作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

將融創(chuàng)中國(guó)文旅旗下商管運(yùn)營(yíng)板塊注入融創(chuàng)服務(wù)，孫宏斌這一次內(nèi)部倒騰，不僅明碼標(biāo)價(jià)18億，還有一份對(duì)賭協(xié)議。王健林為珠海萬達(dá)商管引入戰(zhàn)投時(shí)，也簽署了對(duì)賭協(xié)議。

不同的是，一個(gè)是親兄弟明算賬，一個(gè)是朋友間算明賬；相通的是，他們對(duì)物業(yè)商管賽道的看重與布局，馬云、馬化騰、楊惠妍和鄭裕彤家族等富豪是王健林的戰(zhàn)投朋友，他們?cè)谘鹤⒁淮紊坦芫揞^的資本宴會(huì)。

孫宏斌用商管賦能融創(chuàng)服務(wù)，雖然道不同，但理相通。萬達(dá)商管1800億估值，雖說有行業(yè)龍頭的背書和追捧，但商管的高估值再一次被印證，這也是物企們爭(zhēng)相入場(chǎng)的關(guān)鍵所在。

經(jīng)歷過早期物企的輪番上市，資本對(duì)傳統(tǒng)的物管開始興趣變淡，搭配商管成為新時(shí)尚，也更受青睞。所以，越來越多物企涉獵商管賽道，除卻追求業(yè)務(wù)規(guī)模拓展和多元化，一個(gè)重要因素也在此。

一個(gè)可見的現(xiàn)象是，諸多上市物企一方面發(fā)力增值服務(wù)，進(jìn)入更多細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域；另一方面加緊布局商管賽道，正如增值服務(wù)一樣，商管板塊正在他們的標(biāo)配。

標(biāo)配商管

標(biāo)配時(shí)間最近的是融創(chuàng)服務(wù)，通過內(nèi)部并購(gòu)注入的同時(shí)，也收獲了一支組織架構(gòu)完整的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；遠(yuǎn)洋服務(wù)6月中旬成立商業(yè)資管平臺(tái)并搭建團(tuán)隊(duì)，承接遠(yuǎn)洋地產(chǎn)持有的商場(chǎng)、寫字樓管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，開始外拓輸出商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

時(shí)間向前再推進(jìn)，2020年正榮服推出商業(yè)子品牌榮企，富力物業(yè)推出富物商企；2019年保利物業(yè)的星云企服，綠城服務(wù)的綠城云享；2018年旭輝永生服務(wù)發(fā)布悅澤商辦，萬物云推出“萬物商企”子品牌后，又于2020年入股戴德梁行，成立“萬物梁行”。

2021年是物管并購(gòu)大年，僅單個(gè)三季度并購(gòu)額便超2020全年，而商業(yè)物業(yè)是其中最熱門的板塊之一。自李長(zhǎng)江3月份將商業(yè)運(yùn)營(yíng)列為發(fā)力點(diǎn)之一后，碧桂園服務(wù)對(duì)外并購(gòu)富力物業(yè)以及彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂，對(duì)內(nèi)整合碧桂園集團(tuán)旗下上海、深圳商管子公司。

歐宗榮和孫宏斌的操作一致，通過內(nèi)部并購(gòu)將正如商業(yè)注入正榮服務(wù)；龍湖智慧服務(wù)雖未上市，但憑借龍湖天街項(xiàng)目商管能力已不可小覷，今年12.73億元并購(gòu)億達(dá)物業(yè)后，又拿下楷林商服，加碼商辦物業(yè)賽道；旭輝永升服務(wù)則是以9.6億元吞并美凱龍物業(yè)，共建商業(yè)物業(yè)平臺(tái)。

搶灘商管賽道的物企陣營(yíng)正在變大，特別是上市物企或企圖謀求上市的企業(yè)，甚至有物企欲單獨(dú)分拆商管業(yè)務(wù)上市，如花樣年和彩生活原本計(jì)劃分拆商業(yè)板塊上市，卻因核心資產(chǎn)鄰里樂售予碧桂園服務(wù)而夭折。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月10日，共有53家上市物企（其中 A 股上市 4 家；港股上市 49 家，1 家已退市），其中至少過半企業(yè)業(yè)務(wù)體系中囊括商管業(yè)務(wù)，包含金科服務(wù)、越秀服務(wù)、弘揚(yáng)服務(wù)、金融街物業(yè)和新希望服務(wù)等物企。

