11月10日，領(lǐng)展于線上舉行中期業(yè)績記者會，領(lǐng)展主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席財務(wù)總監(jiān)黃國祥均出席是次發(fā)布會。

截至今年9月底止6個月內(nèi)，領(lǐng)展收益按年增長10.4%至57.78億港元，物業(yè)收入凈額亦增8.8%。經(jīng)調(diào)整并計入一筆1.46億港元的酌情分派后，領(lǐng)展期內(nèi)可分派總額達(dá)33.36億港元，每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959港元。

與此同時，領(lǐng)展亦公布，以總代價58.2億港元收購兩幢分別位于柴灣及紅磡的停車場/汽車服務(wù)中心及倉庫物業(yè)的100%權(quán)益。

這也是領(lǐng)展一周內(nèi)所公布的第二項收購，該公司周日(11月7日)宣布以總代價5.382億澳元(約31.2億港元)收購澳洲悉尼商業(yè)區(qū)3座購物中心各50%股權(quán)。連同最新收購，本周領(lǐng)展的收購規(guī)模已逾91億港元。

是次領(lǐng)展據(jù)宣布以總代價58.2億港元收購兩幢停車場/汽車服務(wù)中心及倉庫物業(yè)的100%權(quán)益，分別是位于柴灣及紅磡。據(jù)公告顯示，收購價較該等物業(yè)于今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。

“物流與倉庫等物業(yè)種類已留意了一段時間，因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業(yè)。”王國龍指：“領(lǐng)展于過去幾年盡量優(yōu)化資產(chǎn)組合及提升抗跌力，而目前做的收購都是朝著這方向去做。”

他同時透露，剛于上月底完成收購東莞及佛山物流貨倉項目。

王國龍另指，兩幢物業(yè)將全部出租予在香港獨(dú)家代理平治汽車的汽車經(jīng)銷商仁孚行。據(jù)悉，協(xié)議包括初始為期5年的租約，及享有連續(xù)3次每次續(xù)租3年的續(xù)租權(quán)，每個租賃期限內(nèi)確保每年4%的租金升幅。

按領(lǐng)展管理層勾畫的藍(lán)圖，目標(biāo)是在2025年將海外物業(yè)占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國龍指，領(lǐng)展于過去數(shù)年一直朝著公司2025年愿景布局，管理資產(chǎn)有增長，增長同時亦希望將投資分布做得更好。由于整體組合加大了，加了內(nèi)地及外國投資，因此令香港占比減少。

聶雅倫相信，香港是集團(tuán)一個具競爭力的市場，會繼續(xù)在港物色收購機(jī)會，同時亦會留意內(nèi)地一線城市、英國、澳洲、新加坡及日本。另外，領(lǐng)展亦會繼續(xù)留意香港政府推出招標(biāo)的地皮，早前亦有入標(biāo)競投銅鑼灣加路連山道商業(yè)地，可惜未有中標(biāo)，待適當(dāng)時候找來適當(dāng)?shù)幕锇閰⑴c競投。

聶雅倫還稱，不會因為收購放慢資產(chǎn)提升計劃。

領(lǐng)展目前正在進(jìn)行三個提升項目，包括位于深圳的領(lǐng)展中心城、香港的大元街市和樂富街市，各自的估計成本分別為3.46億港元2700萬港元及3200萬港元。深圳領(lǐng)展中心城提升項目的預(yù)計完成日期為2021年末，而兩個香港提升項目的預(yù)計完成日期均為2022年中。

另外，未來計劃就約20個資產(chǎn)提升項目，合共投放超過10億港元資本開支。

至于香港零售租務(wù)方面，領(lǐng)展的零售物業(yè)平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至3.4%，王國龍指，過去三年香港零售市場經(jīng)歷了相當(dāng)具挑戰(zhàn)的環(huán)境，因此亦樂于有關(guān)結(jié)果。他指，目前疫情已有所控制，對未來仍會持審慎。

他續(xù)指，期內(nèi)出租率升至97.5%歷史新高，并新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場。雖然旗下商戶營業(yè)額及生意有改善，部分甚至已回到2019年疫情前水平，加上政府近月派發(fā)的消費(fèi)券亦為市道提供了良好動力，商場人流有所增加，但目前仍非全部行業(yè)都有理想表現(xiàn)，未來會繼續(xù)支持有需要的租戶。

事實上，過去半年，領(lǐng)展在停車場亦表現(xiàn)強(qiáng)勁，聶雅倫稱，基于市民較疫情前更頻繁用車，由于防疫措施放寬，停車場時租收益增長39.1%，恢復(fù)至疫情前水平，月租收益增長4.1%，整體停車場收益增加12.2%。由于商場人流及時租車位收費(fèi)增加，停車場每個泊車位每月收入增加11.9%至3,073港元。

聶雅倫預(yù)期，停車場表現(xiàn)持續(xù)向好。

以下為領(lǐng)展2021年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答整理實錄：

現(xiàn)場提問：有見集團(tuán)近日做了兩項收購，對公司負(fù)債比率有何影響，會否影響未來的分派?另外，香港的零售市道好轉(zhuǎn)，對租金會有什么影響?未來數(shù)月在資產(chǎn)提升會投資多少?

