廣州地鐵5號線潭村站出來，步行不到10分鐘就抵達(dá)太陽新天地。

對商業(yè)而言，最重要的是地段，太陽新天地抓住了這一點(diǎn)：項(xiàng)目位于廣州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天獨(dú)厚。因此，即便是工作日的下午，商場內(nèi)仍舊人流不少。看起來，這個(gè)商業(yè)體如常運(yùn)轉(zhuǎn)著。

事實(shí)上，過去短短兩年間，這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價(jià)拍賣無果的局面。直到今年6月，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金一紙收購公告，才將太陽新天地的命運(yùn)昭之于眾。

為何從無人問津到成功出售？背后，正是翰德東輝這一不良資產(chǎn)投資專業(yè)平臺，歷時(shí)兩年債權(quán)處置及資產(chǎn)提升的成果。

從合法合規(guī)的債權(quán)處置、以物抵債，到穩(wěn)定有序的現(xiàn)場接管，再實(shí)現(xiàn)盈利退出，這是翰德東輝不良債權(quán)投資處置全鏈條模式的一次成功試驗(yàn)。

翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團(tuán)創(chuàng)始人共同發(fā)起設(shè)立，初始投資額10億美元。成立以來，翰德東輝專注于不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)等特殊機(jī)會的全周期投資，培育了完整閉合的全產(chǎn)業(yè)鏈投資模式和突出的債權(quán)處置能力。

9月份，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負(fù)責(zé)人張煒，聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領(lǐng)域的謀布。

收購與處置

自2019年5月伊始，太陽新天地先后進(jìn)行了三次拍賣，亦經(jīng)歷了三次失敗。三次拍賣失敗后，太陽新天地于當(dāng)年11月被債權(quán)人掛牌轉(zhuǎn)讓債權(quán)。一時(shí)間，“珠江新城最大單體購物中心”的光輝逐漸失色。

在掛牌2個(gè)月后，神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權(quán)，而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項(xiàng)目？“太陽新天地項(xiàng)目對我們吸引力最大的是底層資產(chǎn)的價(jià)值提升空間。”王海寶向我們闡述道。

他表示，翰德東輝做不良債權(quán)最重要的一點(diǎn)便是底層資產(chǎn)價(jià)值是否足值。太陽新天地作為持有型商業(yè)項(xiàng)目，地理位置便是決定商業(yè)價(jià)值最突出的因素。很明顯，太陽新天地從地段上滿足這一要求。“這個(gè)資產(chǎn)本身并不低效，只是各種原因?qū)е逻\(yùn)營低效了。”王海寶提及，項(xiàng)目涉及各種復(fù)雜的貸款關(guān)系，各方面的原因綜合起來導(dǎo)致債務(wù)人無力運(yùn)營資產(chǎn)，因此導(dǎo)致資產(chǎn)低效。

此外，價(jià)格有吸引力，債權(quán)具合法合規(guī)性，這些構(gòu)成了翰德東輝收購該項(xiàng)目債權(quán)的前提因素。王海寶透露，翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項(xiàng)目，到債權(quán)收購?fù)瓿?，盡調(diào)時(shí)間將近1年，翰德東輝主要針對全鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)梳理與論證，確保項(xiàng)目的可行性。10月份獲取項(xiàng)目債權(quán)之后，翰德東輝開始進(jìn)行司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產(chǎn)運(yùn)營和價(jià)值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。

運(yùn)營與提升

面對突如其來的新冠疫情，翰德東輝在現(xiàn)場運(yùn)營和價(jià)值提升工作中付出很多努力。

太陽新天地項(xiàng)目作為珠江新城最大單體購物中心，其管理運(yùn)營情況受到當(dāng)?shù)卣年P(guān)注，翰德東輝在獲取項(xiàng)目物權(quán)后第一時(shí)間跟當(dāng)?shù)卣徒值肋M(jìn)行充分溝通報(bào)備，在各政府機(jī)關(guān)單位的指導(dǎo)下制定了詳細(xì)周密的員工轉(zhuǎn)接方案：包括接收自愿留下的所有員工，代原股東履行賠償義務(wù)、及時(shí)足額支付員工各項(xiàng)賠償金等等，主動履行社會責(zé)任實(shí)現(xiàn)保就業(yè)，同時(shí)解決各種租戶的債權(quán)債務(wù)、租約等糾紛難題，維護(hù)了商場良好秩序的同時(shí)利于所在區(qū)域的社會穩(wěn)定。

