多房企參與競標(biāo)同一個舊改項(xiàng)目，通常會出現(xiàn)混戰(zhàn)的精彩局面，但也難免因勢均力敵而難決勝負(fù)，導(dǎo)致招標(biāo)終止。這些項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展如何，同樣值得關(guān)注。

最新市場消息顯示，此前招標(biāo)終止的廣州番禺洛浦街西二村舊改項(xiàng)目有了新的動向。該村在去年有實(shí)地、奧園、時代中國三家企業(yè)參與競標(biāo)，目前據(jù)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，只剩下奧園在村內(nèi)開設(shè)了舊改咨詢點(diǎn)，同時發(fā)現(xiàn)“新面孔”富力介入的身影，其亦設(shè)置了城市更新集團(tuán)的展廳。

距離此前公布招標(biāo)失敗已過去一年有余，西二村尚未重新啟動招標(biāo)，而時代中國、實(shí)地退出的同時，富力有意入局。從目前看，后續(xù)競爭將主要集中在奧園和富力之間。

此前在三輪差額投票制的規(guī)則下，最終沒有一家企業(yè)獲得2/3的贊成票，導(dǎo)致項(xiàng)目招商流標(biāo)。

按照投票規(guī)則，首輪投票表決沒有候選合作企業(yè)贊成票得票數(shù)達(dá)到到會代表2/3以上人數(shù)，時代中國遭末位淘汰。最為可惜的是實(shí)地，首輪投票中獲得最高票47票，僅差2票便可確認(rèn)成為合作企業(yè)。隨后的投票剩下奧園和實(shí)地對決，直到第三輪單投實(shí)地，也沒能得到2/3的票數(shù)。

從項(xiàng)目本身窺視流標(biāo)原因，從公開的招商文件看，條件要求并不算高。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于番禺區(qū)洛浦街，屬于現(xiàn)番禺區(qū)舊村招標(biāo)項(xiàng)目中面積第三大的舊村，總用地面積148.68公頃，僅次于沙溪村與里仁洞村，村集體經(jīng)濟(jì)組織的在冊總?cè)丝跒?496人。項(xiàng)目擬全面改造，總投資金額39億元，位于較低水平，主要因項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及不少現(xiàn)狀農(nóng)田等未開發(fā)土地。

對于合作企業(yè)的資格要求，西二村舊改項(xiàng)目要求申請企業(yè)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級或以上資質(zhì)，實(shí)繳注冊資本金不低于5億元，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元，凈資產(chǎn)不低于50億元；房屋建筑面積累計規(guī)劃驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收超過300萬平方米；不接受聯(lián)合體競選。

按照此前的招標(biāo)文件，目前介入該項(xiàng)目的企業(yè)均通過上述資格審查。從過往案例看，較為可能是在拆遷補(bǔ)償比例和方式標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施配套建設(shè)和管理、項(xiàng)目未來增值預(yù)期和發(fā)展前景等方面，未能達(dá)到項(xiàng)目所設(shè)定的內(nèi)部“門檻”。

實(shí)際上，過去兩年廣州舊改項(xiàng)目流標(biāo)的情況時有發(fā)生。一方面是競標(biāo)房企數(shù)量未達(dá)標(biāo)，或者是在資格審查階段出現(xiàn)問題，如保利此前失利石壁村；另一方面則是出現(xiàn)在公開投票階段，如葵蓬村，在保利、招商、富力空前激烈競爭下意外招標(biāo)失敗，同樣沒有一家能夠滿足2/3同意率。

對此，有業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，從投票規(guī)則來看，當(dāng)多方勢均力敵時難分勝負(fù)，也意味著沒有任何一家具有絕對優(yōu)勢，增加了流標(biāo)的風(fēng)險；但這也促進(jìn)了開發(fā)商之間的充分競爭，利于探索項(xiàng)目改造的更優(yōu)方案，保證項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量更高。

