中新經(jīng)緯11月12日電 (魏薇 薛宇飛)近幾個(gè)月來，多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，在市場一片慘淡之下，11日、12日，保利發(fā)展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)相繼啟動(dòng)了銀行間市場發(fā)債，給市場帶來一絲暖意。銀行這邊也傳來好消息，12日，招商銀行(行情600036,診股)對(duì)“全面退出對(duì)公房地產(chǎn)貸款”進(jìn)行辟謠，并稱將繼續(xù)支持正常合理的房地產(chǎn)融資需求。

利好頻出下，房地產(chǎn)行業(yè)能否轉(zhuǎn)危為安？融資松動(dòng)后，哪些企業(yè)能夠率先獲益？房企信貸從收緊到放松，這波資金又有多大？

國有房企發(fā)債融資率先開閘

近段時(shí)間以來，有關(guān)房企融資松動(dòng)的消息不時(shí)傳出。就在11月9日，多家媒體報(bào)道稱，中國銀行(行情601988,診股)間市場交易商協(xié)會(huì)于當(dāng)日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)。據(jù)參會(huì)人士透露，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。有不愿具名的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中新經(jīng)緯證實(shí)參加了該座談會(huì)。

隨即，上述房企中的兩家國有巨頭，相繼在銀行間市場啟動(dòng)發(fā)行中期票據(jù)。11日，保利發(fā)展披露了2021年度第四期中期票據(jù)發(fā)行文件，本期票據(jù)發(fā)行金額為人民幣20億元，債務(wù)融資工具期限為5年，發(fā)行日為11月15日至11月16日。

中期票據(jù)募集說明書顯示，發(fā)行人計(jì)劃將本期中期票據(jù)募集的20億元用于償還銀行貸款，發(fā)行人承諾募集資金具體用途不超過說明書中所列示的普通商品房項(xiàng)目范圍，并強(qiáng)調(diào)這些普通商品房項(xiàng)目不涉及“地王”項(xiàng)目，項(xiàng)目五證、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)證件齊全，項(xiàng)目合法合規(guī)，項(xiàng)目企業(yè)自有資金比例不低于項(xiàng)目總投資的30%。

到12日，招商蛇口也在北京金融資產(chǎn)交易所公告稱，將在銀行間市場發(fā)行30億元中期票據(jù)，其中3年期和5年期發(fā)行規(guī)模均為15億元。招商蛇口同樣表示，本期中期票據(jù)募集所得資金將用于償還銀行貸款。

除了保利發(fā)展、招商蛇口，中新經(jīng)緯注意到，在12日，廈門市屬國企建發(fā)集團(tuán)也公告稱，擬發(fā)行2021 年度第五期中期票據(jù)。本期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為5億元，發(fā)行金額上限為15億元。

招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)指出，中票的期限相對(duì)較長，一般在三年以上，有助于房企獲取中長期的穩(wěn)定資金，同時(shí)發(fā)行不需要抵押擔(dān)保，注冊(cè)后就可以發(fā)行，且融資成本相對(duì)較低。因此，中票是一個(gè)不錯(cuò)的債務(wù)融資工具。

“這幾家房企發(fā)行中票，信號(hào)意義比較強(qiáng)?！倍ｍ抵赋?，去年以來，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的紅線很多，融資形勢很緊張，前段時(shí)間，金融管理部門多次表態(tài)之后，房企的融資形勢有所改善，近期多家房企中票發(fā)行也表明房地產(chǎn)企業(yè)的融資在邊際上有所改善。

涉房信貸邊際改善

今年以來，受“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度的約束，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場及企業(yè)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，這令居民按揭貸款審核周期拉長、房企信貸資金受限。前不久，監(jiān)管部門屢屢對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)問題發(fā)聲，對(duì)部分房地產(chǎn)政策在執(zhí)行層面存在的問題進(jìn)行糾偏。而從目前看，銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的通道有被打開的跡象。

整體上看，根據(jù)央行10日公布的數(shù)據(jù)，10月份，新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元。分部門看，住戶貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元，中長期貸款增加4221億元；企(事)業(yè)單位貸款增加3101億元，其中，短期貸款減少288億元，中長期貸款增加2190億元，票據(jù)融資增加1160億元。