11月10日新晉上市的國(guó)資背景物企京城佳業(yè)，雖被稱為“胡同服務(wù)商”，但在其183個(gè)在管項(xiàng)目中也包含29個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，國(guó)家體育場(chǎng)（鳥巢）和國(guó)家石油天然氣管網(wǎng)集團(tuán)寫字樓正是由其提供服務(wù)。

賦能估值

雖說物企正處于跑馬圈地階段，正在搶占各條賽道，但商管賽道顯然意義非凡，被譽(yù)為物業(yè)管理黃金時(shí)代下的鉆石賽道，重要性不言而喻。

以京城佳業(yè)為例，商管面積占總在管面積的比例僅4%，但卻貢獻(xiàn)了33.8%的收入。再如中駿商管、合景悠活和星盛商業(yè)，憑借商業(yè)板塊的高盈利能力，凈利率可以排在上市物企前五。

特別是星盛商業(yè)，作為港股第一家純商管上市公司，凈利率高達(dá)32.3%，2021上半年是諸多上市物企當(dāng)中唯一一家超30%的企業(yè)，盈利能力最強(qiáng)。

而且，商管服務(wù)已不再是物企業(yè)績(jī)加分項(xiàng)那么簡(jiǎn)單，已經(jīng)成為可以賦能市值或估值的重要砝碼。2021半年報(bào)結(jié)尾之際，曾編寫《九大榜單穿透物企估值分化迷霧》，當(dāng)時(shí)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的50多家上市物企，估值均值為26.2，以商管為重要組成部分的中駿商管、寶龍商業(yè)和合景悠活，估值分別為49.06、35.93、31，顯著高于行業(yè)PE均值。

雖然在管規(guī)模是支撐物企市值或估值的首要因素，但商管業(yè)務(wù)以其較強(qiáng)的確定性和韌性，受到資本市場(chǎng)的追捧。華潤(rùn)萬象生活的物管處在行業(yè)第一梯隊(duì)，商管目前是上市物企第一，在管開業(yè)購(gòu)物中心 150 個(gè)，上市以來估值一直站在金字塔頂端，即便今年行業(yè)整體有所回落，但位置一直穩(wěn)固。

中駿商管也是如此，在管規(guī)模雖不足1億平方米，處在第三梯隊(duì)；但估值卻一直排在行業(yè)前十之列，與其商管業(yè)務(wù)強(qiáng)相關(guān)。

輕資產(chǎn)商管賽道，正成為物業(yè)資本市場(chǎng)的新寵兒。特別是行業(yè)第一梯隊(duì)龍頭公司萬達(dá)商管啟動(dòng)上市進(jìn)程，其上市或有望推進(jìn)資產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)知，使得商管細(xì)分賽道附加值更高，抬升整體板塊的估值。

這也是如此多物企正加緊標(biāo)配商管，升級(jí)業(yè)務(wù)體系的核心因素，而“物管+商管”的雙管模式就像是一個(gè)升級(jí)版。

上海證券數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)管理行業(yè)空間廣闊，預(yù)計(jì)到2023年購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到7496個(gè)，在管面積可以達(dá)到 6.2 億平米；但是市場(chǎng)格局較為分散，龍頭商管市占率僅為 6.2%。如此市場(chǎng)規(guī)模，為商管能力突出的企業(yè)提供了充足的外拓市場(chǎng)空間。

不過，商管物企面臨的競(jìng)爭(zhēng)并不小，因?yàn)檫€有一群如龍湖、萬科印力、大悅城、愛琴海、新城等商管頭部玩家也在虎視眈眈，他們目前雖未透露出剝離開發(fā)主業(yè)獨(dú)立上市的消息，但不排除后期如萬達(dá)商管般分拆上市。

關(guān)鍵詞： 物企搶占鉆石賽道