紅周刊 作者 | 邊航

為什么要買地產(chǎn)股？

買股票，有幾十個(gè)行業(yè)可以選，在這個(gè)講“賽道”的時(shí)代，地產(chǎn)股好像不太受待見。可好的“賽道”上堵的車太多，一樣沒法保證順利抵達(dá)目的地。地產(chǎn)股最吸引人的，就是它并沒有那么熱，偶爾里面有些泡沫，但消散得也很快。

很多人喜歡泡沫，尤其是那種快速膨脹的泡沫，很適合做投機(jī)。但對(duì)于一個(gè)做長(zhǎng)線，而且是靠股票吃飯的投資者來說，我更喜歡地產(chǎn)股現(xiàn)在這種“干巴巴”的樣子，沒有水分就沒有意外，可以重倉(cāng)，可以高枕無(wú)憂。

地產(chǎn)股和任何股票放在一起，都是一個(gè)另類，雖然它被人誤解的地方有太多，但這并不能改變它的光彩。看看下面這七個(gè)買地產(chǎn)股的理由吧。

一、越來越富裕

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體量越來越大，GDP的增速會(huì)逐漸變緩，但富裕的中國(guó)人仍將越來越多。大家對(duì)好房子的需求從來就沒少過，只要收入還在不斷增長(zhǎng)，就還會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間。

二、一直被低估

近十年來，地產(chǎn)股一直都是被市場(chǎng)低估的主要品種，各種誤解和各種觀念讓地產(chǎn)股在大部分時(shí)間里估值偏低。其實(shí)，這正是地產(chǎn)股的安全所在，在估值已經(jīng)處于底部的情況下，業(yè)績(jī)的增速就是股價(jià)未來的增速，只要房企的銷售還在增長(zhǎng)，何必在意朝朝暮暮？

三、宏觀調(diào)控

有些關(guān)注地產(chǎn)股的人，不愿意買入的重要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)總是會(huì)面臨各種調(diào)控。其實(shí)要是沒有這些調(diào)控政策，市場(chǎng)早就因?yàn)檫^熱而出大問題了，是宏觀調(diào)控確保房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

四、集中化趨勢(shì)

受核心城市的土地供應(yīng)影響，商品房的銷售額將出現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢直至平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，但龍頭房企在這個(gè)過程中，卻可以不斷提升自己的市場(chǎng)份額和利潤(rùn)率，這一集中化趨勢(shì)，可以參考白酒和家電行業(yè)的現(xiàn)狀。

五、業(yè)績(jī)明確

房企需要交房后才能結(jié)算利潤(rùn)，預(yù)售款變成營(yíng)業(yè)收入一般都需要兩到三年的時(shí)間?？梢哉f，我們提前兩年多就能知道該企業(yè)的未來營(yíng)收和利潤(rùn)，這是絕大多數(shù)行業(yè)做不到的。

六、信息透明

很多企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)，都需要到季報(bào)或者中報(bào)、年報(bào)里才能找得到，而主要上市房企的銷售數(shù)據(jù)，每個(gè)月都會(huì)公布，我們可以及時(shí)了解企業(yè)的收入情況，第一時(shí)間做好相應(yīng)措施。

七、股息率高

因?yàn)樾袠I(yè)被低估，大部分地產(chǎn)股的股息率都比較高，高于社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的倍數(shù)也屢見不鮮。對(duì)投資者來說，即便股價(jià)不變，買地產(chǎn)股也比將錢存在銀行的收益大得多。

有長(zhǎng)期邏輯、業(yè)績(jī)明確、價(jià)格便宜、下跌空間有限、上升空間廣闊的股票，我是不會(huì)錯(cuò)過的。最后匯總成一句話：未來十年，買房不如買地產(chǎn)股，當(dāng)然必須是足夠優(yōu)秀的地產(chǎn)股。

研究地產(chǎn)股必須了解的五個(gè)問題

一、強(qiáng)者通吃時(shí)代的到來

以月為單位，地產(chǎn)是強(qiáng)周期的行業(yè)，但如果以年為單位，過去20年里，地產(chǎn)行業(yè)一直都處于上升周期中。隨著國(guó)家對(duì)負(fù)債率和貸款端的管控越來越嚴(yán)格，目前行業(yè)處于集中化過程中，整體增速趨緩的時(shí)候，龍頭房企的利潤(rùn)卻將進(jìn)入釋放期。

未來十年，房地產(chǎn)開發(fā)都會(huì)處于上升階段。2020年，前十房企的平均權(quán)益金額不到4000億元，這個(gè)數(shù)字在十年后有機(jī)會(huì)突破1萬(wàn)億元，即前十的房企整體權(quán)益金額會(huì)達(dá)到10萬(wàn)億元左右，至少占據(jù)80%的市場(chǎng)份額。龍頭房企的好日子遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到頭，有些甚至是剛剛開始。我們已經(jīng)習(xí)慣了房企的“大魚吃小魚”，隨著“三道紅線”政策的落地，“大魚吃大魚”的時(shí)代也正在開啟，投資地產(chǎn)股，首先要判斷誰(shuí)能活到十年后。

