紅周刊 記者 | 惠凱

房企債務(wù)違約現(xiàn)象在近期愈演愈烈，曝光了房企表外融資的套路，以財富管理公司的形式，明股實債繞開“三道紅線”。兌付危機下，很多押寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財富公司不僅面臨投資人投訴，甚至還引發(fā)訴訟官司。

地產(chǎn)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是金融機構(gòu)的主要資金投向，但在國內(nèi)樓市政策長期不放松大背景下，上市房企的債務(wù)危機也是愈演愈烈，譬如珠三角地區(qū)的一些著名的房企接踵爆發(fā)的兌付風(fēng)波就是一個很典型的案例，他們旗下的財富公司存量規(guī)模均有數(shù)百億元。

房企債務(wù)違約還掀開了房企表外融資的套路，以財富管理公司的形式，明股實債繞開“三道紅線”，有的在風(fēng)險爆發(fā)后為解決問題甚至將投資人轉(zhuǎn)化成購房者。在房企債務(wù)危機下，很多押寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的財富公司在處理兌付問題時也是頗為棘手，譬如鉅派、錦安等財富公司就面臨很多投資人的投訴，甚至引發(fā)了訴訟官司。

地產(chǎn)系財富公司渡劫

珠三角三巨頭接踵觸礁

去年以來，以泛海、寶能為代表的大型房地產(chǎn)公司的債務(wù)問題加速暴露，意外地掀開了旗下財富管理公司的諸多違規(guī)操作的蓋頭。以關(guān)注度最高的恒大財富為例,《紅周刊》記者注意到，恒大財富很可能并不具備基金銷售牌照。在采訪中，有恒大財富投資人向記者表示，他們得到的官方解釋是“基金銷售牌照的持有主體是深圳市金海九州基金銷售有限公司”。

有意思的是，從天眼查APP顯示的情況是，金海九州基金銷售有限公司的郵箱地址等信息與某地產(chǎn)龍頭有關(guān)，然而在股權(quán)關(guān)系上，穿透后的股東卻是自然人劉壽閏、徐文等人，與該地產(chǎn)龍頭又無直接關(guān)聯(lián)。權(quán)責(zé)不清晰，也成為恒大財富風(fēng)險爆發(fā)后，投資者與恒大財富發(fā)生矛盾的焦點之一。

對于恒大財富在基金銷售資質(zhì)不合規(guī)的情況下仍冠名為“財富管理公司”一事，有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者指出，最初這類地產(chǎn)系的財富公司起步于內(nèi)部的集資業(yè)務(wù)，投向是本公司的地產(chǎn)項目，這種內(nèi)部跟投模式不要求基金銷售牌照，但后來為了擴大募資能力才成立了財富公司。

除了已爆發(fā)風(fēng)險的恒大財富、寶能財富，廣深地區(qū)還有一家地產(chǎn)系的財富公司——錦恒財富在近期也被投資人關(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，錦恒財富在股權(quán)穿透后，其股東指向謝澤杰等3位自然人，表面上，公司與某總部位于香港的大型綜合性投資集團無直接關(guān)聯(lián)，但據(jù)錦恒財富的官網(wǎng)顯示，該投資集團與錦恒財富一直保持著良好的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。通過充分發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢，圍繞綜合物業(yè)開發(fā)和城市更新等領(lǐng)域展開了緊密的合作。

該投資集團是國內(nèi)較早出現(xiàn)美元債危機的企業(yè)(后在各方協(xié)助下度過危機)，投資集團及實控人郭英成旗下有6家A/H股上市公司。Boss直聘等的公開信息顯示，該投資集團旗下的財富公司主要產(chǎn)品類型為地產(chǎn)基金、定向融資等。據(jù)此前相關(guān)媒體報道，該財富公司曾借助田東農(nóng)產(chǎn)交易所發(fā)行產(chǎn)品，由母公司提供了擔(dān)保代償。

在寶能等大型企業(yè)相繼出事后，《紅周刊》記者獲悉，11月4日，突然有消息稱“錦恒財富3億元理財產(chǎn)品逾期”，該地產(chǎn)公司的債務(wù)和理財兌付風(fēng)險終于公開暴露。

該投資集團在隨后的公告中坦言,今年以來，受嚴峻的地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機構(gòu)下調(diào)評級等不利因素影響，集團的流動性遇到前所未有的壓力。可作證的是，《紅周刊》記者獲悉，該公司在今年7月后就很難從銀行獲得融資，9~10月的現(xiàn)金凈流出近200億元。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，錦恒財富也存在類似恒大財富的蹊蹺之處。據(jù)官網(wǎng)、天眼查APP，錦恒財富的股權(quán)穿透后，股東指向謝澤杰等3位自然人。股權(quán)上與該集團公司無直接關(guān)聯(lián)。

