深圳“舊改專家”綠景中國，代表作品白石洲舊改項(xiàng)目取得施工許可后，又一位于深圳中心區(qū)的舊改項(xiàng)目進(jìn)程加速。

11月8日，深圳市福田區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《關(guān)于沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目用地批復(fù)的公告》，表示區(qū)政府已審議通過福田區(qū)沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目建設(shè)用地，相關(guān)單位可辦理相關(guān)用地手續(xù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，沙嘴村城市更新單元項(xiàng)目即為紅樹灣壹號，分為兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目已于2018年入市，二期則為本次的用地批復(fù)項(xiàng)目。兩期項(xiàng)目的土地使用權(quán)人之一深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司，同樣由深圳市綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。

實(shí)際上，紅樹灣壹號項(xiàng)目一期至二期舊改過程并非十分順利。曾有市場消息稱，一期項(xiàng)目延緩三年才入市銷售，二期拆遷談判曾也面臨巨大阻力。

在此背后，綠景中國作為操盤方，自1994年涉足地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，目前已擁有20多年舊改經(jīng)驗(yàn)，尤以358萬平方米的“舊改航母”白石洲項(xiàng)目引發(fā)市場關(guān)注。

更令市場感興趣的是，綠景中國作為一家2020年銷售金額44.8億元、在手現(xiàn)金不足百億的房企，如何以獨(dú)特的股東孵化機(jī)制同時(shí)撬動了多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

紅樹灣壹號

史料記載，深圳沙嘴村早在明洪武元年（公元1368年），就已經(jīng)形成村落，目前擁有近700年歷史。因其位處深圳河北口岸的“嘴”上，與香港新界隔岸相望，故名“沙嘴”。

事實(shí)上，沙嘴村所處的大金沙片區(qū)也是深圳福田最大的舊改片區(qū)，規(guī)劃新增住宅350萬平方米，產(chǎn)業(yè)空間達(dá)412萬平方米。查詢資料發(fā)現(xiàn)，沙嘴村項(xiàng)目被深圳福田區(qū)列入2004-2008年計(jì)劃的5個(gè)城中村拆除重建類城市更新項(xiàng)目之一。

資料顯示，沙嘴村城市更新單元于2011年5月取得規(guī)劃批復(fù)，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，項(xiàng)目實(shí)施主體皆為深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司、深圳市沙咀實(shí)業(yè)股份有限公司，實(shí)際操盤方為綠景中國。

根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目總拆遷用地面積約5.4萬平米，總建筑面積約45萬平方米，是集住宅、商業(yè)、辦公等多功能為一體的綜合性建筑。

綠景中國在2021年中期財(cái)報(bào)中寫到，綠景紅樹灣壹號一期項(xiàng)目包括三座住宅樓宇及一座甲級辦公室、酒店和公寓的綜合體，項(xiàng)目占地面積為24.42萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為30.54萬平方米，其中住宅部份建筑面積約為11.94萬平方米。

另于2021年6月，綠景正式成為紅樹灣壹號二期的實(shí)施主體，二期包括5座住宅樓宇，占地面積約2.2萬平方米，規(guī)劃總建筑面積為13.97萬平方米。

綠景表示，一期項(xiàng)目于2018年10月首次開賣，并為公司帶來巨大收益。項(xiàng)目于期內(nèi)貢獻(xiàn)合約銷售約人民幣6500萬元，確認(rèn)銷售約人民幣1.3億元。

另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，綠景紅樹灣壹號項(xiàng)目首推345套住宅，當(dāng)時(shí)最低單價(jià)8.7萬/平方米。2019年合同銷售金額達(dá)44.64億元，確認(rèn)銷售收入為44.87億元，占公司房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收入比重的75.3%。其中，毛利率超過70%，凈利潤率超過30%。

值得一提的是，根據(jù)市場消息稱，綠景紅樹灣壹號一期項(xiàng)目原計(jì)劃在2015年下半年即開盤預(yù)售，但因無法取得預(yù)售許可、入市時(shí)間一再推遲，后因解除與項(xiàng)目二期拆遷協(xié)議綁定，最終于2018年10月入市。

彼時(shí)據(jù)知情人士透露，造成沙嘴村舊改項(xiàng)目二期還在等待拆遷、綠景紅樹灣壹號一期項(xiàng)目延期3年無法取得銷售許可的情況，原因在于項(xiàng)目一期的規(guī)劃驗(yàn)收、預(yù)售許可與項(xiàng)目二期拆遷捆綁。

不僅如此，從實(shí)際測算來看，二期項(xiàng)目“輸血”效果遠(yuǎn)不及一期。

2021年11月8日，沙嘴村城市更新單元二期項(xiàng)目用地批復(fù)。五個(gè)月前，則確認(rèn)深圳市龍康弘投資發(fā)展有限公司及深圳市沙咀實(shí)業(yè)股份有限公司為二期項(xiàng)目實(shí)施主體。