二、房企的核心能力是負(fù)債

房企最核心的能力是負(fù)債，看懂了負(fù)債也就看懂了該房企。很多新手或者一些剛?cè)胄械难芯繂T，都把高負(fù)債當(dāng)成房企的原罪。但高負(fù)債本身并不是問題，關(guān)鍵要看這些負(fù)債轉(zhuǎn)化成了多少優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，以及該房企的銷售去化能力和資金周轉(zhuǎn)速度。而對(duì)于那些負(fù)債率過低的房企，也要小心其后期的發(fā)展速度，畢竟房企的負(fù)債率一般都是和土儲(chǔ)聯(lián)系在一起的，負(fù)債率太低的房企，往往后期可供開發(fā)的土儲(chǔ)不足，會(huì)影響長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

三、發(fā)展持有型物業(yè)是房企的趨勢(shì)

“三道紅線”政策之下，是給全行業(yè)降了杠桿。兩年之后，大部分房企會(huì)處于相近的負(fù)債環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展會(huì)更依賴于經(jīng)營(yíng)能力和產(chǎn)品能力。經(jīng)營(yíng)能力包括融資能力、合作能力、執(zhí)行能力、成本控制能力、資源整合能力等。產(chǎn)品力除了產(chǎn)品質(zhì)量的保證外，還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、產(chǎn)品與客戶的匹配能力和業(yè)態(tài)組合能力等。

未來隨著保障性住房的不斷增加，各房企的發(fā)展趨勢(shì)會(huì)是不斷加大自身的持有型物業(yè)比例。但這種持有型物業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)壓力也是很大的，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和資金流動(dòng)性的要求都很高，如果處理不好，就會(huì)變成一個(gè)長(zhǎng)期的包袱，難以再翻身。但如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，看看在地產(chǎn)股整體低迷的大背景下，龍湖集團(tuán)2020年的股價(jià)表現(xiàn)，大家應(yīng)該就會(huì)對(duì)地產(chǎn)股的未來更有信心。

四、限價(jià)是長(zhǎng)期趨勢(shì)

目前全國(guó)主要的一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域的三線城市，都處于限價(jià)范圍內(nèi)。在部分限價(jià)的城市里，也有一些非限價(jià)區(qū)域，但這些區(qū)域往往地理位置較偏，市場(chǎng)需求不是很旺盛，即便不限價(jià)，主動(dòng)提升價(jià)格的空間也不大。

限價(jià)主要是分兩種：一種是單盤限價(jià)，就是給該項(xiàng)目一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，整體備案價(jià)格的均價(jià)不得超過指導(dǎo)價(jià)；另一種是區(qū)域定價(jià)，項(xiàng)目可以適當(dāng)高出區(qū)域均價(jià)，但要想備案就需要其他項(xiàng)目有足夠的低價(jià)房源同時(shí)備案，來拉低高價(jià)位房源的備案價(jià)。

開盤前房企需要把每套房源的價(jià)格進(jìn)行上報(bào)，后期備案的時(shí)候不得超過這個(gè)價(jià)格，有些地方還規(guī)定了下限，低于備案價(jià)格一定的比例也是不允許的。對(duì)很多城市來說，防止降價(jià)的重視程度甚至要超過漲價(jià)。從目前來看，限價(jià)是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，只有供需平衡之后，才會(huì)被全面解除。

五、熱錢的推波助瀾

熱錢是逐利的，而且是短期內(nèi)要求快速見利的，可以類比的就是股市里的游資。這些錢會(huì)從低息貨幣那里融資，然后到高息貨幣那里賺錢。即便其投資收益不理想，僅僅是貨幣之間的利差，也足以保證資金的安全性和最低收益。

由于熱錢是根據(jù)匯市的趨向流動(dòng)的，這就要求它們要進(jìn)入那些容量大、流動(dòng)性好、價(jià)格彈性大的領(lǐng)域，以便在撤離的時(shí)候能夠快速套現(xiàn)，最適合的就是股市和樓市。由于A股對(duì)外資還有一定的限制，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個(gè)重要選擇了。目前，住宅方面管控嚴(yán)格，限購(gòu)條件基本屏蔽了外資的直接進(jìn)入，外資比較關(guān)注的是股權(quán)投資、前融資金和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。近期有很多商業(yè)項(xiàng)目被外資收購(gòu)，就是一個(gè)縮影。不管從哪個(gè)方面著手，這些資金都直接推動(dòng)了一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的熱度，最終會(huì)落實(shí)到房?jī)r(jià)上。

本文選自《看透地產(chǎn)股——從價(jià)值投資的根本邏輯出發(fā)》

作者：邊航（雪球ID：朱酒）

出版方：機(jī)械工業(yè)出版社

（文中觀點(diǎn)僅代表作者個(gè)人，不代表《紅周刊》立場(chǎng)，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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