觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “尤如落寞徐娘，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，何奈時(shí)代變遷。”這是一位網(wǎng)友2018年在社交平臺(tái)上對(duì)中華廣場(chǎng)的點(diǎn)評(píng)。

位于廣州越秀區(qū)的中華廣場(chǎng)開業(yè)至今已超20年，是廣州最老牌的商場(chǎng)之一，承載了許多人共同的青春記憶。

然而青春似乎總是用來緬懷感傷，近年來一些百貨或商場(chǎng)的倒閉，反映了包括中華廣場(chǎng)在內(nèi)的老牌商業(yè)在新商圈、新消費(fèi)習(xí)慣下的困境。

不過中華廣場(chǎng)顯然沒有選擇“躺平”。

正如其曲折“賣身”的歷史，中華廣場(chǎng)近年也試圖通過更新改造來提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)活力。而最新于11月3日，一筆擬發(fā)行金額15.01億的“平安-華金-廣州中華廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”受理，讓這個(gè)項(xiàng)目再次出現(xiàn)在關(guān)注視野中。

曲折往事

中華廣場(chǎng)在廣州商業(yè)市場(chǎng)上，是一個(gè)值得津津樂道的故事。

中華廣場(chǎng)由駐穗央企廣州新星投資發(fā)展有限公司與香港昌盛集團(tuán)負(fù)責(zé)合作開發(fā), 鄒錫昌旗下的香港昌盛集團(tuán)最開始作為主要角色參與。

1995年6月，位于越秀區(qū)中山三路與較場(chǎng)西路交界處的中華廣場(chǎng)開工建設(shè)，1999年2月首期工程結(jié)構(gòu)封頂，隨后于2000年4月26日正式開業(yè)。

當(dāng)時(shí)，中華廣場(chǎng)是廣州除天河城、正佳廣場(chǎng)外的第三大購(gòu)物中心，包括一個(gè)樓高10層的購(gòu)物商場(chǎng)及4層車庫(kù)、北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，總建筑面積約為29萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為12萬(wàn)平方米。

如此大體量的中華廣場(chǎng)的開業(yè)，給廣州商業(yè)帶來了一些新鮮血液。

彼時(shí)2000年前后，廣州商業(yè)市場(chǎng)正百?gòu)U待興，中華廣場(chǎng)及時(shí)封頂對(duì)外銷售，頓時(shí)成為各路商家搶手貨和城中打卡勝地。同時(shí)，項(xiàng)目聯(lián)同地鐵出口物業(yè)——海印集團(tuán)的流行前線、卓越地產(chǎn)的地王廣場(chǎng)、陵園西手機(jī)一條街等，共同形成了中華廣場(chǎng)商圈（中山三路商圈)。

過往數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年中華廣場(chǎng)的日平均客流量開業(yè)達(dá)到30萬(wàn)，每逢黃金周更是可以達(dá)到70萬(wàn)，成為大家心目中公認(rèn)的市中心重要地標(biāo)之一。

在風(fēng)光的那幾年，中華廣場(chǎng)以每年約1.1億元的租金收入成為昌盛集團(tuán)的收銀機(jī)，并成為了助推昌盛集團(tuán)的上市動(dòng)力之一。

然而此后，命運(yùn)開始轉(zhuǎn)向，金融風(fēng)暴與債務(wù)危機(jī)下，對(duì)賭協(xié)議失敗下的昌盛集團(tuán)只得走上處置核心資產(chǎn)的道路。2009年，昌盛集團(tuán)把屬下中華廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)14年經(jīng)營(yíng)權(quán)打包出租給海印集團(tuán), 年租金約為1.3億元。

據(jù)彼時(shí)一組機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，按1.3億元的租金計(jì)算海印可得到的回報(bào)率達(dá)10~20%，較為吸引。

隨后，海印股份對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行新定位及包裝調(diào)整，如引進(jìn)多個(gè)首進(jìn)廣州的消費(fèi)品牌，擬將其打造成一個(gè)高端時(shí)尚潮流購(gòu)物中心。

