焦點財經(jīng)訊11月2日，2021觀點商業(yè)年會開幕，數(shù)百位精英齊聚上海，共論商業(yè)地產(chǎn)未來，深入探討商業(yè)機(jī)會在哪里，搜狐焦點·焦點財經(jīng)全程直擊。

商業(yè)地產(chǎn)并非一成不變，不斷創(chuàng)新與突破才是獨特魅力所在。當(dāng)天最后一個環(huán)節(jié)是“模式新維度”，以商業(yè)應(yīng)變?yōu)橹黝}展開討論會。

昆明冠江集團(tuán)副總裁、冠江商業(yè)集團(tuán)總裁、公園1903項目總經(jīng)理陸屹，復(fù)星旅文執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁兼Club Med CEO徐秉璸，百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總經(jīng)理楊斌，奧特萊斯(中國)有限公司總裁曾先，方圓商管集團(tuán)總經(jīng)理敖洋，花樣年商旅文副總裁朱莉莉，上坤集團(tuán)商用資產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理兼融信上坤中心總經(jīng)理董駿，東渡國際集團(tuán)商業(yè)管理事業(yè)部總經(jīng)理倪敏共論新的模式、新的賽道。

楊斌：簡單改造基礎(chǔ)上的再開發(fā)

存量如何煥新？楊斌介紹了上海大型國企百聯(lián)的經(jīng)驗，他表示，百聯(lián)作為一家國資商業(yè)集團(tuán)，通過長期的經(jīng)營形成的資產(chǎn)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從投資角度來看，存量物業(yè)典型就是低效運營，導(dǎo)致存量資產(chǎn)的價值低于市場上同類資產(chǎn)價值。

楊斌表示，背后的邏輯是需要通過物業(yè)的改造提升，進(jìn)而提升租金收益。他們在簡單的改造，在上海叫做特殊裝修或者簡單裝修，在這個基礎(chǔ)之上，提出了再開發(fā)的概念。

有些存量是處于一些核心位置，用地性質(zhì)是工業(yè)倉儲，百聯(lián)就通過工業(yè)性質(zhì)的改變再開發(fā)，符合周邊的產(chǎn)業(yè)布局和消費者的消費能力特點，這個完全是背后的價值投資的驅(qū)動邏輯，也是百聯(lián)在存量改造方面的一些投資上的思考。

徐秉璸：通過并購提升自身競爭力

徐秉璸談到了怎么通過并購提升自身。他從實踐經(jīng)歷出發(fā)，表示2015年復(fù)星做了一個比較大的并購，從巴黎的證交所退市下來，他加入了地中海俱樂部的董事會，從虧損扭虧為盈，這一路做下來有一些心得。

當(dāng)時他們?nèi)蛴?0個度假村，這里面有大量的存量，很多度假村不符合當(dāng)今定位，在這個過程中，Club Med一直做一個自身的優(yōu)勝劣汰和提升。過去幾年他們已經(jīng)把六個度假村進(jìn)行了售后回租，過程是找到買家，做擴(kuò)容和更新、升級，再把它作為一個租賃項目，租回來繼續(xù)運營，還有一些是直接處置。同時，他們又新開了十多家高端全季節(jié)性的度假村。

徐秉璸說15年的時候，當(dāng)時虧損，是負(fù)一千多萬歐元的虧損，而在19年疫情之前，已經(jīng)到了7千多萬歐元正向的運營利潤。他表示這是我們過去幾年戰(zhàn)略提升和調(diào)整方面非常好的啟示，就是怎么把存量轉(zhuǎn)化，怎么用增量的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，提升企業(yè)的競爭力。

曾先：疫情后奧特萊斯業(yè)態(tài)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢

曾先談到，疫情對奧特萊斯這個業(yè)態(tài)來講，反而是一個機(jī)會。

疫情之后大家更愿意去街區(qū)式的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行消費購物和休閑，這樣也使奧特萊斯在疫情后能夠快速恢復(fù)到正常的水平，而且國人疫情下不能出國，把大量的國際消費品的消費留在了國內(nèi)，這個也令奧特萊斯大幅上升。

