編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場(chǎng)信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機(jī)重重，有人卻逆勢(shì)上行。搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標(biāo)，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2021年，地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏。尤其在三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、市場(chǎng)下滑等多重因素疊加下，不少房企資金鏈繃緊，一些頭部房企甚至也出現(xiàn)暴雷。但這并非市場(chǎng)的全部，有人危機(jī)重重，也有人逆勢(shì)上行。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從財(cái)務(wù)安全、成長(zhǎng)能力和運(yùn)營(yíng)能力三大維度視角，根據(jù)三道紅線、銷售增長(zhǎng)率、營(yíng)收增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、三費(fèi)率和ROE等9大指標(biāo)進(jìn)行綜合篩選，尋找出一批在逆境中依然扎實(shí)前進(jìn)，取得不錯(cuò)成績(jī)的房企。

從財(cái)務(wù)安全，成長(zhǎng)能力和運(yùn)營(yíng)能力三方面綜合分析，新城控股獲得了較高的“激蕩指數(shù)”，成為在逆境中有所成長(zhǎng)的代表企業(yè)之一。

營(yíng)收增長(zhǎng)，是其能脫穎而出的關(guān)鍵一環(huán)，也是9大指標(biāo)中最突出的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，無論是2021年上半年109.63%的營(yíng)收增長(zhǎng)率，還是前三季度55.7%的增速，都鮮有房企能比肩。

新城控股“激蕩指數(shù)”

11月3日，新城控股發(fā)了一份銷售簡(jiǎn)報(bào)，2021年1-10月合同銷售金額約1929.11億元，同比增長(zhǎng)1.08%，全年銷售金額目標(biāo)完成率為74.2%；如果按照權(quán)益銷售額來算，增長(zhǎng)率可以達(dá)到2.69%。

放在往常來看，這是一份毫無驚喜，甚至平淡透頂?shù)臉I(yè)績(jī)，在當(dāng)下可以用平穩(wěn)增長(zhǎng)來形容。自6月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，典型如 “金九銀十”也已名不副實(shí)，例如剛剛過去的10月份，百?gòu)?qiáng)房企錄得全口徑總銷售額9160.3億元，比去年同期減少32.5%，單月銷售同比增幅連續(xù)4個(gè)月為負(fù)。

在此背景下，新城控股的銷售也在逐月同比下行，一方面是源于其推盤節(jié)奏，另一方面也與行業(yè)大趨勢(shì)吻合，相比很多頭部房企銷售額的負(fù)增長(zhǎng)，如萬科前十個(gè)月合同銷售額增速為-4.40%，新城控股增速雖是微小的個(gè)位數(shù)，但依然維持正增長(zhǎng)。

如此情形下，營(yíng)收的高增速反而讓同行羨慕。利潤(rùn)與營(yíng)收正相關(guān)，也相應(yīng)增長(zhǎng)，前三季度歸母凈利潤(rùn)同比增24%；但其凈利潤(rùn)率并不出眾，前半年僅6.06%。具體分析，主要有兩方面原因，一是前兩年低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期；二是全行業(yè)面臨盈利承壓、利潤(rùn)率下行局面，新城控股也未能跳脫。

近兩年，新城控股結(jié)算利潤(rùn)率處于底部區(qū)域，未來利率潤(rùn)大概率會(huì)提升，一方面是低利潤(rùn)項(xiàng)目在逐漸去化，另一方面是三費(fèi)在降低，上半年費(fèi)用率率7.44%，同比下降 4.08 個(gè) pct，在行業(yè)中下水平的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下探，有望釋放一部分利潤(rùn)。

再加之成功開拓出第二增長(zhǎng)曲線，即以新城吾悅為主的商業(yè)業(yè)務(wù)，前半年物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70.58%，隨著新城吾悅規(guī)模體量增加，將進(jìn)一步反哺利潤(rùn)率。多重因素疊加之下，使得新城控股的ROE也得到釋放達(dá)8.5%，處在行業(yè)中上游位置。

如果將視角進(jìn)一步拉近，以當(dāng)前的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)安全程度更受關(guān)注，現(xiàn)金流能否覆蓋短期債務(wù)是關(guān)鍵，地產(chǎn)圈的違約和暴雷之聲，讓投資人變得更為謹(jǐn)慎，盈利或許已經(jīng)是其次，本金安全才是核心。

“三線四擋”是一個(gè)很好的觀察角度，三季度末，新城控股剔除預(yù)收賬款與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為 75.3%、59.1%，在手現(xiàn)金428.4 億，現(xiàn)金短債比達(dá)190.1%，短期償債壓力不大。

再輔以存貨周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析，截至上半年，新城控股該指標(biāo)為0.23，可以排在上市房企前十之列，可以判定是一家流動(dòng)性安全較高的房企。因?yàn)榇尕浿苻D(zhuǎn)率越高，意味著一家企業(yè)開發(fā)銷售速度快，存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)。

王曉松的邏輯：商住互哺

新城控股也曾遭遇過危機(jī)，但在二代王曉松掌權(quán)后，迅速掌控局面?！白≌?商業(yè)”雙輪并行走是其發(fā)展策略，住宅業(yè)務(wù)盈利波動(dòng)性大，但現(xiàn)金流好，商業(yè)綜合體增值價(jià)值和利潤(rùn)率較高，但需沉淀部分資金，各有利弊，但可以實(shí)現(xiàn)互輔與互哺。

將兩種模式打通，這樣就能持續(xù)為新城控股帶來活水，這是王曉松的企業(yè)發(fā)展邏輯。在他看來，當(dāng)行業(yè)承壓時(shí)，這股活水能起到很重要的保障作用。所以，他開始重點(diǎn)發(fā)力另一個(gè)比較輕的商業(yè)輪子，加快吾悅廣場(chǎng)拓展力度，前三季度新開17座吾悅廣場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)114 座。

目前，新城控股開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量已位居上市公司第一名、行業(yè)第二名，成為頭部玩家。在其預(yù)期中， 2021全年擬新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)將有30座，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入將達(dá)85億元。

雖然商業(yè)板塊營(yíng)收目前占比不高，但卻能發(fā)揮出不一樣的功效。三季度，新城控股計(jì)劃拆分9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)立信托基金，并在新加坡上市，在地產(chǎn)融資渠道收緊的當(dāng)下，這將有利于其拓展融資平臺(tái)并擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，同時(shí)也為重資產(chǎn)的退出打開一條通道。

而且，新城控股上半年物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70.58%，商業(yè)板塊的高利潤(rùn)率，也在一定程度上對(duì)沖了行業(yè)盈利承壓對(duì)其影響，反哺利潤(rùn)下滑局面。

更為重要的是，在資金環(huán)境偏緊背景下，新城控股愈發(fā)注重現(xiàn)金流，在住宅之輪方面的投資趨于謹(jǐn)慎，前三季度新增土儲(chǔ)約2136萬平方米，耗資693億元，相當(dāng)于同期銷售面積、銷售金額的131%、41%，拿地銷售比低于2020年全年（50%）。

兩個(gè)輪子“一松一緊”之下，那股活水之泉挖通了。

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