紅周刊 特約 | 張景舒

受高盛增持地產(chǎn)垃圾債，以及市場樓市消息面上“監(jiān)管放松”刺激，今日地產(chǎn)股集體大漲！在筆者看來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)未來增速將逐步放緩，但當(dāng)前暴露出的行業(yè)問題風(fēng)險(xiǎn)仍是可控的。

就投資機(jī)會(huì)而言，有兩個(gè)板塊的機(jī)會(huì)值得關(guān)注，一個(gè)是具有跨越周期屬性、極好業(yè)績的地產(chǎn)垃圾債，但這個(gè)投資門檻兒相對較高；另一個(gè)是處于“長坡厚雪”賽道、背靠龍頭房企的物業(yè)股，這更適合普通投資者參與。在“淘金”物業(yè)股方面，建議投資者可以關(guān)注管線豐富程度、背后公司的實(shí)力、管理層能力以及對行業(yè)的認(rèn)知等四大維度。

對中國房地產(chǎn)不必過度悲觀

近來中國地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”提前到來，相信大多數(shù)市場參與者并不會(huì)感到陌生。一些海外的空頭，從去年10月也開始關(guān)注中國地產(chǎn)行業(yè)。

但筆者并沒有像很多唱衰中國地產(chǎn)的投資者那么悲觀。原因主要有四個(gè)：首先，在圖1中，我們可以看到，中國過去十年房價(jià)的平均價(jià)格增長約為8%，其中一線城市平均增速高于二線城市，而二線城市平均增速高于三線城市。不得不說，中國房產(chǎn)投資者在過去20年是很幸福的。

圖1 中國過去十年平均房價(jià)的年化同比增速 

數(shù)據(jù)來源：CEICDATA

但我們也要看到，中國的人均可支配收入在同期也增速可觀。根據(jù)交易經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(Trading Economics Database)的數(shù)據(jù)，中國在2010年的城市人均可支配收入為19109元/年，而2020年該數(shù)據(jù)為43834元/年，年化增速為8.6%，與房價(jià)增速相若。房價(jià)高速飆升的背后，是中國經(jīng)濟(jì)的快速擴(kuò)張以及城市人均可支配收入的高速增長。

其次，中國居民儲(chǔ)蓄率放眼世界也是極高的。盡管自從2010年以來，中國儲(chǔ)蓄/GDP的比率從歷史高點(diǎn)的50%小幅下滑到45%附近，該數(shù)字依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏日本、東南亞和美國的20%-30%的儲(chǔ)蓄/GDP。

圖2東南亞、日本、中國和美國的儲(chǔ)蓄/GDP比率 

數(shù)據(jù)來源：金融時(shí)報(bào)

極高的儲(chǔ)蓄率意味著家庭愿意以犧牲當(dāng)前消費(fèi)作為代價(jià)，通過投資（其中一種途徑就是通過不動(dòng)產(chǎn)）來實(shí)現(xiàn)這部分收入的長期增值。這與金融危機(jī)前的美國形成鮮明對比。從2006年到2009年，美國的居民儲(chǔ)蓄/GDP的比率從20%快速下降到15%，直到金融危機(jī)之后才開始緩步攀升。

再次，金融危機(jī)前，美國銀行可以在沒有任何個(gè)人收入證明的情況下給予個(gè)人按揭貸款，銀行爭相采用各種誘導(dǎo)手段，譬如提供初始優(yōu)惠利率(Teaser Rate)，以增厚其當(dāng)期的賬面利潤。在《大空頭》這部電影中，一組空頭就是在發(fā)現(xiàn)一個(gè)脫衣舞女郎名下?lián)碛?套房產(chǎn)之后，堅(jiān)定地做空了房地產(chǎn)抵押債券。然而在中國，對于“非限購”城市居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付貸款比例往往在30%或者以上。也就是說，地產(chǎn)下行波動(dòng)需要超過30%，銀行的按揭貸款才會(huì)開始虧損。這也是為什么零售業(yè)務(wù)做得好的招商銀行和平安銀行增速和估值明顯高于其他銀行的原因之一。

最后，正如美國前任財(cái)政部部長蓋特納所言：“任何金融危機(jī)都是信心的危機(jī)”。他在《壓力測試》一書中指出，應(yīng)對危機(jī)最好辦法，就是注入天量流動(dòng)性。巴菲特將這種操作稱為“心臟即將停止的病人做起搏”。事實(shí)上，去年面對疫情，鮑威爾比起伯南克，只能說是“有過之而無不及”。

2008年金融危機(jī)的本質(zhì)，是流動(dòng)性的危機(jī)，因?yàn)槿谫Y渠道被切斷了。當(dāng)時(shí)商業(yè)票據(jù)利率飆升，流動(dòng)性枯竭，即便是AAA評級(jí)的通用電氣都不得不向美聯(lián)儲(chǔ)求助。1990s的日本，大藏省明確說了要“刺破地產(chǎn)泡沫”，并選擇連續(xù)主動(dòng)加息。這些情況，對于經(jīng)濟(jì)體相對封閉、央行相對寬松、債券市場不那么成熟的中國來說，發(fā)生的概率很小。中國金融行業(yè)的傳導(dǎo)機(jī)制主要還是通過銀行體系，股市的相對估值也不是很高（尤其是港股），因此筆者認(rèn)為其風(fēng)險(xiǎn)是可以化解的。

