今日上午A股房地產(chǎn)板塊爆發(fā)，新華聯(lián)(行情000620,診股)、陽光城(行情000671,診股)、泰禾集團(tuán)(行情000732,診股)、鐵嶺新城(行情000809,診股)、招商積余(行情001914,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、特發(fā)服務(wù)(行情300917,診股)、中南建設(shè)(行情000961,診股)漲停，金地集團(tuán)(行情600383,診股)、保利發(fā)展(行情600048,診股)、新城控股(行情601155,診股)、萬科A(行情000002,診股)等紛紛大漲。

與房地產(chǎn)相關(guān)的水泥建材、廚衛(wèi)電器、木業(yè)家具等板塊聯(lián)動(dòng)上漲。

消息面上，昨天盤后以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來多項(xiàng)重磅利好消息。昨天公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款投放提速；房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境也有回暖跡象，資本市場上房企開啟增持回購潮，樓市調(diào)控松綁的消息越來越多。

房地產(chǎn)貸款投放提速

11月10日金融數(shù)據(jù)央行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預(yù)期。分項(xiàng)上看，居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個(gè)月連續(xù)同比少增的局面。

開源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉表示，這或與“因城施策”下部分省市調(diào)控“松動(dòng)”等有關(guān)，后續(xù)還需密切跟蹤。

民生銀行(行情600016,診股)首席研究員溫彬表示，10月居民中長期貸款新增規(guī)模保持相對穩(wěn)定，但占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來新高，從側(cè)面印證了近期按揭貸款政策已有所調(diào)整。

金融數(shù)據(jù)發(fā)布的同一天，央行官方罕見地公布了10月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析，伴隨宏觀政策向穩(wěn)增長方向微調(diào)，特別是房地產(chǎn)融資環(huán)境回暖，年內(nèi)剩下兩個(gè)月的信貸和社融增速有望回升。

11月10日盤后，據(jù)券中社報(bào)道有市場消息稱，各地銀保監(jiān)通知熱點(diǎn)城市的主要銀行，將積壓5個(gè)月以上的按揭貸款清退，同時(shí)放開對房地產(chǎn)商開發(fā)貸限額的管控。對此，深圳、北京地區(qū)多家主要銀行回應(yīng)：“暫未收到此類窗口指導(dǎo)或監(jiān)管意圖”。有銀行房金部人士表示，按揭貸款并沒有消息說的“積壓數(shù)月”，都是按正常流程發(fā)放。

而早在10月15日，金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會就曾指出，少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到約束，房價(jià)上漲速度得到抑制。房價(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

房企融資環(huán)境回暖

11月10日晚間，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，對于地產(chǎn)收并購，近期部分央企國企向監(jiān)管部門反映，如果要做一些承債式收購，“三條紅線”就會被突破，建議監(jiān)管部門對“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)予以調(diào)整。

11月9日央行旗下的《金融時(shí)報(bào)》發(fā)布了一篇《高盛表示正在買入中國房企債券》，其中有一句話是“外資正看準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底”。高盛出手抄底中國樓市，讓房企債券又漲了一波。

“銀行貸款放松”的消息在近期時(shí)有傳出。11月9日，中國銀行(行情601988,診股)間市場交易商協(xié)會舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司均表示，近期有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

2020年8月，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，提出“三線四檔”的監(jiān)管要求?！叭兰t線”指：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%?！安染€”數(shù)量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會曾指出，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地樓市調(diào)控“松綁”

11月10日晚間傳出了沈陽解除限購、限售的消息。消息稱，沈陽市房產(chǎn)局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放松限購限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策。

對此，沈陽市房產(chǎn)局相關(guān)人士今日表示，“沒有這個(gè)消息，沒收到相關(guān)通知”。不過，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱從多家房企獲悉，昨日沈陽市房產(chǎn)局確實(shí)召集部分房企開會，通知房企將松綁限購、限售等政策，但不會出臺紅頭文件。

11月5日，武漢市印發(fā)《武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，對部分人群放松了限購。

10月28日，徐州市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的補(bǔ)充通知》，放松了新房預(yù)售條件。

再往前，哈爾濱、長春都有放松調(diào)控政策的文件發(fā)布。和以前“一日游”不同，這些城市的文件都沒有被收回。

房企開啟增持回購潮

近期已有多家房企通過回購美元債等方式應(yīng)對市場疑慮、傳遞現(xiàn)金流充裕的信號。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱，公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。

在此之前，雅居樂集團(tuán)、中國金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場信心。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年截至11月9日，包括正榮地產(chǎn)、新城控股、金輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、陽光城、融信中國、祥生控股、旭輝集團(tuán)、中國金茂、中國奧園在內(nèi)的超20家房企進(jìn)行了美元債的回購，回購次數(shù)超過100次。

另外，隨著內(nèi)房股股價(jià)不斷下探，不少大股東也選擇在此時(shí)增持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)陸續(xù)有包括碧桂園、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、中南建設(shè)、禹洲集團(tuán)、綠城中國、上坤地產(chǎn)等在內(nèi)的房企大股東出手增持自家股票。

關(guān)注杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企

國金證券(行情600109,診股)研報(bào)指：為了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，和共同富裕的實(shí)現(xiàn)，后續(xù)如何讓房企扭轉(zhuǎn)預(yù)期，提升房企拿地信心是其中的重要一環(huán)。當(dāng)前階段，對地產(chǎn)無需過分悲觀。預(yù)計(jì)政策未來會持續(xù)改善，仍然看好地產(chǎn)板塊Q4行情。

中國銀河(行情601881,診股)證券表示，當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，信貸側(cè)面放松可期，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策對板塊估值彈性的影響大于業(yè)績，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域開始抬升。行業(yè)在信用風(fēng)險(xiǎn)暴露的過程中中加速“優(yōu)勝劣汰”的進(jìn)程，逐步出清，待風(fēng)險(xiǎn)事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 樓市 地產(chǎn)