記者獲得的資料顯示，在11月4日召開的投資者溝通會上，有投資者表示，當(dāng)初是看好公司在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，才敢于買入。而據(jù)投資人余女士透露，她買的是“佳永匯錦3號”，投向北京的一個地產(chǎn)項目，原本應(yīng)該在2022年4月兌付——錄音顯示，大部分產(chǎn)品也是集中在2022年到期。

在上述溝通會上，有高管坦言，錦恒財富的存量規(guī)模接近130億元。其中到今年底，到期規(guī)模為22億元，大部分項目將在2022年到期?？紤]到錦恒財富目前的逾期規(guī)模才3億元且無力兌付，而大宗地產(chǎn)項目的處置需要較長時間，那么接下來到年底的22億元逾期壓力將非常大。如何兌付？   集團董事長郭英成喊話回應(yīng)：集團已與錦恒財富溝通、共同商討兌付方案。上述錄音也顯示，錦恒財富曾提出一份“到期后先兌付10%+減免收益”的方案草案，最終在到期后兩年半的時間內(nèi)完成兌付，但該草案未獲投資者認可。

另外，投資人發(fā)來的材料顯示，可能會通過在2022年底前處置約20處地產(chǎn)資源來保證償付，包括深圳佳兆業(yè)科技中心、坂田城市廣場等項目，其中最有價值的是南山區(qū)東角頭的住宅/辦公類資產(chǎn)、坂田城市廣場的萬豪酒店等3塊資產(chǎn)，這兩大塊項目對應(yīng)融資余額為112億元，項目總貨值接近420億元、總面積達62萬平米。

附圖 可能用于變現(xiàn)后支持錦恒財富等產(chǎn)品兌付和債務(wù)償付的地產(chǎn)項目

除了大型地產(chǎn)商涌入財富管理行業(yè)，有不少中小型地產(chǎn)商也在幾年前積極進入。據(jù)天眼查，尚智逢源(北京)基金銷售有限公司（簡稱“尚智逢源”）的股東是中迪禾邦集團，后者的實控人為李勤。綜合媒體報道，李勤是幾年前叱咤資本市場的“達州幫”核心人物，曾因多次舉牌成都路橋(002628.SZ)而名聲大噪，目前其是*ST中迪(000609.SZ)的實控人。值得一提的是，*ST中迪也是以地產(chǎn)為主業(yè)，近幾年業(yè)績萎縮，僅去年就巨虧3億多元，而今年前三季度也虧損1億多元。

《紅周刊》記者注意到，尚智逢源的合作伙伴之一是和合期貨有限公司旗下的和合資管。和合資管此前多次因曝出產(chǎn)品存在風(fēng)險問題而被監(jiān)管部門處罰，譬如此前中基協(xié)就曾做出紀(jì)律處分，指出和合資管存在剛性兌付、信披違規(guī)等問題。而和合資管的多位高管也在去年被山西監(jiān)管局處罰。

今年10月中旬，證監(jiān)會公布的2021年期貨公司分類結(jié)果還顯示，和合資管的母公司和合期貨評級為D，居于行業(yè)尾部，凸顯出公司的風(fēng)控和管理水平較差。

成也地產(chǎn)敗也地產(chǎn)

鉅派“爛攤子”難收拾

除了地產(chǎn)系財富公司存在風(fēng)險問題外，三方財富管理公司和上市地產(chǎn)商的合作同樣引人注目。在幾大上市的財富公司中，鉅派投資對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資就較為高調(diào)，其董事長、CEO倪建達是上海第一代房地產(chǎn)人。在2018年接受媒體采訪時，倪建達表示，“房地產(chǎn)依然是鉅派的投資重點?！逼浜透ｊ?、新力等多家一線房企還簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。如今來看，其中已有數(shù)家公司出現(xiàn)了債務(wù)危機。

《紅周刊》記者多方了解到，作為國內(nèi)財富管理行業(yè)第一梯隊的企業(yè)、長三角最大的理財公司之一的鉅派，在2019年后風(fēng)險從點擴散到面，三年來基本無新產(chǎn)品發(fā)行、大量員工離職，迄今公司的主要業(yè)務(wù)是逾期項目的處置和存續(xù)項目的運作到期。