海印股份還曾發(fā)布該項(xiàng)目業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬(wàn)平方米，租賃期限從三年到十三年不等,未來年租金漲幅從5%-8%不等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目年收入約為1.5億元。

在海印股份的計(jì)劃里，中華廣場(chǎng)是這家企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)的首個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，在此之前，海印運(yùn)營(yíng)的多是批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)店。

然而，恰逢此時(shí)，廣州商業(yè)地產(chǎn)正處在“井噴”的前夜，不少開發(fā)商都大肆進(jìn)軍該領(lǐng)域，新的商場(chǎng)與商圈逐漸崛起。

再到近幾年，電商崛起、零售競(jìng)爭(zhēng)激烈，這給包括中華廣場(chǎng)在內(nèi)的實(shí)體商業(yè)帶來不小的挑戰(zhàn)。中華廣場(chǎng)本身存在設(shè)備老化、商戶過時(shí)、物權(quán)不集中的問題也逐漸突出，導(dǎo)致出現(xiàn)商場(chǎng)人流、租金收入下滑嚴(yán)重的局面，許多樓層位置存在大量空鋪。

2019年8月30日，離合同到期尚有四年之時(shí)，海印股份一紙公告宣布，其與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署《<中華廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)合同書>解除協(xié)議》。未來，海印股份將不再與興盛地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)中華廣場(chǎng)。

從紅極一時(shí)到提前撤場(chǎng)，中華廣場(chǎng)一時(shí)令人唏噓不已。

所幸的是，在海印宣布退出之時(shí)，中華廣場(chǎng)另一大業(yè)主廣州新星投資也宣布將與昌盛聯(lián)手合作統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，管理工作也由其主導(dǎo)。

這一步至少意味著，經(jīng)營(yíng)權(quán)多方割據(jù)的局面得以終結(jié)，商場(chǎng)可以走向統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。

接下來關(guān)鍵的是如何煥新這一老牌商業(yè)體。

“硬件老化、沒有規(guī)劃、有租無類、品牌不合理、服務(wù)不到位。”這是中華廣場(chǎng)改造負(fù)責(zé)人、中華百貨總經(jīng)理竇懷山彼時(shí)的描述。而據(jù)悉，新星投資將計(jì)劃投入2.8億元對(duì)中華廣場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造,用三年時(shí)間改善中華廣場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)。

尋求金融化

此后，新星投資對(duì)中華廣場(chǎng)進(jìn)行了一系列提檔升級(jí)工作，涉及形象升級(jí)、動(dòng)線升級(jí)和品牌升級(jí)，如三分之一的品牌調(diào)整比例，增加跨層直達(dá)扶梯，實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)智能化系統(tǒng)升級(jí)等等。

同時(shí)中華廣場(chǎng)也逐漸明晰商場(chǎng)定位，即區(qū)域型中高端休閑購(gòu)物中心，依托傳統(tǒng)老城區(qū)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)改造成全業(yè)態(tài)、時(shí)尚的“老廣州的新中心”。

今年8月，經(jīng)過2年多時(shí)間的翻新改造，中華廣場(chǎng)完成改造升級(jí)全面亮相。在此背景下，以中華廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的這筆ABS能否順利發(fā)行？

11月3日，據(jù)深交所披露，平安-華金-廣州中華廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃狀態(tài)更新為“已受理”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該債券類別為ABS，擬發(fā)行金額15.01億元，發(fā)行人為新興發(fā)展集團(tuán)有限公司，承銷商/管理人為華金證券股份有限公司，受理及更新日期為2021年11月2日。

目前項(xiàng)目仍在受理狀態(tài)，能否成功發(fā)行或足額發(fā)行仍是一個(gè)值得觀察的問題。

可以橫向?qū)Ρ鹊氖?，隨著今年6月首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS產(chǎn)品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴(kuò)容到商業(yè)地產(chǎn)。但僅就目前而言，國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化探索仍多以ABS和CMBS兩種模式為主，此類形式更多是一種“類Reits”的操作方式。

而所謂的ABS、CMBS融資方式面向機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于資產(chǎn)的估值和收益要求會(huì)非常高?？梢钥吹?，過往國(guó)內(nèi)獲得證交所審批通過的商業(yè)類reits項(xiàng)目，基本是一二線的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目。