“去年確實(shí)是一個(gè)比較極端的情況，在疫情之下，好多商場至少流失了百分之二三十的商戶。”張煒說道。在此情況下，為了保持穩(wěn)定，翰德東輝迅速采取措施，補(bǔ)充更合適的商戶。期間，針對商場定位、周邊消費(fèi)力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作，使商場保持在一個(gè)合理穩(wěn)定的良性運(yùn)營狀態(tài)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，太陽新天地自開業(yè)一直存在定位搖擺的情況，十年時(shí)間里經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)型升級，從最初定位高端購物中心，轉(zhuǎn)型至快時(shí)尚年輕商業(yè)，再到近年定位“家的N次方”。

張煒認(rèn)為，家庭消費(fèi)的定位明確，但零售業(yè)態(tài)跟娛樂業(yè)態(tài)有所欠缺。因此，翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質(zhì)，另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商，補(bǔ)齊短板。比如，因應(yīng)周邊家庭型消費(fèi)及白領(lǐng)居多的情況，引入一些量販?zhǔn)終TV和家庭娛樂式項(xiàng)目，以及適當(dāng)增加輕奢、中高檔品牌等。經(jīng)過物業(yè)改造、定位及商戶組合調(diào)整等一系列提升后，太陽新天地?zé)ㄈ灰恍隆?/p>

據(jù)張煒介紹，出租率方面，翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響，使得出租率保持在了90%的水平。同時(shí)，人流量、客單價(jià)均有了顯著提升。“人流量從我們接手時(shí)期最極端的幾千人，又回升到3萬人左右；客單價(jià)方面則因?yàn)槲覀冏隽松虘粽{(diào)整，引進(jìn)了一些頭部品牌的商戶，因此提升了5%左右。”可以窺見，經(jīng)過翰德東輝近一年的運(yùn)營提升，直到退出前，太陽新天地已保持在一個(gè)合理穩(wěn)定的良性運(yùn)營狀態(tài)。

“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產(chǎn)高效化，把其他債權(quán)人、司法處置、商戶租約這些復(fù)雜的關(guān)系梳理完，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)價(jià)值提升，最終釋放到市場上，以更好的價(jià)格和形態(tài)交給高效資產(chǎn)運(yùn)營方。”王海寶說道。

完美退出

同時(shí)，與買家的洽談及項(xiàng)目退出工作也在緊鑼密鼓進(jìn)行中。于2020年10月，太陽新天地項(xiàng)目開始進(jìn)入推介、銷售階段。據(jù)悉，華潤、龍湖、中海、領(lǐng)展、印力等商業(yè)運(yùn)營企業(yè)，都與翰德東輝有過接觸談判。

最終于2021年6月，翰德東輝成功以33億價(jià)格將項(xiàng)目出售予領(lǐng)展，實(shí)現(xiàn)投資退出。

作為亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)展接手也讓市場對項(xiàng)目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因?yàn)橐咔楹棉D(zhuǎn)，投資方的心理預(yù)期有所恢復(fù)；另一方面，領(lǐng)展盡調(diào)速度、推進(jìn)交易較快，資金充裕度較高，對翰德東輝而言交易確定性比較強(qiáng)，因此經(jīng)過綜合性考量選擇跟領(lǐng)展達(dá)成交易。

從2019年初接觸項(xiàng)目至2021年中退出項(xiàng)目，兩年半時(shí)間里翰德東輝由債權(quán)端切入，將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)再進(jìn)行運(yùn)營提升后出售，驗(yàn)證了翰德東輝不良債權(quán)投資處置業(yè)務(wù)模式的可行性，并取得了一定的投資收益。

從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務(wù)模式，可窺見翰德東輝突出的債權(quán)處置能力能夠有效熨平投資風(fēng)險(xiǎn)，其后端項(xiàng)目底層價(jià)值提升能力和動態(tài)優(yōu)化退出策略，將防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)與服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)切實(shí)結(jié)合了起來，既盤活存量資產(chǎn)、提升效率，也為社會創(chuàng)造價(jià)值。

關(guān)鍵詞： 翰德東輝不良資產(chǎn)投資全鏈條模式：領(lǐng)展接手太陽新天地背