綜上，我們可以推論，中國地產(chǎn)出現(xiàn)1990s的日本或2008年的美國那樣的大崩盤，幾乎是不可能的。

背靠龍頭房企的物業(yè)股

處于“長坡厚雪”賽道

不過系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的缺失，并不意味著地產(chǎn)公司就是好的下注手段，抑或地產(chǎn)公司的股權(quán)就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。地產(chǎn)公司的生意，本質(zhì)是不斷通過售房購地建造的循環(huán)尋求資本升值，這一點(diǎn)和油氣開采類似。當(dāng)前中國的地產(chǎn)行業(yè)注定將要減速時(shí)，這類生意無論從成長性還是盈利能力角度，都會(huì)出現(xiàn)疲軟。這一點(diǎn)，在2018年地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管開始踩剎車以來，已經(jīng)愈發(fā)明顯。

圖3 部分內(nèi)房公司毛利率 

數(shù)據(jù)來源：Bloomberg

另外，如果我們聚焦今年中報(bào)之后各大房企剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率，那么大多數(shù)三條紅線都沒有踩到的“綠檔“公司，除了個(gè)別公司之外，基本都在70%的警戒線邊徘徊。因此，這些公司的股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益，未必樂觀。

圖4 各大房企公司中報(bào)之后的“三道紅線“數(shù)據(jù) 

數(shù)據(jù)來源：各公司半年報(bào)

那在未來的地產(chǎn)行業(yè)中有哪些機(jī)會(huì)值得關(guān)注呢？筆者認(rèn)為，第一個(gè)是具有跨越周期屬性、極好業(yè)績的地產(chǎn)垃圾債。譬如旗下管理230億美元的馬拉松資產(chǎn)管理公司就在抄底某龍頭地產(chǎn)股2023年到期債券。不過這個(gè)投資門檻相對較高。

第二個(gè)是物業(yè)股，更適合大多數(shù)投資者參與。在過去二十年突飛猛進(jìn)的地產(chǎn)背后，是一個(gè)很不健全的物業(yè)體系?？炊辔飿I(yè)股的宏觀邏輯主要有三個(gè)：

一是，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行；

二是，人均GDP的提升自然延伸到人們對生活品質(zhì)的追求；

三是，由于頭部100家公司占行業(yè)的比重高達(dá)30%，因此這個(gè)行業(yè)正在高速整合的過程中，頭部公司成長飛快。這三個(gè)主線邏輯催生了過去幾年物業(yè)行業(yè)的高速發(fā)展。

不過盡管地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期，物業(yè)只是處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。從需求端看，國家地方對社會(huì)和城市精細(xì)化治理的需求和業(yè)主對物業(yè)資產(chǎn)全生命周期的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被滿足；從供給端看，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍和物理邊界不斷拓展，行業(yè)供給端由小散無序逐步向高水平發(fā)展，長尾效應(yīng)很強(qiáng)。與此同時(shí)，該行業(yè)的門檻逐步提升，資源和市場逐步向頭部企業(yè)集中，市盈率分化嚴(yán)重。

業(yè)務(wù)規(guī)模體量大的企業(yè)投入資源也會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，核心能力構(gòu)建也會(huì)越來越強(qiáng)，比如精細(xì)化（科技排班）、綜合物業(yè)（涉足城市服務(wù)管理）、技術(shù)、品牌影響力等等，這些能力也會(huì)進(jìn)一步助力業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，可謂長坡厚雪。

四維度“淘金”物業(yè)股

好資產(chǎn)要有好價(jià)格。最近由于地產(chǎn)股大幅回調(diào)，物業(yè)公司的估值也受到了較大幅度的壓縮。由于這些企業(yè)業(yè)務(wù)增速很快，加上輕資產(chǎn)，杠桿率低，所以估值倍數(shù)肯定會(huì)比地產(chǎn)公司要高不少，所以我們需要依托管理層的指引增速，往前看幾年。

附表 物業(yè)公司前瞻市盈率倍數(shù)

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)9月底對應(yīng)公司股價(jià)及公司指引增速整理

從表2不難發(fā)現(xiàn)，根據(jù)公司指引，很多企業(yè)2023年的前瞻市盈率都是個(gè)位數(shù)了。對于一個(gè)仍處于行業(yè)發(fā)展初期的輕資產(chǎn)高自由現(xiàn)金流收益的行業(yè)，這些公司中，一定有寶藏。

筆者認(rèn)為，在“淘金”過程中挖掘牛股聚焦四個(gè)維度。

一是，該公司要有足夠的管線。一個(gè)直觀而“粗暴”的指標(biāo)，就是合約面積與在管面積的比值，越高越好；

二是該公司背靠的地產(chǎn)龍頭最好資金實(shí)力雄厚。如果沒有的話，必須確定該公司的外拓能力（吸引第三方業(yè)務(wù)的能力）足夠強(qiáng)；

三是該公司要有一個(gè)值得信賴且能力夠強(qiáng)的管理層。高速增長的承諾的置信度，核心還是取決于這個(gè)管理層。

四是，要對物業(yè)本身有一定的認(rèn)知。有的物業(yè)股比如華潤萬象生活聚焦于中高端商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理；有的物業(yè)股比如綠城服務(wù)主要聚焦于高端住宅的物業(yè)管理服務(wù)；有的物業(yè)股如保利物業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)在于依靠保利地產(chǎn)獲得公共物業(yè)服務(wù)的商機(jī)；又譬如碧桂園服務(wù)則是最接近綜合物業(yè)服務(wù)商的一家公司。

如果以上四點(diǎn)讓您覺得物業(yè)行業(yè)太過復(fù)雜，請?jiān)试S我用芒格的一句話作為本文的結(jié)語：“誰說賺錢應(yīng)是件容易事呢？”

（文中觀點(diǎn)僅代表作者個(gè)人，不代表《紅周刊》立場，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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