基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，鉅派旗下的百億級私募平臺——鉅洲資產(chǎn)最近3年無新基金備案，公司在2019年8月還被上海證監(jiān)局出具責(zé)令改正的行政監(jiān)管措施。基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)還顯示，在鉅洲資產(chǎn)累計發(fā)行的300只私募基金中，至少有40只用于地產(chǎn)項目的開發(fā)和并購，以及商業(yè)地產(chǎn)項目，且最大的融資方就是近期爆發(fā)流動性風(fēng)險的恒大，另外有10多只是房產(chǎn)市場的并購項目。

屋漏偏逢連陰雨，今年7月，上海浦東公安局發(fā)布通報稱，對線上理財平臺“鉅寶盆”的運營主體——上海翼勛公司以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。鉅寶盆是鉅派投資旗下的P2P業(yè)務(wù)平臺，公開信息顯示，鉅寶盆的股東之一胡天翔，是鉅派前董事長。

鉅派是財富管理行業(yè)較早上市的公司，其2015年于美股上市后，在經(jīng)歷高光時刻后，股價于2018年后持續(xù)下跌，目前市值僅有5000萬美元左右。在經(jīng)營表現(xiàn)上，公司在2017年實現(xiàn)17.2億元的總收入后，收入就一直萎縮，歸母凈利潤連續(xù)三年虧損。

鉅派的存續(xù)規(guī)模有多大？投資人何先生透露，目前鉅派的管理規(guī)模在300億~400億之間。“由于員工流失等問題，處置進展非常緩慢。”所投資的鉅派投向科迪乳業(yè)的產(chǎn)品，迄今沒有償付方案。

同在上海的另一家第一梯隊企業(yè)——諾亞財富(NOAH.N)，近兩年則大力向私募股權(quán)基金轉(zhuǎn)型，諾亞旗下的歌斐資產(chǎn)也是股權(quán)基金行業(yè)的重要GP，發(fā)行了大量的私募股權(quán)母基金(歌斐資產(chǎn)/蕪湖歌斐累計發(fā)行基金接近1400只)。

不過，2020年《基金銷售新規(guī)》出臺，鼓勵標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、壓降非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的監(jiān)管邏輯給上述業(yè)務(wù)模式帶來一定壓力。一年多來，諾亞也在積極推行用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品替代非標(biāo)產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)傳言，諾亞已事實上中止了私募股權(quán)基金的發(fā)行。據(jù)基金業(yè)協(xié)會官網(wǎng)信息，自2020年11月以來，歌斐資產(chǎn)確實無新的基金產(chǎn)品備案。

錦安財富或走向立案

一線三方財富公司逃離房產(chǎn)融資

除了上海的鉅派、諾亞外，辦公室位于北京的中植系旗下四大財富公司(恒天、新湖、大唐、高晟)也是三方理財行業(yè)的標(biāo)桿?！都t周刊》記者獲得的內(nèi)部路演視頻顯示，中植集團首席經(jīng)濟學(xué)家王允貴對中植集團的定性為“本質(zhì)上就是一家大型私募投資集團，相當(dāng)于國外的黑石”。

中植系旗下四大財富管理公司的員工規(guī)模已突破萬人，其中，恒天財富、新湖財富的員工數(shù)都在5000人以上。另外，總部位于上海的諾亞財富、海銀財富的員工規(guī)模也都較大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2018年初時，諾亞財富員工有3441人，目前仍有近三千人；海銀財富的員工規(guī)模始終在2300人上下波動。相比之下，2018年初時，鉅派員工還有近兩千人，但如今僅剩下580人。

中植系旗下四大財富公司此前是地產(chǎn)商的“座上賓”，譬如河北某地產(chǎn)上市公司曾公告，其計劃和恒天簽署增資合同，由恒天財富募資10億元用于向該上市公司子公司的增資(增資計劃已經(jīng)終止)。但在2021年初，該地產(chǎn)上市公司正式宣告發(fā)生債務(wù)危機。

或許是風(fēng)險暴露較早，這些獨立財富公司近兩年基本都已調(diào)轉(zhuǎn)船頭。有多家大型財富公司的理財師向記者表示，公司2019年后就基本把業(yè)務(wù)方向轉(zhuǎn)向了二級市場、PE母基金，對地產(chǎn)項目的投資以存量業(yè)務(wù)居多。或正是像理財師的說法那樣，及時的抽身讓他們在近期多家大型房企爆發(fā)債務(wù)危機時，負面影響相對有限。

