二輪供地超5成地塊流拍后，“摔跤”的廣州為下一輪土拍做足了準(zhǔn)備。

11月2日，廣州公共資源交易中心掛出第三批集中出讓的17宗地塊，出讓面積累計(jì)120.78萬平方米，規(guī)劃總建面約296萬平方米，預(yù)計(jì)將于12月2日競(jìng)價(jià)出讓，起拍價(jià)超434億元。

相較于前兩批次土拍，廣州第三輪供地在出讓地塊數(shù)量和規(guī)模上都出現(xiàn)較大程度縮水，較二輪土拍出讓建面環(huán)比減少66%。

據(jù)了解，廣州于今年4月進(jìn)行了首輪集中供地，共掛牌48宗地塊，最終成交42宗、攬金906億元，平均溢價(jià)率達(dá)14.59%。隨著國(guó)家“三穩(wěn)”目標(biāo)的推進(jìn)、樓市調(diào)控政策頻頻落地，5個(gè)月后的廣州二輪土拍降溫明顯，同樣推出48幅地塊，總出讓建面約879萬平米，但這一次流拍率達(dá)到了52%，最終收金569.4億元，僅為起拍價(jià)的5成。

4成地塊曾遭“流拍”

按地理位置來看，廣州第三輪土拍依舊以外圍地塊為主。

具體來看，位于最南端的南沙區(qū)在本輪供地中共掛牌4宗，出讓地塊最多；白云區(qū)、黃埔區(qū)及番禺區(qū)也各推出了3宗；最北部的從化區(qū)出讓2宗，增城區(qū)及本輪唯一的“中心區(qū)”海珠區(qū)則僅有1宗。經(jīng)計(jì)算，外圍地塊建面供應(yīng)量在本輪中占比達(dá)96.79%。

相較上一批供地，盡管整體有所變化，但實(shí)際上外圍區(qū)域與第二批基本持平。“主要減少在中心區(qū)域，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年的緊密調(diào)控后，當(dāng)前廣州市場(chǎng)大環(huán)境熱度相對(duì)偏低，加之粵系房企性格一向趨于謹(jǐn)慎，對(duì)限制頗多的中心區(qū)域拿地興趣相對(duì)較弱?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說道。

在本輪供地中，黃埔區(qū)、番禺區(qū)、海珠區(qū)是本輪供地高價(jià)地塊集中的主要地區(qū)，7幅地塊的出讓價(jià)均在35億元以上，其中有4幅超過40億元。

最“貴”地塊為黃埔區(qū)CPPQ-A4-3地塊，出讓金為59.04萬元。資料顯示，該地塊位于長(zhǎng)嶺居外環(huán)路C線以西、長(zhǎng)賢路以南，土地面積11.65萬平方米，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建面33.78萬平方米，位列本次出讓地塊建面規(guī)模“排行榜”第二位。該榜第一名被白云區(qū)太和鎮(zhèn)沙亭北路南側(cè)地塊占據(jù)，建面約42.8萬平方米，但實(shí)際土地出讓面積僅9.64萬平方米，起拍價(jià)20億元。

值得一提的是，本輪供應(yīng)的17宗地塊中，有7宗都曾在二輪土拍中遭遇流拍，占比達(dá)41%。該部分地塊包括番禺區(qū)3宗、白云區(qū)2宗、從化區(qū)以及增城區(qū)各1宗。

重新掛牌后，多數(shù)“回爐”地塊起拍價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。其中，白云區(qū)沙亭北路南側(cè)地塊“身價(jià)”大跌超兩成，從二輪的25.3億元降至本輪的20億；此外，白云區(qū)均禾街地塊以及番禺區(qū)大石街飄峰路的兩宗地塊均有10%-15%的降幅。

競(jìng)拍規(guī)則放寬

對(duì)于廣州第三輪集中供地而言，除了出讓土地規(guī)模下降外，競(jìng)拍規(guī)則也出現(xiàn)了明顯放寬。

首先，本批次掛牌地塊均采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式，取消了售價(jià)限制及一次性報(bào)價(jià)的規(guī)定。而在第二批供地中，南沙、黃埔兩區(qū)均有最高售價(jià)限制。

在競(jìng)拍過程中，如競(jìng)買人的最高報(bào)價(jià)不超過最高限制地價(jià)，依舊按照“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人；當(dāng)報(bào)價(jià)觸頂后，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)企業(yè)自持商品住房建筑面積（以不動(dòng)產(chǎn)登記的建筑面積為準(zhǔn)）/自持租賃住房，最高比例為50%，競(jìng)價(jià)階梯為該宗地內(nèi)扣除保留建筑面積后商品住房建筑面積的1%，競(jìng)自持比例最高者為競(jìng)得人；若超過50%比例，則停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為搖號(hào)確定競(jìng)得人，搖號(hào)時(shí)間為限時(shí)競(jìng)價(jià)后3個(gè)工作日內(nèi)。

與此同時(shí)，為避免出現(xiàn)首輪百余家“馬甲”公司圍獵的現(xiàn)象，廣州還要求“同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)合申請(qǐng)）”。其規(guī)定，自然人及由其擔(dān)任法定代表人的法人或其他組織，或者同一法定代表人的法人或其他組織視為同一名申請(qǐng)人；凡與申請(qǐng)人之間有參股、控股等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請(qǐng)人，但申請(qǐng)人的母公司為上市公司的，該上市公司的非控股股東除外。如有違反，廣州有權(quán)單方面取消申請(qǐng)人競(jìng)買資格、解除出讓合同，且競(jìng)買保證金不予退還。

此外，本輪集中供地依舊延續(xù)了此前對(duì)購地資金及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的嚴(yán)格要求。競(jìng)拍規(guī)則明確，競(jìng)買人在廣州市范圍內(nèi)競(jìng)買商品住宅用地從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用自有資金，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。

最后，除了黃埔區(qū)與海珠區(qū)仍維持了“首套住房購房家庭（或個(gè)人）購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%”的要求外，南沙區(qū)已取消這一限制。

同時(shí)，《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，黃浦區(qū)的3宗地塊還對(duì)房企注冊(cè)地址作出了限制，要求“注冊(cè)地址須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)?！比绺?jìng)買申請(qǐng)人注冊(cè)地址不在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)，受讓地塊后也必須在廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)成立新公司開發(fā)建設(shè)該地塊。

本輪競(jìng)拍規(guī)則的明顯放寬，中指院廣州分析主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為“主要受當(dāng)前房企資金面普遍緊張影響，同時(shí)市場(chǎng)處于下行通道，成交下滑導(dǎo)致房企資金回籠不暢，企業(yè)拿地積極性大幅下降”。

關(guān)鍵詞： 廣州 三輪供地