中新經緯11月12日電 題：房地產市場的調整是短中期調整

作者 連平 植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中新經緯研究院特約專家

2021年下半年以來，中國房地產市場景氣度全面下行，市場預期迅速看淡。短中期房地產市場運行和政策變化引起市場高度關注。

短期看，我認為中國房地產市場是全面轉冷的，包括投資增速、供地、價格。展望2022年，房地產投資增速可能維持在一個相對較低的水平。因為信貸擴張速度已經沒有辦法同2015年前的較高增速相提并論，整個金融環(huán)境也在收緊，包括信貸及其他非信貸融資。剔除掉疫情沖擊帶來的特殊影響，對比2017年、2018年、2019年三年平均水平，我們預計2022年商品房銷售和土地購置可能會出現(xiàn)負增長，房地產開發(fā)投資增速也會比2021年有所下降。

長期看，要看到流動人口已經并將繼續(xù)成為城市人口增長的主要動力。人口流動主要有兩個維度，一個是農村向城市流動，一個是小城鎮(zhèn)向大城市和核心城市流動。未來人口流動可能會呈現(xiàn)四個重要趨勢：一是人口持續(xù)向東部集聚；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速提升；三是中西部地區(qū)省會城市的虹吸效應將繼續(xù)較為明顯；四是公共服務水平將成為流動人口的重要決定因素，公共服務水平越高的地區(qū)對人口的吸引力越強。

新型城鎮(zhèn)化將推動區(qū)域性住房需求進一步提升。2020年，中國城鎮(zhèn)化率為63.89%，與發(fā)達國家相比還有差距，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然很大。根據我們的實證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率每提高1個百分點，中國流動人口規(guī)模將增加0.07億。因此，我們預計2035年中國常住人口城鎮(zhèn)化率有可能達到70-75%。這意味著未來14年中國將新增流動人口0.7-1.1億，城鎮(zhèn)地區(qū)將新增1.5-2.1億。因此，隨著中國城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模增加，城市地區(qū)的住房需求也將隨之增加，未來整個房地產市場分化局面還將繼續(xù)，且可能比現(xiàn)在更加明顯。

我對中國房地產市場中長期的發(fā)展并不悲觀。住建部數(shù)據顯示，2019年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到39.8平方米。但需求并不會因為現(xiàn)在人均水平已經近40平米而消失。其實兩方面的因素應該要考慮到：一是中國的計算面積為建筑面積，并非實際有效面積；二是很多中小城市人口在逐步減少，但在一些重要城市人口則進一步流入，房地產市場還有很多的需求可以讓其保持穩(wěn)增長。我認為，目前房地產市場出現(xiàn)的調整，是短中期調整。

對于房地產市場在中國經濟中的作用，以及這個市場發(fā)生的變化所帶來的影響，應該說是有目共睹的。未來我們可以進一步通過各種政策調整來減少對房地產市場的依賴，但要真的告別這種依賴還很難。說到底，房地產市場、房地產行業(yè)肯定還會是一國經濟中最為重要且影響最大的一個行業(yè)，它會對投資、消費等各方面產生一系列的影響。

對于未來房地產市場調控相關政策，我建議，長期而言，還是要使得住房和房地產政策能夠提高房地產市場資源配置效率，讓人口、土地、金融等各種資源在發(fā)展過程中很好地加以匹配。(本文據連平在中國宏觀經濟論壇(CMF)宏觀經濟熱點問題研討會上的發(fā)言整理，未經本人審核。)(中新經緯APP)

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關鍵詞： 連平：房地產市場的調整是短中期調整