編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機(jī)重重，有人卻逆勢上行。搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標(biāo)，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

作者 | 陳盼盼

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

中央氣象臺監(jiān)測，今年赤道中東太平洋海溫偏低，出現(xiàn)“拉尼娜”現(xiàn)象。當(dāng)人們正在討論今年是否會更冷之時，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到刺骨的“寒意”：信貸收緊、調(diào)控加碼、市場下行，“凍死”或?yàn)l臨“凍死”的房企越來越多。

不過，冬天不止有寒冷，還有一抹抹陽光。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)從財(cái)務(wù)安全、成長能力和運(yùn)營能力三大維度、九個指標(biāo)綜合篩選，尋找出一批在逆境中依然扎實(shí)前進(jìn)，取得不錯成績的房企。

濱江集團(tuán)憑借銷售、營收、三費(fèi)的優(yōu)秀表現(xiàn)，成為在逆境中有所成長的代表企業(yè)之一。

這一結(jié)果，正好印證了濱江集團(tuán)董事長戚金興一個比喻：“考卷出得簡單的時候，人人都是90多分，濱江的優(yōu)勢可能沒有顯現(xiàn)出來，但是考卷一旦出難了，濱江的實(shí)力反而突出了。所以，市場不太好的時候，對濱江反而是機(jī)會”。

濱江集團(tuán)“激蕩指數(shù)”

克而瑞統(tǒng)計(jì)，自下半年以來市場降溫明顯，成交規(guī)模同環(huán)比雙雙下降。1-10月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額93347.2億元，同比增長6.7%，較2019年同期增長18.5%，累計(jì)銷售增速明顯放緩。

在此背景下，前10個月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)操盤金額1181.1億，同比增幅達(dá)42.4%，優(yōu)于行業(yè)整體增速，排名由第28位升至22位。

若從合約銷售金額來看，前10個月，濱江集團(tuán)達(dá)1407.5億元，按照1500億的年度銷售目標(biāo)來算，目標(biāo)完成率93.8%，位列百強(qiáng)房企銷售目標(biāo)完成率第二名。

事實(shí)上，濱江集團(tuán)自開始沖刺千億規(guī)模以來，其銷售業(yè)績一直穩(wěn)步增長，2018年至2020年復(fù)合增長率達(dá)22.04%。

銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁也帶動營收、凈利潤大幅增長。上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入193.87億元，同比增長88.1%；歸母凈利潤12.67億元，同比增長46.5%；到了第三季度，其營收和歸母凈利潤分別增長94.76%和114.67%，表現(xiàn)頗為亮眼。

去年開始，融資監(jiān)管的“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)懸在頭頂?shù)囊话牙麆?。濱江集團(tuán)則是少有的幾家“三條綠線”的房企。截至上半年，其扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.13%，凈負(fù)債率為91.24%，現(xiàn)金短債比達(dá)2.36，降負(fù)債的壓力較小。

除了財(cái)務(wù)安全，在業(yè)內(nèi)，濱江集團(tuán)一直以成本管控在行業(yè)著稱，也是戚金興引以為豪的一點(diǎn)。

今年上半年，濱江集團(tuán)銷售費(fèi)率、管理費(fèi)率、財(cái)務(wù)費(fèi)率分別為2.02%、1.31%、1.95%，三費(fèi)率合計(jì)達(dá)5.28%，與中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、綠地控股等房企一起位列行業(yè)前茅。

“地頭蛇”吃透杭州

曾有業(yè)內(nèi)人士分析，費(fèi)用較低的房企要分為兩類：一類是已經(jīng)完成全國化布局的頭部房企或有國資背景的房企，另一類就是深耕型房企。

濱江集團(tuán)就屬于第二類。作為杭州本土的老牌房企，無論是樓市黃金時代，還是白銀時代，濱江集團(tuán)一直在杭州埋頭苦干。

早期，濱江集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張之路并非一帆順風(fēng)。2010年，濱江集團(tuán)銷售規(guī)模突破百億，隨后陷入長達(dá)9年的“瓶頸期”。即便如此，濱江集團(tuán)也未選擇全國擴(kuò)張，而是選擇以杭州為根據(jù)地，深耕浙江的策略。

