金融界網11月11日消息 今日房地產板塊迎利好消息刺激，特發(fā)服務(行情300917,診股)、新華聯(行情000620,診股)、中南建設(行情000961,診股)、金地集團(行情600383,診股)、保利發(fā)展(行情600048,診股)、新大正(行情002968,診股)、新城控股(行情601155,診股)、陽光城(行情000671,診股)、泰禾集團(行情000732,診股)、鐵嶺新城(行情000809,診股)、招商積余(行情001914,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)集體漲停，萬科A(行情000002,診股)、萬業(yè)企業(yè)(行情600641,診股)、天房發(fā)展(行情600322,診股)等紛紛大漲。

地產產業(yè)鏈相關的水泥建材、木業(yè)家具、工程機械板塊紛紛活華新水泥(行情600801,診股)、東方雨虹(行情002271,診股)、江山歐派(行情603208,診股)、廈工股份(行情600815,診股)、建設機械(行情600984,診股)漲停。

消息面上，昨天盤后以來房地產行業(yè)迎來多項重磅利好消息。昨天公布的10月金融數據顯示，房地產貸款投放提速；房地產企業(yè)融資環(huán)境也有回暖跡象，資本市場上房企開啟增持回購潮，樓市調控松綁的消息越來越多。

房地產貸款投放提速

11月10日金融數據央行發(fā)布10月金融數據，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預期。分項上看，居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個月連續(xù)同比少增的局面。

開源證券首席經濟學家趙偉表示，這或與“因城施策”下部分省市調控“松動”等有關，后續(xù)還需密切跟蹤。

民生銀行(行情600016,診股)首席研究員溫彬表示，10月居民中長期貸款新增規(guī)模保持相對穩(wěn)定，但占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來新高，從側面印證了近期按揭貸款政策已有所調整。

金融數據發(fā)布的同一天，央行官方罕見地公布了10月個人住房貸款統計數據，10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析，伴隨宏觀政策向穩(wěn)增長方向微調，特別是房地產融資環(huán)境回暖，年內剩下兩個月的信貸和社融增速有望回升。

11月10日盤后，據券中社報道有市場消息稱，各地銀保監(jiān)通知熱點城市的主要銀行，將積壓5個月以上的按揭貸款清退，同時放開對房地產商開發(fā)貸限額的管控。對此，深圳、北京地區(qū)多家主要銀行回應：“暫未收到此類窗口指導或監(jiān)管意圖”。有銀行房金部人士表示，按揭貸款并沒有消息說的“積壓數月”，都是按正常流程發(fā)放。

而早在10月15日，金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統計數據發(fā)布會就曾指出，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。

房企融資環(huán)境回暖

11月10日晚間，據財聯社消息，對于地產收并購，近期部分央企國企向監(jiān)管部門反映，如果要做一些承債式收購，“三條紅線”就會被突破，建議監(jiān)管部門對“三條紅線”相關指標予以調整。

11月9日央行旗下的《金融時報》發(fā)布了一篇《高盛表示正在買入中國房企債券》，其中有一句話是“外資正看準時機抄底”。高盛出手抄底中國樓市，讓房企債券又漲了一波。

“銀行貸款放松”的消息在近期時有傳出。11月9日，中國銀行(行情601988,診股)間市場交易商協會舉行的房地產企業(yè)代表座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司均表示，近期有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

2020年8月，住建部、央行召開重點房地產企業(yè)座談會，提出“三線四檔”的監(jiān)管要求?！叭兰t線”指：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”踩線的條數，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%?！安染€”數量越多，房地產企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統計數據發(fā)布會曾指出，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地樓市調控“松綁”

11月10日晚間傳出了沈陽解除限購、限售的消息。消息稱，沈陽市房產局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放松限購限售等一系列房地產限制性政策。

對此，沈陽市房產局相關人士今日表示，“沒有這個消息，沒收到相關通知”。不過，財聯社報道稱從多家房企獲悉，昨日沈陽市房產局確實召集部分房企開會，通知房企將松綁限購、限售等政策，但不會出臺紅頭文件。