聶雅倫：領(lǐng)展會以內(nèi)部資金及債務(wù)融資安排支付是項收購，因此負(fù)債比率會有少許提升，惟仍低于20%水平，而分派政策將維持不變。

王國龍：由于所有收購都是增加收益，項目會對日后分派有貢獻(xiàn)。

香港零售市場方面，平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至正數(shù)3.4%，數(shù)字對公司非常正面。過去三年香港零售市場經(jīng)歷了相當(dāng)具挑戰(zhàn)的環(huán)境，因此對業(yè)績感到滿意。

目前疫情個案唯大多數(shù)輸入個案，公司展望將審慎，惟相信將會是平穩(wěn)回復(fù)的一年。我們部分的租戶銷售已回升，部分更接近2019年水平，不過這不是適合所有租戶，主要取決于其業(yè)務(wù)。

現(xiàn)場提問：為何領(lǐng)展會買入香港兩棟物業(yè)?

聶雅倫：香港是集團(tuán)的一個具競爭力的市場，會繼續(xù)在港物色收購機(jī)會，同時亦會留意內(nèi)地一線城市以及英國、澳洲等。

現(xiàn)場提問：公司公布的新收購，是否意味著公司有意由商場及甲級商業(yè)，拓展至物流廠廈?平均續(xù)租租金調(diào)整率雖然由負(fù)轉(zhuǎn)正，但仍處于低單位數(shù)，預(yù)料趨勢會持續(xù)多久?會否因放慢資產(chǎn)提升步伐?

王國龍：物流與倉庫等物業(yè)種類已留意了一段時間，因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業(yè)，連同東莞佛山的兩個物流項目。

領(lǐng)展于過去幾年盡量優(yōu)化資產(chǎn)組合及提升抗跌力，而目前做的收購都是朝著這方向去做。平均續(xù)租租金調(diào)整率上升至正數(shù)3.4%，對此正面的租金調(diào)整其實有人加租多，部分是減的，以至整體是單位數(shù)增長。

可見增長是因為好多租戶營業(yè)額恢復(fù)至2019年水平，惟不是全部行業(yè)，故我們會繼續(xù)支持有需要的租客。

整體來說，見到更多人出來吃飯購物，消費(fèi)券亦對租客構(gòu)成好的動力。

現(xiàn)場提問：領(lǐng)展于過去一周公布了多項收購計劃，是否要加快全球的收購步伐以分散資產(chǎn)分散規(guī)模，目標(biāo)資產(chǎn)分散比率如何?而相關(guān)收購會否影響負(fù)債率?

王國龍：領(lǐng)展于過去數(shù)年一直朝著公司2025年愿景布局，管理資產(chǎn)有增長，增長同時亦希望將投資分布做得更好，將香港占比減少。這主要由于整體組合加大了，香港物業(yè)比例下降，加了內(nèi)地及外國投資。

至于投資物業(yè)種類方面，零售物業(yè)的比例亦有一些下降，增加了寫字樓及物流倉庫。我們是根據(jù)借貸情況去作收購，所以收購這次物業(yè)后借貸比率仍健康。

現(xiàn)場提問：上財年多項數(shù)據(jù)上升，管理層會否認(rèn)為本地的零售市場已見底?會否逐步退出向租戶提供的支持措施?

王國龍：香港出租率的確提升至歷史新高，于過去6個月，有超過300新店及食肆于旗下商場開業(yè)，租客的生意增長亦非常好，部分已回升至2019年水平。

惟不是每個行業(yè)，有需要仍會支持租客，相信這些支持會持續(xù)一段時間。

現(xiàn)場提問：領(lǐng)展未來會否有投地計劃?

聶雅倫：我們經(jīng)常留意政府推出的招標(biāo)，看能否公司符合要求。

早前亦有入標(biāo)競投銅鑼灣加路連山道商業(yè)地，可惜未有中標(biāo)，待適當(dāng)時候找來適當(dāng)?shù)幕锇槿⑴c競投

現(xiàn)場提問：關(guān)于是次收購，預(yù)計停車場時租收入多少以及回本期？消費(fèi)券有沒有令商場人流增加?商場得租金及停車場的時租有沒有增加，未來的收購策略如何?

聶雅倫：收購在交易完成將會對收入有貢獻(xiàn)，停車場業(yè)務(wù)于期內(nèi)表現(xiàn)理想，相信未來會繼續(xù)成為重要的一個業(yè)務(wù)。

王國龍：香港最新買的物業(yè)是出售并租出予買家，兩個都是租給仁孚,整個物業(yè)出租,租約長,每年亦有加租比率，長線收入。至于仁孚會否加租，則他們決定。

公司會繼續(xù)密切留意收購機(jī)會，包括中國內(nèi)地、香港、澳洲、英國、新加坡、日本的不同機(jī)會。

沒有指定要加到多少比例,會比較各種最好機(jī)會。香港是公司的家，所以任何項目都會慎重考慮，之前參加過投地，望于香港繼續(xù)投資。

現(xiàn)場提問：消費(fèi)券下人流有否增加?

王國龍：人流的確增加，不止人流增加,在消費(fèi)券及限聚令放寬下，單計時租停車場的車票也差不多回到2018年、2019年的數(shù)目，構(gòu)成不錯的增長。

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