政策調(diào)控下，住宅市場利潤縮減，倒逼房企尋找新的業(yè)務增長點。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有利于獲取土地，提升資產(chǎn)價值，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，拓寬融資渠道，成為企業(yè)選擇的業(yè)務增長突破口之一。在此背景下，輕資產(chǎn)模式成為未來商業(yè)地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)型方向。有機構(gòu)預計，以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITS項目有望在境內(nèi)推出，境外發(fā)行也將更為普遍。

● 本報記者 王可

布局核心城市群商業(yè)地產(chǎn)

從拿地價格來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1至6月，全國300城商辦用地成交樓面均價為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率為6.9%，較2020年同期小幅增加0.67個百分點。

從城市布局來看，企業(yè)重點布局城市群的核心一二線城市，并密切關(guān)注城市群內(nèi)消費能力不斷提升的三四線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，二線城市商辦用地成交建面占比為46%，三四線城市占比為50%，主要集中在重點城市群的核心二線城市與重點都市圈外圍的三四線城市，例如位于長三角城市群的杭州成交規(guī)模最高，為593.76萬平方米，占300城總量的6.9%；長三角城市群的湖州、嘉興等三四線城市成交規(guī)模同樣較高，分別占比3.2%與2.3%。

從購物中心布局來看，龍湖集團等繼續(xù)深耕一二線核心城市，新城控股等則較為關(guān)注三四線城市發(fā)展機會。2020年，龍湖集團新開業(yè)10家購物中心，坐落于南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6個一二線核心城市；公司在建擬建的購物中心項目還有13個，也都位于我國一二線核心城市。新城控股于2020年新開業(yè)33個吾悅廣場。其中，22個位于三四線城市，包括泰州、嘉興、湖州等長三角城市以及徐州、淮安等發(fā)展較好的城市。

從寫字樓布局來看，一二線核心城市是龍頭房企布局的主要選擇。中國奧園在境內(nèi)發(fā)展的在建及擬建寫字樓項目主要集中在粵港澳大灣區(qū)及一二線城市；在營項目主要分布在北京、廣州等一線城市，以及重慶、成都、合肥等優(yōu)質(zhì)二線城市。未來1-3年，合景泰富將陸續(xù)開業(yè)9個寫字樓，聚焦核心一二線城市，持續(xù)深耕廣州寫字樓市場。

東方證券研報認為，商業(yè)地產(chǎn)目前存在三種主流商業(yè)模式。第一種是服務于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。第二種是以長期持有為目標的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運營全程參與。第三種是以資產(chǎn)退出為目標的開發(fā)建設(shè)/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

輕資產(chǎn)化運營成重要轉(zhuǎn)型方向

隨著存量市場競爭日趨激烈，高效率、高回報輕資產(chǎn)運營模式逐漸受到重視。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化實質(zhì)是企業(yè)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務收益。輕資產(chǎn)運營模式不以擁有土地資產(chǎn)為核心，而是重視運營管理服務帶來的收入增長。

朗詩地產(chǎn)CEO黃征之前在接受中國證券報記者采訪時表示，資產(chǎn)輕型化是介于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)之間的商業(yè)模式，是“小股操盤”，屬于資產(chǎn)輕型化。目前，朗詩地產(chǎn)所占的股權(quán)比例一般在25%-30%之間。作為區(qū)別于傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式之一，“小股操盤”已在朗詩地產(chǎn)持續(xù)推行七年。與此同時，得益于“資產(chǎn)輕型化”經(jīng)營戰(zhàn)略的全面實施，朗詩地產(chǎn)的代建業(yè)務收入占其中國地產(chǎn)業(yè)務總收入的比重在不斷提升。

財報顯示，今年上半年，朗詩地產(chǎn)實現(xiàn)的代建業(yè)務營業(yè)收入約4.05億元，同比增長17.1%，毛利率保持在57%左右。截至6月末，由朗詩地產(chǎn)提供代建服務的項目共計50個，總可售面積達277.6萬平方米，預計可售貨值達595.4億元。

中指研究院認為，輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)儲備優(yōu)質(zhì)項目、實現(xiàn)規(guī)模擴張的重要途徑。未來，輕資產(chǎn)運營將成為行業(yè)趨勢，將會有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運營服務業(yè)務板塊獨立上市，在積極拓寬融資渠道、擴張業(yè)務規(guī)模的同時，接受市場的監(jiān)督，更快獨立成長。商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、辦公領(lǐng)域科技創(chuàng)新的孵化載體，企業(yè)主動承接數(shù)字技術(shù)將極大提高運營效率，帶來運營模式的不斷革新。

發(fā)行REITs或更為普遍

值得注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種多以底層物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的創(chuàng)新型融資手段，越來越受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行類REITs產(chǎn)品金額共計70.36億元，同比增長42%，商業(yè)地產(chǎn)類REITS產(chǎn)品受到資本市場青睞。從底層資產(chǎn)來看，零售物業(yè)、公寓、辦公物業(yè)依然是類REITs產(chǎn)品主力，三者合計發(fā)行金額為232.39億元，占比為60.6%。

2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目試點區(qū)域擴大至全國，試點資產(chǎn)范圍擴大至新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)等，并將停車場納入市政基礎(chǔ)設(shè)施范圍；但酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

盡管房企的購物中心等物業(yè)通過境內(nèi)公募REITs上市尚存在一定困難，但一些內(nèi)地物業(yè)成為新加坡和香港上市REITs的常見底層資產(chǎn)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2020年末，24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中國內(nèi)地物業(yè)，內(nèi)地物業(yè)數(shù)量分別達到82處和30處。

中達證券研報認為，房企使用投資物業(yè)設(shè)立REITs并上市具有多重好處：第一，相應投資物業(yè)不再納入房企合并報表范圍；第二，房企通過處置子公司回籠現(xiàn)金；第三，處置子公司形成房企當期投資收益；第四，房企通常將持有相應REITs部分份額，計入長期股權(quán)投資。根據(jù)上述流程簡化推演，房企能夠通過將投資物業(yè)設(shè)立REITs快速回籠現(xiàn)金、結(jié)轉(zhuǎn)利潤，使三道紅線指標均有所優(yōu)化。

中指研究院預計，未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。預計，在重點城市群與都市圈核心城市以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項目，在不久的將來有望推出。

關(guān)鍵詞： 加碼商業(yè)地產(chǎn) 房企尋找新增長點