11月5日，武漢市印發(fā)《武漢市加快推進總部經濟高質量發(fā)展的政策措施》，對部分人群放松了限購。

10月28日，徐州市發(fā)布《關于調整市區(qū)商品住房預售項目建設規(guī)模的補充通知》，放松了新房預售條件。

再往前，哈爾濱、長春都有放松調控政策的文件發(fā)布。和以前“一日游”不同，這些城市的文件都沒有被收回。

房企開啟增持回購潮

近期已有多家房企通過回購美元債等方式應對市場疑慮、傳遞現金流充裕的信號。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱，公司結合當前實際經營及財務狀況，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。

在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產、弘陽地產等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場信心。

據時代財經不完全統計，今年截至11月9日，包括正榮地產、新城控股、金輝控股、建業(yè)地產、陽光城、融信中國、祥生控股、旭輝集團、中國金茂、中國奧園在內的超20家房企進行了美元債的回購，回購次數超過100次。

另外，隨著內房股股價不斷下探，不少大股東也選擇在此時增持。據統計，截至目前，已經陸續(xù)有包括碧桂園、世茂集團、富力地產、中南建設、禹洲集團、綠城中國、上坤地產等在內的房企大股東出手增持自家股票。

關注杠桿結構健康的頭部房企

中國銀河(行情601881,診股)證券表示，當前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”的組合，政策已經釋放維穩(wěn)信號，信貸側面放松可期，根據以往經驗，政策對板塊估值彈性的影響大于業(yè)績，板塊估值一般在基本面處于底部區(qū)域開始抬升。行業(yè)在信用風險暴露的過程中中加速“優(yōu)勝劣汰”的進程，逐步出清，待風險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。

平安證券指出，房企正告別過去“以規(guī)模為導向”高杠桿時代，轉而進入更加注重財務安全的穩(wěn)健經營階段，其中民企因融資受限等，降杠桿、收縮拿地力度更為明顯；央國企則憑借良好的信用資質及背書，進一步擴大融資優(yōu)勢，在土拍市場遇冷下逆勢成為拿地主力，新增質優(yōu)價廉土儲為后續(xù)銷售業(yè)績及規(guī)模擴張奠定堅實基礎。預計經歷本次陣痛期的洗禮，在融資、管控、產品等方面具備綜合優(yōu)勢的國企及優(yōu)質民企將進一步脫穎而出。

展望后市，光大證券(行情601788,診股)認為，龍頭房企收入端彈性確定，業(yè)績增速相對穩(wěn)定，估值具有較強防御性，股息率相對較高，對于考核周期較長的大資金具備配置吸引力，重點推薦萬科A/萬科企業(yè)，保利發(fā)展、中國金茂；先發(fā)布局多元賽道、注重運營升維的房企于營收端仍有一定提升空間，建議關注金地集團、龍湖集團、融創(chuàng)中國、旭輝控股集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、新城控股、金科股份(行情000656,診股)等。

中信證券(行情600030,診股)認為，市場最大的機遇是在運營和服務的機遇，重點推薦貝殼（BEKE）、碧桂園服務、融創(chuàng)服務、旭輝永升服務、華潤萬象生活、保利物業(yè)、金科服務、新城悅服務和中海物業(yè)。開發(fā)板塊中市場占有率提升，盈利能力真實穩(wěn)定的企業(yè)也值得推薦，包括龍湖集團、保利發(fā)展、萬科A和金地集團等。

水泥建材有望估值修復

此外，天風證券(行情601162,診股)預計，防水、涂料等品種明年價格調升幅度均有望達到5%-10%，瓷磚、管材等亦有望調整售價，對毛利的提振有望十分顯著，低基數下消費建材龍頭明年業(yè)績高增是大概率事件。消費建材仍是建材優(yōu)選品種，推薦東方雨虹、蒙娜麗莎(行情002918,診股)、亞士創(chuàng)能(行情603378,診股)、科順股份(行情300737,診股)、三棵樹(行情603737,診股)、北新建材(行情000786,診股)等。

水泥板塊方面，天風證券認為，當前受多種因素影響，水泥需求恢復有所滯后，但基建、地產需求邊際好轉的邏輯沒有改變，四季度供給端限電限產力度較前期有所放松，但冬季錯峰力度有所加強，預計價格維持高位震蕩，同時在發(fā)改委指導下，煤炭價格見頂回落，利好水泥企業(yè)盈利改善。成長性角度，推薦：華新水泥、上峰水泥(行情000672,診股)、萬年青(行情000789,診股)，塔牌集團(行情002233,診股)、海螺水泥(行情600585,診股)。

關鍵詞： 房地產 地產股 樓市 建材