一定程度的消費降級也使大家更關(guān)注奧特萊斯業(yè)態(tài)性價比高的本質(zhì)，曾先認(rèn)為這是回歸商業(yè)的本質(zhì)。疫情之后，奧特萊斯的業(yè)態(tài)反而是呈現(xiàn)了增長的態(tài)勢，他們公司目前每天都有一些地方政府，或者是開發(fā)商合作伙伴，來接洽合作，希望落地奧特萊斯項目。

敖洋:定義標(biāo)桿企業(yè)的三個標(biāo)準(zhǔn)

對于標(biāo)桿企業(yè)，敖洋這樣看，首先是要定義清晰，第一，一個標(biāo)桿可能是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，也可能是某個公司的標(biāo)桿。這個標(biāo)桿首先要有非常好的財務(wù)回報，這是第一位考慮的；第二，是要受到消費者認(rèn)可，或者說市場的認(rèn)可；第三是最難的，就是受到行業(yè)的認(rèn)可。這三點如果都具備了，可以說是一個城市級的標(biāo)桿。

敖洋介紹，方圓是1997年成立的房地產(chǎn)公司，連續(xù)15年入選房地產(chǎn)百強(qiáng)。去年把三個產(chǎn)業(yè)鏈都融入在商管，從社區(qū)商業(yè)到產(chǎn)業(yè)、到酒店。

他說在今年疫情的變化過程中，酒店業(yè)態(tài)影響特別大，社區(qū)商業(yè)影響很小。社區(qū)商業(yè)一個是滿足周圍1.5公里的剛需，這個剛需不會很容易被電商替代；第二，這個剛需之上如果給一些驚喜就更好。因而他希望聚焦數(shù)字化為我所用，比如物聯(lián)網(wǎng)的概念讓人工成本和感覺成本降到最低。

朱莉莉：不斷迭代升級才能保持市場競爭力

對于迭代融合，消費需求升級與產(chǎn)品創(chuàng)新跨界議題，朱莉莉表示，迭代融合消費升級要先從消費主客群的變化說起。

朱莉莉表示目前主力客群并不是70后、80后，而是90后、00后，現(xiàn)在大家都說Z時代的客群，他們有著他們自己獨特的特征，比如說圈層文化、精神主義，熱愛社交，喜歡分享等等。

他們的變化導(dǎo)致商業(yè)只有不斷的變化，不斷的迭代升級，才能保持市場競爭力。朱莉莉提到，現(xiàn)在上海九十月份新開的商業(yè)，從傳統(tǒng)的快餐集市慢慢大傳統(tǒng)文化的集市，從主力店為超市影院，慢慢上升到劇場，以及一些更多年輕潮玩類的，社交的主力文化孵化商品已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了。

朱莉莉表示，在市場的變化下，只有快速的做迭代升級，注重內(nèi)涵的產(chǎn)品，以及對場景跟體驗空間，消費者的互動等方面做一些改變，這樣才能迎合市場，才能保持持續(xù)的競爭力。

董駿：越小眾的社群，消費力黏性越強(qiáng)

董駿分析了對更新迭代的理解。他說自己從業(yè)20年，一直做商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了傳統(tǒng)百貨的沒落、大賣場的更迭、一站式購物中心的掃蕩以及后來的社區(qū)商業(yè)和特色商業(yè)街，他看到更新迭代的動力驅(qū)動，不是金錢，而是消費者的迭代驅(qū)動了這些事情。

董駿認(rèn)為把人簡單的分為70后、80后和90后這個標(biāo)簽太武斷了，年輕人不喜歡標(biāo)簽，應(yīng)該試圖用社群解釋。Z社群、Z時代，以前是一個小眾的詞，現(xiàn)在是一個非常蓬勃向上的消費力的代名詞。

他提到上坤一直在提社群的概念，如有一個社群教他們怎么用手機(jī)把自己拍得更漂亮。他們發(fā)現(xiàn)從社群來說，越小眾的社群越牢固，越牢固的社群單位產(chǎn)出越高，消費力黏性越強(qiáng)。要在更新迭代中抓住消費者的點，必須讓他感覺我是懂你的，這樣就愿意和商家做更長久的朋友。

關(guān)鍵詞： 對話 | Z時代來襲 商業(yè)模式如何進(jìn)化?