香港經(jīng)濟(jì)回升的當(dāng)下，此前在疫情重創(chuàng)下祭出的“世紀(jì)地王”中環(huán)新海濱商地也在業(yè)界關(guān)注下完成招標(biāo)。

11月3日，香港發(fā)展局公布，中環(huán)新海濱三號用地（即內(nèi)地段第9088號）批予恒基兆業(yè)附屬Pacific Gate Development Limited（國基發(fā)展有限公司），批租期為五十年，其標(biāo)書的標(biāo)價(jià)為508億港元。

與預(yù)期的無二致，該地皮超越新鴻基于2019年底斥422.32億港元購入的西九高鐵站上蓋商業(yè)項(xiàng)目，登上香港歷來最貴重地王寶座。

但從競標(biāo)機(jī)制來看，此次并非價(jià)高者得，而是綜合評定設(shè)計(jì)方案和地價(jià)之后的結(jié)果。

六份標(biāo)書、508億定價(jià)結(jié)果

因?qū)?xiàng)目設(shè)計(jì)元素極其重視，香港特區(qū)政府采取罕見的“雙信封制”招標(biāo)。入標(biāo)財(cái)團(tuán)須提交“價(jià)格建議”（即地價(jià)）和“非價(jià)格建議”（即建筑設(shè)計(jì)等），前者須高過政府的底價(jià)，后者則以6大范疇評分。

該地皮早前收到6份標(biāo)書，入標(biāo)發(fā)展商包括長實(shí)集團(tuán)、恒基、新鴻基地產(chǎn)，九倉置業(yè)伙拍港鐵及華懋集團(tuán)合資，信置則伙拍招商局置地及鷹君合資入標(biāo)。

是次“雙信封制”的價(jià)格建議和非價(jià)格建議的評分比重相同，各占百分之五十。而其中4份標(biāo)書未達(dá)到價(jià)格和非價(jià)格“雙信封”須同樣合格的基本要求；而有2份標(biāo)書均符合要求的，最終國基發(fā)展有限公司的價(jià)格建議和非價(jià)格建議的得分均是最高，總分共得100分（在價(jià)格建議和非價(jià)格建議的個(gè)別評審中，表現(xiàn)最好的標(biāo)書會獲取滿分）。

恒基的方案設(shè)計(jì)希望透過項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)世界級地標(biāo)，建筑群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象，加強(qiáng)中環(huán)內(nèi)陸和海濱的連接。這符合了賣地章程中對于“香港新地標(biāo)”的規(guī)劃要求。

而關(guān)于該地皮的最后標(biāo)價(jià)，香港業(yè)內(nèi)多認(rèn)為：隨行就市，稀缺的黃金地王在現(xiàn)下最終定價(jià)508億港元屬于合理。

實(shí)際上此前受疫情反復(fù)和香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差影響，地皮估值多次下調(diào)，最終確認(rèn)估值約370億至755.6億港元，最低估值較去年初下調(diào)20%，上下跨度仍較大。

按樓面面積估算，每平方呎樓面地價(jià)介乎2.29萬至3.5萬港元。本次定價(jià)508億港元，以扣除政府設(shè)施后的商業(yè)樓面161萬呎計(jì)算，每呎樓面地價(jià)高達(dá)3.1463萬港元。

美聯(lián)測量師行董事林子彬認(rèn)為，是次地皮規(guī)模龐大，單計(jì)地價(jià)已高逾500億港元，連同建筑費(fèi)等料總投資額或高達(dá)600至700億港元，反映發(fā)展商對傳統(tǒng)優(yōu)越位置商業(yè)項(xiàng)目相當(dāng)具信心。

從本次競標(biāo)氛圍看，香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇認(rèn)為，由于其余標(biāo)書未公布，也難以判定這些標(biāo)價(jià)相差多遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)方案之間的區(qū)別，因此無法判斷開發(fā)商整體對地塊估值的投資情緒，但從結(jié)果看也是合理的。

實(shí)際上地皮推出時(shí)多有“生不逢時(shí)”的評價(jià)。流標(biāo)頻率上升、市場估值不斷下調(diào)以及對延遲推地的考量，確實(shí)側(cè)面反映了現(xiàn)時(shí)香港商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。租金“貴”絕全球的中環(huán)在去年以來寫字樓租金也遭大跌21.3%。

不過用兩三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況來評判一個(gè)商業(yè)地王項(xiàng)目的估值及入市預(yù)期等，也不完全客觀合理。從地塊珍稀程度看，這是被香港發(fā)展局局長黃偉綸形容為中環(huán)最后一幅大型地標(biāo)式商業(yè)地，也近25年來首次招標(biāo)出售的臨海板塊，未來短期內(nèi)還沒有新的供應(yīng)。

黃良昇亦表示：“商業(yè)投資看的是未來50年，而去‘中環(huán)化’這樣的趨勢其實(shí)并不存在，中環(huán)未來金融集聚的趨勢還會加強(qiáng)。”據(jù)了解，近兩年因經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差多有企業(yè)會因?yàn)樽饨鹛叨w出中環(huán)，但同時(shí)也有新的企業(yè)遷入。

而在10月底，萊坊亦指出，目前中環(huán)區(qū)租金水平已跌至2010年（即金融海嘯后的水平），租金明顯回調(diào)后，吸引機(jī)構(gòu)“重投中環(huán)”，或作出升級。此外，一些新興行業(yè)亦作出升級，如金融科技公司HashKey租用中環(huán)交易廣場3期樓面，為該廈首現(xiàn)加密貨幣機(jī)構(gòu)租用。故預(yù)計(jì)中環(huán)租金漸平穩(wěn)向上。