在戚金興看來，如果只追求百億規(guī)模，杭州及環(huán)杭的市場就能滿足；千億規(guī)模，意味著要盤活整個富庶的浙江。

2016年，濱江正式啟動擴(kuò)張戰(zhàn)略，當(dāng)年拿下下13宗土地、2017年20宗、2018年26宗，且?guī)缀跞考杏谡憬?。截?021年上半年末，濱江集團(tuán)土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等二三線城市占比16%。

與此同時，憑借多年深耕杭州打下的品牌優(yōu)勢，戚金興提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，將項(xiàng)目平均分成三份，一份由公司自己拿地并開發(fā)銷售、一份用來合作，另一份則是代建，以此撬動千億規(guī)模。

2019年，濱江集團(tuán)銷售業(yè)績突破千億，成為業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的區(qū)域型千億房企。在杭州市場，濱江集團(tuán)一直處于領(lǐng)先位置，2019年、2020年憑借170.28億、387.19億的權(quán)益金額登頂杭州房企榜首。

成本管控與“不能太保守”

與全國型房企相比，區(qū)域型房企的優(yōu)勢在于對細(xì)分市場充分了解，組織架構(gòu)輕盈，從而提高效能，增加利潤。

戚金興曾透露，2020年濱江集團(tuán)有1060人，管理著100個項(xiàng)目，全年銷售金額預(yù)計(jì)超過1300億元。這意味著，人均銷售金額超過1.2億元。

這一優(yōu)勢充分體現(xiàn)在管理費(fèi)率上。即使算上合作項(xiàng)目，濱江的平均管理費(fèi)率也僅為1.5%，而行業(yè)平均水平是4%-5%。這被戚金興濱江集團(tuán)的“絕對優(yōu)勢”。

同時，區(qū)域型房企的地緣優(yōu)勢及穩(wěn)定的市場占有率，令濱江集團(tuán)在拓取客源、供應(yīng)商合作上具有先天優(yōu)勢，從而降低成本。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全年,濱江僅在杭州的住宅項(xiàng)目開盤(含合作)超20個,開盤次數(shù)近50次,推出房源近9000套。

此外，濱江集團(tuán)較早的建立起一套標(biāo)準(zhǔn)化體系，包括2007年建立的高端樓盤標(biāo)準(zhǔn)化，2012年的普通樓盤的精裝修標(biāo)準(zhǔn)化和配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化，以及2017年的管理完全標(biāo)準(zhǔn)化。

通過這套逐漸成熟的標(biāo)準(zhǔn)化體系的加持，濱江在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、招采、結(jié)算等環(huán)節(jié)，避免不必要的溝通和浪費(fèi)，從而提高管理效能，節(jié)約成本。

而在財(cái)務(wù)管理上，濱江集團(tuán)曾屬于偏保守型，未能利用好財(cái)務(wù)杠桿，錯失擴(kuò)大規(guī)模的良機(jī)。直到2017年，戚振興才對外表示，“不能太保守了，否則會失去大好機(jī)會，我們應(yīng)該適當(dāng)?shù)姆糯笠稽c(diǎn)財(cái)務(wù)杠桿?！?/p>

正是因?yàn)檫m度使用杠桿，濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)多年處于安全狀態(tài)。截至2021年6月30日，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模461億元,扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.13%,凈負(fù)債率為91.24%，其中短期債務(wù)111.26億元，占比24.1%，在手現(xiàn)金180.35億，足以覆蓋短期債務(wù)。

財(cái)務(wù)安全還不斷推動融資成本的持續(xù)下降。2017年，濱江集團(tuán)綜合融資成本為6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%；截至2021年6月30日，平均融資成本為4.9%，較上年末下降0.3個百分點(diǎn)。這給濱江提高盈利水平和經(jīng)營質(zhì)量讓出更多空間。

關(guān)鍵詞： 濱江集團(tuán):吃透一座城 | 激蕩2021⑤