“10月住戶部門新增中長期貸款4221億元，同比增長了4%。放長數(shù)據(jù)周期看，近10年以來，今年10月的規(guī)模僅低于2016年10月，高過其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環(huán)境在改善?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂對(duì)中新經(jīng)緯稱。

貝殼研究院監(jiān)測重點(diǎn)城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這也是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。

從房企融資端看，市場近期傳出部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行微調(diào)的消息。

12日，有網(wǎng)友在投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上對(duì)招商銀行提問，“近期網(wǎng)上傳言招行將全面退出對(duì)公房地產(chǎn)貸款，請(qǐng)問是否屬實(shí)？”

對(duì)此，招商銀行回應(yīng)稱，這些傳言均不屬實(shí)，請(qǐng)勿聽信和傳播謠言。招行將根據(jù)“房住不炒”的總體定位，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，繼續(xù)支持正常合理的房地產(chǎn)融資需求，積極配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。同時(shí)將繼續(xù)采取有效措施，努力保持房地產(chǎn)貸款質(zhì)量穩(wěn)定。

光大證券(行情601788,診股)金融業(yè)首席分析師王一峰在研報(bào)中分析稱，近期房企連續(xù)違約也需要面對(duì)融資形勢“冷熱不均”的事實(shí)：一方面，房地產(chǎn)貸款多增部分主要為按揭貸款，開發(fā)貸款多增共識(shí)性不高，房企后端融資放松確定性比前端更強(qiáng)。另一方面，從10月份涉房類貸款投放進(jìn)度看，監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)融資“松綁”的政策傳導(dǎo)，從全國層面到地方分支機(jī)構(gòu)存在一定時(shí)滯，國股大行是按揭投放的主力軍，地方法人機(jī)構(gòu)略有增長，但總體偏審慎。

王一峰亦指出，銀行目前風(fēng)險(xiǎn)偏好尚未完全恢復(fù)，對(duì)開發(fā)貸的投放相對(duì)審慎。開發(fā)貸、債券發(fā)行是維持企業(yè)連續(xù)運(yùn)行的中間環(huán)節(jié)，持續(xù)萎縮態(tài)勢將得到緩解，但由于土地前融端放松概率低，高杠桿房企可能較難感受到現(xiàn)金流壓力明顯緩解，由此帶動(dòng)土地市場持續(xù)低溫運(yùn)行。

誰能率先受益？

截至發(fā)稿，此次在中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行票據(jù)的三家企業(yè)，均為國有房企。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析稱，保利發(fā)展等這類國企先行發(fā)債，是因?yàn)檠肫?、?guī)模較大國有房企的信用等級(jí)較高，更加容易獲得融資。而在未來，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)，地方國企和區(qū)域龍頭也有可能會(huì)加快融資腳步。

受到多重利好消息的影響，地產(chǎn)股、債也在11日出現(xiàn)集體上漲，但到了12日，地產(chǎn)股走勢就有所偏弱。董希淼分析稱，在未來，不論是房企融資還是個(gè)人住房信貸，都會(huì)有邊際上的改善，但房地產(chǎn)市場調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策不會(huì)有根本性改變，房地產(chǎn)貸款集中度管理等也不會(huì)取消。

貝殼研究院亦判斷，房地產(chǎn)融資大面積放松的可能性不大，依然會(huì)在貸款集中度管理和“三道紅線”的政策框架下執(zhí)行，但過度收緊的金融環(huán)境預(yù)計(jì)將有所改善。同時(shí)也需要看到，穩(wěn)健型房企在此過程中受益可能更多，那些已經(jīng)暴露出風(fēng)險(xiǎn)的房企需要通過改善經(jīng)營、加速銷售回款等方式改善自身狀況，從而獲得更多信心和支持。

標(biāo)普信用評(píng)級(jí)11月11日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2022年信用展望報(bào)告認(rèn)為，2022年行業(yè)調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向的可能性非常低。但在部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策將有小幅邊際放松，包括對(duì)開發(fā)貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預(yù)售資金監(jiān)管逐步理性等。(中新經(jīng)緯APP)

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關(guān)鍵詞： 保利、招商相繼發(fā)債 有銀行辟謠沒有退出對(duì)公房地產(chǎn)貸款