而從當(dāng)前公開數(shù)據(jù)情況看，并不能準(zhǔn)確獲取中華廣場(chǎng)目前的營(yíng)業(yè)收入、銷售額、資產(chǎn)估值、客流水平。

不過另有一組數(shù)據(jù)可以參考對(duì)比，早在中華廣場(chǎng)被昌盛集團(tuán)打包轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)內(nèi)曾傳聞中華廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為20億元，折合樓面價(jià)為2萬(wàn)元/平方米。

而根據(jù)2007年年底昌盛中國(guó)籌備上市時(shí)所做的資產(chǎn)評(píng)估，中華廣場(chǎng)的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產(chǎn)評(píng)估則是33億元。

有商業(yè)研究人士就表示，13年前的估值尚且在33億元，盡管近年來商業(yè)地產(chǎn)大宗交易不活躍、市場(chǎng)流動(dòng)性較差，但估值水平應(yīng)該還是有所上升。

而收益水平維度上，我們或許可以從承租了九成業(yè)權(quán)的海印股份上入手。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，海印股份曾在2018年將旗下一些核心項(xiàng)目打包進(jìn)行質(zhì)押貸款，其中就包括中華廣場(chǎng)。

該份評(píng)級(jí)報(bào)告曾披露，自承租的2009年至2018年，中華廣場(chǎng)的可供出租面積為5.83萬(wàn)平方米，平均租金水平為219.21元/月/平方米，平均出租率則為92.85%。按此計(jì)算，九年間中華廣場(chǎng)的年平均租金大概在1.43億元。

可以與之對(duì)比的話，海印股份曾披露過，2012年中華廣場(chǎng)項(xiàng)目再創(chuàng)佳績(jī)，實(shí)現(xiàn)月租金收入近1700萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，即一年約在2.21億的租金收入水平。

這意味著，在2012年之后中華廣場(chǎng)項(xiàng)目或面臨著租金收入下降，甚至“入不敷出”——按照海印當(dāng)初訂立的合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議，合作經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年、第二年海印股份向興盛地產(chǎn)每月支付合作經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1100萬(wàn)元，從第三年開始合作經(jīng)營(yíng)費(fèi)用在上一年度的基礎(chǔ)上按3.25%的比例遞增。

結(jié)合該評(píng)估報(bào)告披露的2013年-2018年經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)，可對(duì)比獲悉，在2012年后，海印股份在該項(xiàng)目上的收益已日漸減少，即便2016年有所回彈，但在提前解約的前一年即2018年，項(xiàng)目甚至已經(jīng)沒有收益空間而言。

數(shù)據(jù)來源：海印股份評(píng)估報(bào)告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而在2018年同年，海印股份正面臨著業(yè)績(jī)困局。彼時(shí)，海印股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入25.1億，同比下降2.1%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.4億，同比下降40.1%。

受市場(chǎng)影響，上述評(píng)估報(bào)告還披露，當(dāng)年海印股份實(shí)際商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為6.59億元，但評(píng)估物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入金額則為7.17億元，比預(yù)期少賺了半個(gè)小目標(biāo)——因此也就不難理解海印股份的撤回。

回到中華廣場(chǎng)的收益問題，如今回歸經(jīng)營(yíng)方，該收益水平盡管偶有波動(dòng)，但經(jīng)過收益調(diào)整保持在2億收入以上應(yīng)有所保證。

按此大致估算，發(fā)行人在常規(guī)融資年限里完成的收益總和，是能夠完全覆蓋該筆ABS所募集的資金規(guī)模。

當(dāng)然也有商業(yè)人士指出，目前中華廣場(chǎng)盡管經(jīng)過重整，但本身商圈依托的優(yōu)勢(shì)正在逐步消失，周圍零星商業(yè)項(xiàng)目沒落，未來發(fā)展仍不算明朗。

關(guān)鍵詞： 15億ABS尋融資 廣州老牌商場(chǎng)中華廣場(chǎng)往事與盤活可能性