觀點(diǎn)指數(shù)10月14日，國務(wù)院新聞辦公室舉行深圳綜合改革試點(diǎn)實(shí)施一周年進(jìn)展成效新聞發(fā)布會。

問答中提及，根據(jù)第三次國土調(diào)查，深圳目前陸域開發(fā)強(qiáng)度已達(dá)50%，因此深圳的開發(fā)強(qiáng)度要嚴(yán)格控制。

未來，深圳的發(fā)展空間不能再走規(guī)模擴(kuò)張的老路，要通過改革的方式，加大對存量資源的盤活力度，走一條內(nèi)涵式、集約型、綠色化的高質(zhì)量發(fā)展新路子。

深圳作為城市更新的先行城市，土地和空間利用的制度和經(jīng)驗(yàn)相對成熟，且受到“防止大拆大建”政策的影響相對較小，空間發(fā)展改革可以探索的空間更大。

面對目前居住用地緊缺，商業(yè)用地泛濫的情況，深圳采取了調(diào)整用地規(guī)劃、推進(jìn)“非住改保”等多項(xiàng)措施。

因此，未來深圳的土地利用將聚焦在更新和改造上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展亦將更加本土化和特色化。

嚴(yán)控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，重申金融監(jiān)管

10月19日，深圳銀保監(jiān)局等三部門發(fā)布《關(guān)于推動金融業(yè)服務(wù)新發(fā)展格局的指導(dǎo)意見》，對深圳銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)未來發(fā)展提出要求。

意見提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動轄內(nèi)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

意見重申房地產(chǎn)金融監(jiān)管，表明目前政策不會有放松的空間，亦未見加碼的跡象，保障剛需人群的基本住房需求仍然是基本方向，而投機(jī)者則不斷被出清，未來一段時(shí)間依然是市場的調(diào)整階段。

9月初發(fā)布《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》以來，深圳作出相應(yīng)行動，近期舉行了深圳前海深港國際金融城建設(shè)啟動儀式。

前海深港國際金融城將落地桂灣片區(qū)，項(xiàng)目總體規(guī)劃面積2.3平方公里，居住人口規(guī)模約11.1萬人，規(guī)劃就業(yè)人口規(guī)模約16.5萬人，著力打造深港金融合作平臺、國家金融業(yè)對外開放試驗(yàn)示范窗口、跨境人民幣業(yè)務(wù)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)和金融創(chuàng)新監(jiān)管試驗(yàn)區(qū)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融城目前已簽約入駐的港資、外資金融機(jī)構(gòu)占三成，推動金融城建設(shè)將會提升這類企業(yè)的入駐率，同時(shí)加深深港金融市場互聯(lián)互通，令深圳和香港合作的效益大大提升。

第三批集中供地出爐，福田推人才住房用地

土地交易市場保持較高的活力，深圳第三批集中供地推出11宗地，總土地面積38.1萬平方米，合計(jì)建筑面積187萬平方米，起拍總價(jià)352億元。

南山區(qū)此次出讓2宗地塊，而此前兩批供應(yīng)每次僅有1宗；另外福田區(qū)推出1宗地塊，預(yù)計(jì)是福田區(qū)本年度唯一1宗掛牌的宅地；龍崗區(qū)、寶安區(qū)、光明區(qū)、坪山區(qū)亦有地塊推出。

據(jù)計(jì)算，南山區(qū)K103-0016地塊的公共住房建筑面積最高可達(dá)到57%，同時(shí)商品住房的銷售均價(jià)限9.61萬元/平方米，但地塊起拍樓面價(jià)不到2.5萬元/平方米，仍保留合理的利潤空間。

另外，上一批次流拍的寶安區(qū)松崗街道A407-1020地塊繼續(xù)出讓，出讓底價(jià)仍是17.79億元，最高限制地價(jià)小幅下調(diào)100萬元，初始配建要求和商品房平均售價(jià)限制亦無調(diào)整，顯示出深圳一級土地市場對土地價(jià)格的堅(jiān)守。