恒基再入商業(yè)地王

從地皮本身質(zhì)素和未來規(guī)劃上看，面積51.6萬方呎，預(yù)計(jì)提供達(dá)184.3萬方呎樓面，主力商業(yè)及零售用途，亦要提供休憩設(shè)施，涉及22.8萬方呎樓面，需要用作興建停車場及政府、機(jī)構(gòu)或小區(qū)用途，余下約161萬方呎商業(yè)樓面。

恒基中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案，以“橋”作為整個(gè)發(fā)展的設(shè)計(jì)概念，建議興建三座建筑物，當(dāng)中，最接近海濱的建筑物將作多用途之用，另外兩座則作辦公室用途。

林子彬認(rèn)為，預(yù)期地皮會發(fā)展成甲級寫字樓及零售為主項(xiàng)目，由于設(shè)計(jì)及環(huán)境因素規(guī)限大，料發(fā)展商會用作長線收租。項(xiàng)目將與鄰近國際金融中心IFC等甲級商廈租金作參考，料不少跨國企業(yè)會對項(xiàng)目有興趣。

而國際金融中心IFC也由恒基持股，為項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營的背后推手之一。2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒基持40.77%應(yīng)占權(quán)益的國際金融中心項(xiàng)目所貢獻(xiàn)自占租金總收入19.67億港元，下跌8%。

此外，于2017年5月，亦是恒基拿下了中環(huán)時(shí)隔21年出讓的第一塊商辦土地——美利道地塊，這個(gè)體量僅有43,200平方米的地塊花費(fèi)了232.8億港元，彼時(shí)創(chuàng)下全球最高價(jià)值地皮紀(jì)錄，換算成內(nèi)地單位的樓板價(jià)約47.4萬元/平方米。

彼時(shí)參拍也很激烈，共有8個(gè)組團(tuán)，包括本長實(shí)、九龍倉、恒隆、南豐、新鴻基、華人置業(yè)，以及內(nèi)房中渝置地、信合+世茂+新世界的混合體。

掃貨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也算是恒基一向的投資特點(diǎn)，其過往便習(xí)慣“買買買”且多投資商辦項(xiàng)目，而這一特點(diǎn)仍在延續(xù)，也成為其優(yōu)勢。

此外，商辦、酒店也是恒基資產(chǎn)主力軍，銷售物業(yè)與租金收入常年占大頭。2021年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒基兆業(yè)股東應(yīng)占盈利65.49億港元，同比上升131%；所有核心業(yè)務(wù)中，銷售物業(yè)與租金收入占大頭，分別為34.5億港元（約占39.24%）、31億港元（約占35.26%）。

本次再拿下中環(huán)商業(yè)地王，根據(jù)恒基晚間發(fā)布的中標(biāo)公告，其508億地價(jià)將悉數(shù)于接下來的28 天內(nèi)完成支付，該地價(jià)以其內(nèi)部資源及銀行融資支付。

至于未來開發(fā)，根據(jù)賣地條款，3A和3B用地須分別于2027年12月31日或之前及2032年12月31日或之前完工。再按照目前市場預(yù)判，項(xiàng)目長期租金回報(bào)率約3至4%，資金回收期約25至30年。

但如此大額的資金投入和開發(fā)周期大概率也不會給開發(fā)商形成壓力。據(jù)了解，一般香港地產(chǎn)商去競標(biāo)投地時(shí)多以剩余法來計(jì)算出價(jià)，首先將建成后的樓盤銷售價(jià)格扣除成本、預(yù)期利潤等，杠桿比率極低。同時(shí)因自身負(fù)債水平低，也可支撐長周期的精細(xì)化開發(fā)模式，具有超強(qiáng)的持貨能力。

2021年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒基的資產(chǎn)負(fù)債率29.12%，保持低水平。也有業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上大部分的香港開發(fā)商都資產(chǎn)雄厚，而大股東的個(gè)人資產(chǎn)普遍要比上市公司的還要多。

目前恒基交由李家杰主要負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)，李家誠主要負(fù)責(zé)香港業(yè)務(wù)?？梢园l(fā)現(xiàn)，近年來與內(nèi)地房企的投資合作時(shí)有，包括今年9月罕見的出現(xiàn)李家杰個(gè)人投資4億港元入股奧園；而在大本營香港多是常規(guī)性投標(biāo)拿地與項(xiàng)目推售。

根據(jù)2021年中報(bào)，截至6月30日，以自占樓面面積計(jì)算，恒基在香港擁有土地儲備約2120萬平方呎。目前有8項(xiàng)現(xiàn)有物業(yè)正策劃重建或更改用途，將可提供自占市區(qū)商住樓面面積約143萬平方呎。另有46個(gè)遍布市區(qū)各交通樞紐的項(xiàng)目正進(jìn)行收購，當(dāng)成功收購及重建后，預(yù)計(jì)可提供自占樓面面積共約511萬平方呎。

恒基于財(cái)報(bào)中表示，未來將以合理價(jià)格在香港收購具增長潛力的市區(qū)重建地盤，并統(tǒng)一有關(guān)業(yè)權(quán)以作重建之用；積極申請更改農(nóng)地為發(fā)展用途；及加速開發(fā)位于內(nèi)地的龐大且成本低廉的土地儲備，并于今后數(shù)年推售更多住宅單位。

關(guān)鍵詞： 六組競標(biāo)、雙信封制 恒基兆業(yè)508億港元再奪中環(huán)“世紀(jì)地王