wù)。從資產(chǎn)管理來說，以前經(jīng)常說的投融管退，他個人理解更應(yīng)該是在項目層面上的思考。從整個投資的模式或者企業(yè)經(jīng)營、運營的角度，要換一種思考的路徑。關(guān)鍵來說是三個關(guān)鍵詞，第一是投，第二是營，第三是換。作為一個公司來說，必須要考慮到平衡型，要實現(xiàn)適度冒險之下實現(xiàn)量力而行。

孫波認(rèn)為，第一投是在現(xiàn)在的市場行情背景下，更強調(diào)如何做輕，如何讓資產(chǎn)更安全，這個輕如何解讀，對不同客戶和主體來說所代表的是不一樣的。

第二個是營，這個可以說是運營，核心可以理解為產(chǎn)業(yè)的定位和產(chǎn)業(yè)人群的鎖定。因為不同的運營項目，最終核心是要為城市和產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)人群進行服務(wù)，所以他的核心能力的構(gòu)建很關(guān)鍵，特別是對于客戶群體的研究。

他舉例曾經(jīng)做過一個95后人群的調(diào)研，對于住的方面來說，選擇最想去掉的東西，70%的人去掉了廚房，這個可能就是95后，甚至00后的選擇。

第三個是換，他的理解是再改造，特別是對持有人來說，因為現(xiàn)在交易只會越來越難，因為資產(chǎn)的價值在一定時間里面會有一個天花板。

林述斌：中日房地產(chǎn)市場有很多相似點

林述斌從日本的長期工作經(jīng)歷，談到了在價值波動和資產(chǎn)退出上的看法。他認(rèn)為中國和日本兩個市場有很多相似點，比如老百姓對房子的迷戀、投資的邏輯，跟歐美有一定的區(qū)別。

九十年代之前，日本也走過了房地產(chǎn)繁榮的階段，九十年代以后，房地產(chǎn)一直在走下行通道。這其中有很多原因，包括中國的經(jīng)濟發(fā)展模式和日本在很多時候也很類似。

中國現(xiàn)在到了房地產(chǎn)相對比較下行的通道，過去日本也經(jīng)歷過，九十年代后期日本泡沫經(jīng)濟破滅，資產(chǎn)價值下跌，所有的產(chǎn)業(yè)界都在尋找新的出路，在這個出路里面就誕生了REITs。中國一直在談REITs，經(jīng)過十年左右的準(zhǔn)備，現(xiàn)在終于有REITs產(chǎn)品誕生了。

他表示日本的市場，包括日本東京和幾個成熟的市場，在相對成熟的房地產(chǎn)投資市場，主要操盤者和管理人都是REITs。

對于退出工具，他認(rèn)為越是這樣的時候，越考驗資產(chǎn)運營管理能力。日本長期在下行通道，并不代表資產(chǎn)都會變成不良資產(chǎn)，九十年代有很多不良資產(chǎn)，裝到資產(chǎn)包里面，裝到REITs里面，后來通過專業(yè)管理以后退出的很漂亮，收益非常好。從日本的經(jīng)驗來看，REITs這個時候是專業(yè)的退出渠道。

他呼吁公募REITs要盡快擴容，到全面資產(chǎn)的開放，其次要培養(yǎng)專業(yè)的資產(chǎn)管理人才團隊能力。

方旭東：看好公寓+養(yǎng)老賽道

方旭東從地產(chǎn)基金的從業(yè)人員角度來說，這樣應(yīng)對周期。

他建議，第一是調(diào)整投資方向，以前比較專注的不管是開發(fā)還是散售業(yè)務(wù)，正常做，不積極也不勉強；

第二，相對謹(jǐn)慎的做，尤其對于持有辦公這個賽道；第三，對長租公寓賽道會相對積極一點。這里分成改造類的長租公寓和一些租賃性用地、用房兩大類，他們更傾向于第一類，一是因為轉(zhuǎn)讓的合規(guī)性和流動性，二是這一類資產(chǎn)的價格管控。

第四，相對會大力做的物業(yè)將是養(yǎng)老類，公寓+養(yǎng)老的概念。他認(rèn)為中國未來的養(yǎng)老是鋼性的，而且是沒有很好的解決方案的，特別是中高端的養(yǎng)老。他們把養(yǎng)老和公寓做一個結(jié)合，目前第一個項目是在無錫，通過過朗詩常青藤服務(wù)和養(yǎng)老設(shè)施，把普通公寓打造成針對老人的養(yǎng)老公寓。

聚焦REITs：哪類資產(chǎn)將跑贏？

REITs是現(xiàn)在最火熱的話題，市場認(rèn)為它是增量進入存量時代以后，資產(chǎn)盤活非常重要的出口，也可能是商業(yè)證券化的終局。

葉劍生從2016年就開始期待REITs的出現(xiàn)，他認(rèn)為REITs是既懂地產(chǎn)又懂金融的兩棲人才的不可多得的時代機遇。同時他看好解決居住的租賃住房領(lǐng)域、為實體經(jīng)濟提供物理空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來將聚焦長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個賽道。

林述斌表示，REITs出現(xiàn)以后，個人、機構(gòu)的長期資金進入賽道培育市場，可以讓大家靜下心來做好東西。他說為什么日本人做東西好，因為他們慢，慢工出細(xì)活。

現(xiàn)在行業(yè)也要進入一個慢節(jié)奏， REITs可以解決這個問題，提供一個安心安全長期的低息融資環(huán)境，讓專業(yè)賽道做好產(chǎn)品，他非常支持REITs盡早在整個產(chǎn)業(yè)鏈里面全面開花。

方旭東則表示關(guān)于REITs的話題，他有不一樣的觀點。在他看來，對于從業(yè)人員是有利好，更有挑戰(zhàn)。利好是他們可以通過不管是REITs還是REITs的方式，實現(xiàn)自己現(xiàn)金流層面或者項目層面的退出或者部分退出。

但是，他認(rèn)為挑戰(zhàn)更大，將對存量資產(chǎn)的價值有一個價值重塑和重估。他舉例好地段資產(chǎn)如果要想有一個不錯的發(fā)行，需要給投資人帶來起碼不能低于450分配，可能還要再更高。那么其他從業(yè)人員手里面所持有的存量資產(chǎn)，如何跟這類標(biāo)桿物業(yè)比，將是是一個很大的問號。

孫波更關(guān)注是什么樣的物業(yè)，或者未來什么樣的機會才具備做REITs和資產(chǎn)證券化的標(biāo)的。從市場的反應(yīng)來說，如果是辦公的話，應(yīng)該是以產(chǎn)業(yè)聚集的辦公，會比中心區(qū)的更具有價值。

如果對商業(yè)來說，他認(rèn)為會有兩類的物業(yè)未來更具有很好的管理和運營價值，一是三到四萬平米的社區(qū)商業(yè)，鄰里型的商業(yè)中心，因為足夠靈活、具備很好的管理條件；二是一到兩萬平米的產(chǎn)辦類的配套商業(yè)，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園區(qū)結(jié)構(gòu)吻合。他認(rèn)為這兩類物業(yè)走小而美、規(guī)模不大，但是主題特色非常鮮明，能實現(xiàn)本地化，是未來會真正在長跑中跑出來的資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 對話|資管價值長路 下一個風(fēng)口在哪?