城市更新方面，月內(nèi)兩個(gè)文旅項(xiàng)目城市更新出現(xiàn)新動態(tài)，香蜜湖度假村城市更新單元草案公示；小梅沙度假村則正式關(guān)閉，由深圳特發(fā)集團(tuán)操刀，項(xiàng)目將于2024年全面竣工，2025年正式投入運(yùn)營。

此外，深圳國際擬轉(zhuǎn)讓梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目股權(quán)，后者項(xiàng)目公司目前由新通產(chǎn)公司（深國際全資控股）、深高速（深國際間接持股）及萬科持有，本次轉(zhuǎn)讓股權(quán)為新通產(chǎn)公司持有的35.7%股權(quán)，底價(jià)27.88億元。

據(jù)了解，梅林關(guān)項(xiàng)目在2015年確認(rèn)實(shí)施主體為深國際聯(lián)合置地，2018年萬科以29億元的代價(jià)獲得項(xiàng)目公司30%的股權(quán)。本次掛牌萬科享有待售股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)。

新批預(yù)售帶動一手成交，光明區(qū)網(wǎng)簽領(lǐng)跑

得益于近期新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目不斷上線，10月深圳一手商品住房成交維持年內(nèi)較高水平，而二手房成交則繼續(xù)低迷，實(shí)現(xiàn)七連跌。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，10月深圳新建商品住宅成交4712套，成交面積48.57萬平方米，環(huán)比上升48.1%，同比上升7.84%。

成交前三位的區(qū)域依次是光明區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)，光明區(qū)本月網(wǎng)簽主力為星河天地、云科府和金地峰境瑞府，寶安區(qū)為聯(lián)投東方世家花園，龍崗區(qū)為頤安都會中央花園。

從成交面積段來看，90至144平方米的改善型產(chǎn)品是成交主力，占總成交面積的77.13%，其次是小于90平方米的剛需戶型，占總成交面積的19.82%，而144平方米以上的占總成交面積的3.05%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

二手商品住宅成交連續(xù)7個(gè)月下跌,10月成交1605套，環(huán)比減少9.07%；成交面積15.04萬平方米，同比下降66.42%，環(huán)比下降11.15%。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，10月全市新批預(yù)售商品住房項(xiàng)目11個(gè)，共6847套，新批供應(yīng)面積61.9萬平方米，保持較大供應(yīng)量。

由于新批準(zhǔn)預(yù)售保持較高水平，深圳住宅供需壓力短期內(nèi)緩解。截止10月末，深圳全市新建商品房庫存面積228.45萬平方米，庫存套數(shù)23285套，去化周期為4.5個(gè)月，與上月持平。

項(xiàng)目方面，本月獲批預(yù)售的11個(gè)項(xiàng)目均于月內(nèi)上線購房意向登記系統(tǒng)，分別為福田區(qū)的深業(yè)中城、加福華爾登府邸，南山區(qū)的匯城茗院，羅湖區(qū)的翠園華府、京基水貝城市廣場，寶安區(qū)的電建洺悅鵬著花園，龍崗區(qū)的萬科天譽(yù)花園，坪山區(qū)的和城里、燕瀾和鳴花園、花樣年旭輝好時(shí)光家園以及深山合作區(qū)的九龍灣花園。

據(jù)悉，深業(yè)中城是上述項(xiàng)目中唯一價(jià)格超過10萬元/平方米的項(xiàng)目，備案均價(jià)為13.1萬元/平方米，與兩年前該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的推售均價(jià)持平，本次推出137至212平方米的大戶型項(xiàng)目，由于供應(yīng)稀缺，222套新房開盤售罄。

第四季度深圳房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)逐漸向城市核心區(qū)轉(zhuǎn)移，從福田區(qū)、南山區(qū)地塊的掛牌，到香蜜湖度假村城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，再到深業(yè)中城的上線，原本由于供應(yīng)過于緊缺而不被提及的都市核心區(qū)，存在感在近期變得強(qiáng)烈，這或許是核心區(qū)供需緊張的局面將出現(xiàn)松動的一個(gè)小小的信號。

關(guān)鍵詞： 10月深圳房地產(chǎn)市場報(bào)告 | 集中供地掛牌 重申監(jiān)管控風(fēng)險(xiǎn)