作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

“如果順利，朗綠科技可能在明年完成A股上市?！?/p>

這句話不是朗詩集團(tuán)董事長田明說的，而是朗詩青杉資本副總經(jīng)理方旭東，在11月2日舉辦的觀點商業(yè)年會上，他在分享朗詩青杉資本城市更新實踐時，順便提的。

在朗詩集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖中，朗詩地產(chǎn)、朗詩綠色生活、Landsea Homes(LSEA.US)已分別在港股、美股上市；朗詩青杉資本和去年新成立的朗詩家，短期內(nèi)不會尋求上市。不出意外，朗綠科技將成為田明的第4家上市公司。

這是開發(fā)商里面為數(shù)不多的一家高科技公司。除了物管板塊，地產(chǎn)圈類似分拆上市的聲音今年很少，在當(dāng)下的行業(yè)氛圍中，猛然一聽有點振奮人心。

地產(chǎn)行業(yè)急需這種“好聲音”。

在這場疫情下舉辦不易的會議上，這種聲音還有不少，不過都是聚焦在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，更細(xì)化一些，是在資管和存量。

“商業(yè)地產(chǎn)是未來可期，加上數(shù)字的翅膀，讓我們更加騰飛。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云指出，數(shù)字經(jīng)濟(jì)到來雖然倒逼商業(yè)地革新，但也蘊(yùn)含著發(fā)展機(jī)遇。

金科地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席總裁王偉預(yù)判，成渝經(jīng)濟(jì)圈將成為中國真正的市場藍(lán)海，并表示商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新會朝著元宇宙概念發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)帶來想象空間。

存量究竟該如何煥新？中海商業(yè)發(fā)展副總經(jīng)理唐安琪說，Z世代成為主流人群，促成了對傳統(tǒng)商辦模式的沖擊和解構(gòu)，花樣年商旅文副總裁朱莉莉與其不謀而合，指出Z時代客群特征獨特，有自己的圈層文化和精神主義，熱愛社交，喜歡分享。

朱莉莉給出的解決方案是，只有快速做迭代升級，才能迎合市場保持競爭力。上坤集團(tuán)董駿則認(rèn)為必須讓Z社群感覺我是懂你的，這樣他們才愿意和商家做更長久的朋友，

他們所說的，更多是單純集中在商業(yè)激活的運營層面，而如何在地產(chǎn)變局背景下，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)深層次革新，存量如何破局和退出成為主流。，今年國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS的上市，成為很多大佬思辨和信心的來源之一。

REITs機(jī)遇

林述斌是財團(tuán)法人日本不動產(chǎn)研究所大中華區(qū)董事總經(jīng)理，他認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入相對下行通道，但退出工具是有的，就像九十年代的日本，有很多不良資產(chǎn)通過REITs成功退出，收益非常好，所以他呼吁公募REITs盡快擴(kuò)容，到全面資產(chǎn)開放。

第二批公募REITs試點擴(kuò)容將保障性租賃住房類項目納入，讓燕鳥資本創(chuàng)始人葉劍生意識到，租賃住房還有一個增量市場，買一塊地建造、運營，然后做持有REITs，這是一個更大的市場。

世聯(lián)行集團(tuán)資管顧問線總經(jīng)理孫波，更看好產(chǎn)業(yè)聚集類辦公、三到四萬平米鄰里型商業(yè)中心、一到兩萬平米產(chǎn)辦類配套商業(yè)，這類物業(yè)資產(chǎn)可以更好的做REITs和資產(chǎn)證券化標(biāo)的。

這一點，招商商管總經(jīng)理袁嘉驊親身體驗過，他們最近上市了兩只REITs，一直是境外的招商香港REITs，另一只是首批公募REITs之一的蛇口產(chǎn)業(yè)園，得到了市場的認(rèn)可，打通了退出通道，目前股價還在穩(wěn)健往上走，成功實現(xiàn)了資金回籠。

方旭東的觀點有所不同，他認(rèn)為REITs的推出，對于從業(yè)人員有利好，但更有挑戰(zhàn)。利好在于一些資產(chǎn)不錯的主體可以實現(xiàn)退出；但挑戰(zhàn)在于，無論是長租REITs，還是商辦REITs，如果真正推出，對存量資產(chǎn)有一個非常大的價值重塑和重估。

但是他也認(rèn)為長租公寓賽道可以積極來做，判斷邏輯是從地產(chǎn)大的周期看，大增長基本沒有，是一個穩(wěn)步調(diào)整，甚至是陰跌的過程。地產(chǎn)基金從業(yè)人員可以調(diào)整投資方向，開發(fā)業(yè)務(wù)正常做，不積極也不勉強(qiáng)，持有辦公謹(jǐn)慎做，養(yǎng)老公寓以及公寓+養(yǎng)老類物業(yè)可以相對大力做。

存量玩法

輕資產(chǎn)模式受資本追捧，估值高，但重資產(chǎn)或存量資產(chǎn)也并不是沒有機(jī)會。就比如停車場，是一種流動性較差的資產(chǎn)，江沁園和他帶領(lǐng)下的陽光海天沉淀多年，深知要想在資產(chǎn)端發(fā)力，管理好這一類資產(chǎn)，必須具備兩個能力，第一是數(shù)字化能力，第二是金融化能力。

郁敏珺是資深存量玩家，錦和集團(tuán)經(jīng)歷了從園區(qū)切入商業(yè)辦公、社區(qū)商業(yè)的環(huán)節(jié)，她的打法是將錦和定位為非標(biāo)準(zhǔn)辦公樓和商業(yè)，一是把自己摘出去，Shop Mall不做；二是存量運營輕重并舉，錦和資管平臺只在上海和北京投資重資產(chǎn)物業(yè)。

張雅寒是新玩家，她創(chuàng)立的巖合資本僅兩年，不過卻有自己的突圍路徑，大商業(yè)存量周期長，投入高，回報率并不高。所以，她選擇進(jìn)入細(xì)分賽道，專挑“小而美、小而精”和快周轉(zhuǎn)項目來做。

龐曉云與其類似，不同的是凱保商雖年輕，卻是新瓶裝老酒，用他的話來講，都是一些老家伙。他觀點很尖銳，存量破局引入科技如果脫離合規(guī)和財務(wù)原則，沒有任何意義，如同雞肋；反之，在項目規(guī)劃和評估中把握好這兩條原則，則會獲得期望的成果。

合生創(chuàng)展則是看好長租公寓，鄔伯特是合生不動產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理，他認(rèn)為人和產(chǎn)業(yè)中間有一個場景，資管最重要的事情是抓住這個場景，長租公寓就抓住了底層場景，如房價高啟、首次置業(yè)延遲，以及近核心區(qū)房源品質(zhì)不好等。

楊稷也屬于長租公寓支持派，他是窩趣創(chuàng)始人，保障性租賃住房新政策的出臺，讓他看到了機(jī)會和空間，早期如辦公樓、廠房和集體用地等存量項目，以及一些新增物業(yè)以后都可以進(jìn)行托管運營。

選定打法、看好賽道的同時，投資邏輯和價值判斷也不容忽視，是決勝存量時代的關(guān)鍵一環(huán)，否則很容易入坑。鄔伯特提醒道，避免踩雷的關(guān)鍵是把投資邏輯建立在市場上，一是明白投資的價值點在哪，二是要找到一條合適的退出途徑。龐曉云則是很注重出售或并購的估值，因為估值方法的瑕疵和剩余折舊，會直接影響收并購的價格高低和并購方式。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)“好聲音”