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地信息公開表顯示，二期項(xiàng)目用地方案圖號為2021-002-0005號，地塊位于沙頭街道福榮路與沙嘴路交匯處東北角，土地面積17584.23平方米，土地用途二類居住用地，取得方式為“協(xié)議出讓”。

從一份由投資者援引的綠景地產(chǎn)分析報(bào)告得知，截止到2020年6月30日，深圳福田紅樹灣壹號二期項(xiàng)目總建面13.93萬平方米，剩余可售面積7177平方米。若按目前周邊二手房參考價(jià)計(jì)算，參照最高區(qū)間金地海景花園7.09萬/平米，紅樹灣壹號二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值約為5億元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從舊改市場人士了解到，目前二期項(xiàng)目范圍內(nèi)多棟居民樓和底商已經(jīng)基本搬空，紅色的“拆”字隨處可見，現(xiàn)場有多輛工程車進(jìn)出。此前一棟居民樓外立面，還有“回遷沙嘴二期 臨窗即見碧海藍(lán)天”的標(biāo)語。

股東孵化模式

事實(shí)上，紅樹灣壹號項(xiàng)目只是綠景舊改版圖之一。

“綠景集團(tuán)是一個(gè)以舊改聞名，或者說經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)”，綠景中國管理層在今年8月30日的2021年中期業(yè)績會上表示，上市公司和控股股東手里還保持很多優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目資源。

截至2021年6月30日，綠景集團(tuán)擁有土地儲備約868萬平方米，其中約80%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規(guī)模約770萬平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項(xiàng)目。

不難發(fā)現(xiàn)，綠景從深圳福田新洲起家舊改，其后參與了南山、福田、寶安等多個(gè)舊城改造項(xiàng)目，僅在深圳的舊改總建筑面積就超過400萬平方米。一直以來，綠景也很少出現(xiàn)在招拍掛市場，擴(kuò)儲渠道幾乎來源于城市更新項(xiàng)目。

實(shí)際上，城市更新項(xiàng)目融資面積的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于公開市場獲取的土地市場價(jià)格，尤其對于成交樓面價(jià)動輒五六萬每平方米以上的深圳市場來說，舊改成為房企擴(kuò)充土儲、對沖毛利率下降風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

綠景稱，在上述中期報(bào)告期，集團(tuán)參與的城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲城市更新項(xiàng)目、深圳黎光城市更新項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目等。

其中，珠海東橋項(xiàng)目是白石洲推出市場之前綠景最重要的項(xiàng)目之一。綠景中國管理層對此指，有關(guān)項(xiàng)目面積76萬平方米，分兩期滾動開發(fā)，預(yù)計(jì)可售面積約30萬平方米，已于今年11月開盤，均價(jià)為4.5萬元每平方米。

此外，觀瀾黎光土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目土地整備規(guī)劃也于今年10月進(jìn)行公示。

對于舊改項(xiàng)目，綠景中國行政總裁兼執(zhí)行董事唐壽春于業(yè)績會上重點(diǎn)介紹到，白石洲項(xiàng)目總計(jì)容面積約358萬平方米，將分4期滾動開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)的周期是8到10年，當(dāng)中扣除了回遷和公攤面積之后，歸綠景可售面積大概180萬平米，今年4月份已經(jīng)確認(rèn)了項(xiàng)目一期的實(shí)施主體，7月份獲得開工證，現(xiàn)在已經(jīng)開始基坑工程施工，預(yù)計(jì)大規(guī)模預(yù)售時(shí)間為2023年。

值得關(guān)注的是，貨值超2200億元的白石洲項(xiàng)目，因體量巨大，資金問題一直是市場關(guān)注操盤方綠景的重點(diǎn)之一。

截至2021年6月30日止6個(gè)月，綠景中國實(shí)現(xiàn)總收益約為人民幣20.3億元?，F(xiàn)金有83億元，當(dāng)中非受限現(xiàn)金有50億元。另數(shù)據(jù)顯示，綠景中國最近3年的合約銷售金額分別為62.8億元、42.4億元、44.8億元。

實(shí)際上，綜合綠景中國的業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn)，其城市更新項(xiàng)目獲得方式則主要為股東整合孵化后注入。

據(jù)此前觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告分析稱，控股股東黃康境將持有的優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行孵化和一級開發(fā)，待項(xiàng)目成熟后，逐步注入上市公司綠景中國，以應(yīng)付賬款掛賬，上市公司先開發(fā)，等項(xiàng)目資金回流，才逐步向控股股東支付。

即一期采用銀行借款、在手現(xiàn)金以及其他項(xiàng)目銷售回款作為開發(fā)資金，達(dá)到預(yù)售條件后，獲得銷售回款，在用于后續(xù)項(xiàng)目二三期的開發(fā)。

安信國際則指出，以這種方法發(fā)展，上市公司無須為土地儲備積壓大量資金，降低財(cái)務(wù)成本和現(xiàn)金流壓力。

關(guān)鍵詞： 紅樹灣壹號二期獲批 股東聯(lián)動下的“舊改專家”綠景