相較及時抽身的財富公司，已經(jīng)觸礁的機構(gòu)卻普遍結(jié)局慘淡。例如，廣深地區(qū)的知名三方理財公司——錦安財富的不少產(chǎn)品就投向珠三角的地產(chǎn)項目，開發(fā)商以中小型地產(chǎn)公司為主。2019年以來，多個地產(chǎn)項目因融資方資金斷裂和調(diào)控政策而去化緩慢，連帶錦安財富也出現(xiàn)了兌付逾期問題。例如“鴻途6號(二期)”私募基金，融資方為廣州老牌開發(fā)商ST粵泰；“深圳前海新錦安公館1期”私募基金的融資方——新錦安地產(chǎn)，是一家小型開發(fā)商。但在去年底，有網(wǎng)民在深圳福田區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上稱，“新錦安地產(chǎn)資金緊張，挪用居民上繳資金”。

《紅周刊》記者獲悉，今年9月底以來，深圳公安部門已經(jīng)開始接受錦安財富投資者的立案材料。而據(jù)投資者盧女士、何先生等人透露，“聽說到11月下旬，很可能正式對錦安立案”。

對于投資人所言內(nèi)容，記者向錦安的一位高管求證，未獲回復(fù)。

游離于監(jiān)管體系外

畸形的融資模式突破了“三道紅線”限制

為何不少高危地產(chǎn)公司都不約而同地選擇財富公司作為募資通道？

一位資深的信托公司銷售部門負責(zé)人向《紅周刊》記者表示，財富管理公司的機制體制決定了無論是監(jiān)管還是內(nèi)部管理，都相對靈活和寬松，即“監(jiān)管套利”。

“如果是以股權(quán)基金的形式跟投地產(chǎn)項目，一般都會約定保底收益+利潤分成，顯然符合‘明股實債’的特征?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者分析。

據(jù)該人士透露，房企和信托公司、財富管理公司的合作不止體現(xiàn)在融資上，在房產(chǎn)銷售過程中的合作往往被忽視?！澳苜I得起私募和信托的高凈值客戶，實力雄厚、有資產(chǎn)配置需求，也是重要的房產(chǎn)業(yè)客戶，比如房企某個項目快完工了，經(jīng)常會有理財師帶著這些高凈值人士去看房?！?/p>

不過，隨著2020年“三道紅線”的政策出臺后，房企表內(nèi)融資能力、杠杠比例受到約束，一部分房企轉(zhuǎn)而加大了對財富公司渠道的依賴程度，然而這類融資往往又不體現(xiàn)在報表中，明面上的杠杠率會趨低，實際上的兌付壓力只是延后，在一定程度上誤導(dǎo)了合作伙伴和投資人。典型案例是前述談到的港股投資集團，其“三道紅線”全部達標(biāo)下，還是出現(xiàn)了財富管理公司逾期兌付現(xiàn)象。

令人啼笑皆非的是，在房企爆發(fā)危機后，這些資管產(chǎn)品的投資者往往又會再次被“割韭菜”——房企無力償還現(xiàn)金，很可能推出“以房抵債”的方案，但這些房產(chǎn)要么不是現(xiàn)房、要么定價虛高，或裝修、物業(yè)簡陋。

那么，對于財富公司的監(jiān)管是否到位呢？是否需要參考對銀行、信托的監(jiān)管，對財富管理公司的募資中的地產(chǎn)投向比例設(shè)置上限？

按照央行發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，商業(yè)銀行對房產(chǎn)行業(yè)的融資支持占比不得超40%?！跋啾戎?，大部分依托房地產(chǎn)企業(yè)背景的財富管理公司，募資大部分都投向了本公司的地產(chǎn)項目?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表述。

就在今年10月，央行行長易綱在參加BIS監(jiān)管大型科技公司國際會議時強調(diào)，下一步將落實好金融控股公司監(jiān)管，實施并表管理、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。此前在2020年9月，央行就發(fā)布了《金融控股公司監(jiān)督管理試行辦法》，要求開展金融業(yè)務(wù)的平臺公司設(shè)立金融控股公司，將集團內(nèi)從事銀行、證券、保險等金融活動的機構(gòu)全部納入金控公司監(jiān)管。

不過《辦法》的監(jiān)管重點仍是持牌金融機構(gòu)，對于財富管理公司、金交所等機構(gòu)，覆蓋力度有限。例如《辦法》對“金融機構(gòu)”的概括并不包括私募基金。而且從去年以來的監(jiān)管實踐來看，更多針對如螞蟻集團這般依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)來展業(yè)，具備壟斷潛力的企業(yè)，對于房企體系下、圍繞房產(chǎn)主業(yè)展開的金融業(yè)務(wù)，監(jiān)管力度仍尚未完全觸達。

（本文已刊發(fā)于11月6日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)系財富公司頻頻上演兌付危機 身份模糊、明股實債 突破