但這些競標(biāo)失敗的項(xiàng)目何去何從？大概率是重新走招投標(biāo)程序。

一方面是在合作門檻及項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引入條件等方面或有所調(diào)整。如石壁村兩度招標(biāo)無果后，針對招商規(guī)則進(jìn)一步澄清、修改和補(bǔ)充，涉及復(fù)建權(quán)益分配、土地占用費(fèi)、企業(yè)保證金等多處更改。

此外則是競爭局面發(fā)生變化，考慮到舊改市場競爭激烈，如果勝算不大，或者時間、資金等投入與回報預(yù)期算不過賬時，便會有企業(yè)主動選擇放棄。

實(shí)際上，開發(fā)商涉入舊改項(xiàng)目的變數(shù)或許從前期摸底介入、參戰(zhàn)競標(biāo)的時候就開始了。據(jù)了解，舊改的前期介入亦是一項(xiàng)繁瑣復(fù)雜的工程，在摸底排查、方案規(guī)劃、利益協(xié)調(diào)等便會有資金投入、成本沉淀。

另一方面，留下的開發(fā)商則會進(jìn)一步優(yōu)化投標(biāo)方案，加深介入；而新的競標(biāo)局面，或是入局者再決勝負(fù)，或是由競爭變成合作，聯(lián)合操盤。

如石壁村，保利失利后該項(xiàng)目重新招商，由富力奪下；另一個更為典型的例子是赤沙村，富力最早踏足該村，經(jīng)歷11年長跑，隨后保利半路介入，博弈和妥協(xié)下，富力和保利聯(lián)合操盤，但隨后赤沙村招標(biāo)書又明確提出不接受聯(lián)合體申請，再次使得雙方合作生變；最終結(jié)果，富力成為該村唯一過審申請企業(yè)，才讓招商結(jié)果落定。

就目前而言，資本、實(shí)力的較量疊加房企流動性危機(jī)頻發(fā)的時局，結(jié)果也有了更多變數(shù)，包括進(jìn)入、退出、合作和競爭等。

值得注意的是，本次受到關(guān)注的西二村舊改項(xiàng)目，前期服務(wù)商便是實(shí)地，去年實(shí)地還為項(xiàng)目支付了220萬元的合作費(fèi)用。

目前實(shí)地退出競標(biāo)該村，聯(lián)系其當(dāng)前經(jīng)營狀況，也并不讓人意外。今年5月份開始，實(shí)地接連被曝出商票逾期，加上此前沖刺上市失敗，潛藏的債務(wù)問題開始暴露出來。

招股書顯示，2017年-2019年間，實(shí)地集團(tuán)凈負(fù)債率分別達(dá)3809%、533%和225%；截至到2020年一季度末，實(shí)地一年到期銀行貸款和其他借款總額達(dá)43億元，而現(xiàn)金規(guī)模僅25億元，無法覆蓋短期負(fù)債，償債風(fēng)險極高。

但因?yàn)閷?shí)地與富力過往的關(guān)聯(lián)關(guān)系，讓外界對后者的入局也有了更多猜測。

有聲音指，實(shí)地此前參與該村前期服務(wù)及競標(biāo)，對于該村已有較深的介入程度，富力接手更為便捷有利。

值得一提的是，10月份，富力介入已久的增城區(qū)永寧街簡村村舊村啟動招標(biāo)，目前仍在持續(xù)推進(jìn)。

實(shí)際上，近年來舊改成為富力最為倚重的土地獲取方式。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年富力共簽約6個項(xiàng)目，涉及廣州、東莞、珠海、西安等地，形式為意向合作、前期服務(wù)及全面改造合作、爛尾舊改接手等，包括接手西安牛王廟城改項(xiàng)目進(jìn)入?yún)^(qū)域市場，參與天津城市更新基金等。

至于富力當(dāng)下面臨的資金壓力，對舊改項(xiàng)目的取舍、進(jìn)退則難言變數(shù)。而在西二村的競爭中，于奧園而言，則多了一位勁敵。

關(guān)鍵詞： 流標(biāo)的西二村 實(shí)地、奧園、時代競標(biāo)失敗后再現(xiàn)富力身影