11月4日，穆迪將雅居樂集團(tuán)控股有限公司的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。同時(shí)，穆迪確認(rèn)了雅居樂集團(tuán)“Ba2”公司家族評(píng)級(jí)(CFR)和“Ba3”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)。

穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示：“展望調(diào)整為負(fù)面反映了穆迪的觀點(diǎn)，即在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，艱難的營(yíng)運(yùn)和融資條件將削弱雅居樂集團(tuán)的流動(dòng)性和信貸指標(biāo)”。

“評(píng)級(jí)確認(rèn)反映了穆迪的預(yù)期，即雅居樂集團(tuán)將保持足夠的流動(dòng)性，這將為公司在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)管理其重大再融資需求提供一定的靈活性”，Tsang補(bǔ)充道。

穆迪認(rèn)為，雅居樂集團(tuán)的CFR反映了公司在其核心地域廣東和海南市場(chǎng)的強(qiáng)大市場(chǎng)地位和堅(jiān)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)記錄、審慎財(cái)務(wù)管理的記錄、充足的流動(dòng)性、以及、增加業(yè)務(wù)和地域多樣化。

然而，該公司的公司家族評(píng)級(jí)受到有限的財(cái)務(wù)指標(biāo)、與非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張相關(guān)的財(cái)務(wù)和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)敞口、以及未來(lái)12-18個(gè)月的高再融資需求的限制。

截至2021年6月30日，雅居樂集團(tuán)擁有無(wú)限制現(xiàn)金465億元人民幣，同期短期債務(wù)397億元人民幣。

穆迪認(rèn)為，考慮到投資者和銀行的避險(xiǎn)情緒加劇，以及其進(jìn)入離岸債券市場(chǎng)的渠道減弱(債券價(jià)格下跌也反映了這一點(diǎn))，雅居樂集團(tuán)將不得不動(dòng)用內(nèi)部資金償還部分即將到期的債務(wù)。這又將削弱其運(yùn)營(yíng)和財(cái)政靈活性。

鑒于該公司與銀行過(guò)往的關(guān)系和記錄，該公司將通過(guò)新的融資、資產(chǎn)出售和部分到期離岸銀行貸款的再融資，積極管理其再融資需求。但是，任何偏離預(yù)期的行為都會(huì)給該公司的評(píng)級(jí)帶來(lái)壓力。

考慮到經(jīng)營(yíng)疲軟和融資條件收緊，該公司的合同銷售額將從2020年的1380億元人民幣降至今年的1300億元人民幣左右，到2022年將降至1250億元人民幣。今年前9個(gè)月，該公司合同銷售額增長(zhǎng)14%，至1020億元人民幣。

穆迪還預(yù)計(jì)，在未來(lái)12-18個(gè)月，由于銷售疲軟、土地和運(yùn)營(yíng)成本增加，雅居樂集團(tuán)的利潤(rùn)率將會(huì)下降。這將抵消營(yíng)收溫和增長(zhǎng)的影響，營(yíng)收增長(zhǎng)主要由其不斷增長(zhǎng)的物業(yè)管理和環(huán)保業(yè)務(wù)推動(dòng)。

因此，雅居樂集團(tuán)在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)的EBIT利潤(rùn)/利息覆蓋倍數(shù)將保持在2.5倍-3.0倍，而截至2021年6月的12個(gè)月，該數(shù)值為2.7倍。該預(yù)測(cè)比率使雅居樂集團(tuán)處于Ba2 CFR里較弱的水平。

由于存在結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險(xiǎn)，雅居樂集團(tuán)的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)比其CFR低一個(gè)子級(jí)。這種從屬風(fēng)險(xiǎn)反映了這樣一個(gè)事實(shí)，雅居樂集團(tuán)的大部分債權(quán)在運(yùn)營(yíng)子公司層面，在破產(chǎn)情況下其受償順序優(yōu)先于控股公司高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)的債權(quán)。此外，控股公司缺乏緩解結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險(xiǎn)的重大因素，因而降低了控股公司層面?zhèn)鶛?quán)的預(yù)期回收率。

在環(huán)境、社會(huì)和公司治理 (ESG) 因素方面，雅居樂集團(tuán)的Ba2公司家族評(píng)級(jí)考慮了其所有權(quán)集中于主要股東陳氏家族的情況，截至2021年6月底，陳氏家族共持股66.3%。陳氏家族在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)艱難時(shí)期向該公司注資約16億港元，以支持其流動(dòng)性和再融資需求。

雅居樂集團(tuán)根據(jù)香港聯(lián)交所對(duì)上市公司的《企業(yè)管制守則》的要求建立了內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和披露標(biāo)準(zhǔn)，其公司家族評(píng)級(jí)也考慮了該因素。

考慮到負(fù)面的展望，不太可能上調(diào)雅居樂集團(tuán)的評(píng)級(jí)。但是，如果雅居樂集團(tuán)增強(qiáng)了融資準(zhǔn)入、流動(dòng)性和信貸指標(biāo)，并保持穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，展望可能會(huì)被上修為穩(wěn)定。

支持穩(wěn)定展望的信貸指標(biāo)包括:EBIT/利息的覆蓋倍數(shù)持續(xù)保持在3.0 -3.5倍以上，收入/調(diào)整后債務(wù)持續(xù)保持在70%以上，無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率持續(xù)維持在1.0 -1.5倍以上。

另一方面，如果雅居樂集團(tuán)的流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)因融資渠道進(jìn)一步減弱、無(wú)法獲得新的融資或由于房地產(chǎn)銷售下降導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降而加劇，穆迪可能會(huì)下調(diào)其評(píng)級(jí)。如果雅居樂集團(tuán)的債務(wù)或或有債務(wù)大幅增加，削弱其信用指標(biāo)，評(píng)級(jí)下調(diào)的壓力也可能出現(xiàn)。

表明評(píng)級(jí)下調(diào)壓力的指標(biāo)包括，EBIT/利息的覆蓋倍數(shù)不太可能改善到3.0 -3.5倍，收入/調(diào)整后債務(wù)持續(xù)低于65%-70%，或無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率持續(xù)低于1.0 -1.5倍。

關(guān)鍵詞： 穆迪對(duì)雅居樂評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”