編者按：2021年地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，市場信心蕩到谷底。三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、兩集中、美元債灰犀牛等多重因素疊加下，有人危機(jī)重重，有人卻逆勢上行。搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃《激蕩2021》，以三大維度九大指標(biāo)，剖析“激蕩”房企，尋找在逆境中前行的房企，傳遞行業(yè)正能量。

2021年的房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏。尤其是在三道紅線、調(diào)控補(bǔ)丁、市場下滑、美元債灰犀牛等多重因素影響下，不少房企資金鏈緊繃，甚至不乏頭部房企深陷暴雷泥潭。

不過，“暴雷”并非行業(yè)的全部。有人危機(jī)重重，有人則在逆勢上行，比如持續(xù)維持穩(wěn)健增長態(tài)勢的中國金茂。

11月5日，中國金茂披露，今年前10個(gè)月，公司及其附屬公司的簽約金額累計(jì)已達(dá)1959億元，簽約銷售建筑面積也達(dá)到了1093.06萬平方米，同比分別增長8.64%和16.22%。這一成績在焦點(diǎn)研究院百強(qiáng)房企銷售榜中排名第15位。

10月份，全國房地產(chǎn)市場降溫明顯，焦點(diǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測的29個(gè)城市商品住宅成交面積同比驟降22%。但是，即便在這樣的環(huán)境下，中國金茂的簽約銷售金額依然同比增長8.65%至201億元，簽約銷售面積也同比增長12.91%，達(dá)到了98.13萬平方米。

與行業(yè)其他房企對比，才可窺見中國金茂的優(yōu)秀。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年10月，百強(qiáng)房企中有逾8成企業(yè)單月銷售業(yè)績同比下降，其中44家房企同比降幅大于30%，37家房企該月業(yè)績出現(xiàn)同環(huán)比雙降。包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。

中國金茂激蕩指數(shù)

能夠在弱環(huán)境下保持銷售穩(wěn)增，與中國金茂過往嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管控不無關(guān)系。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉，2018年至2020年，中國金茂剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債分別為65.1%、67.2%、66.7%，持續(xù)保持在70%的紅線指標(biāo)之下；凈負(fù)債率為71%、69.4%、40.7%，同樣皆在100%的紅線指標(biāo)之下；現(xiàn)金短債比為1.0、0.6、1.6，連續(xù)兩年維持在“1”以上，是典型的財(cái)務(wù)自律型房企。

今年上半年，中國金茂的凈負(fù)債率為43.1%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.9%，“三道紅線”全部維持“綠檔”狀態(tài)，在融資端不受限制。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，也使得該公司在資本市場頗受看好，不僅獲得了多家信用評級機(jī)構(gòu)的“穩(wěn)定”展望，融資成本也進(jìn)一步降至4.01%，外幣債務(wù)融資成本更是低至2.33%，皆在行業(yè)較低水平。

手握充?，F(xiàn)金，中國金茂同時(shí)不忘強(qiáng)調(diào)對回款目標(biāo)的考核。今年年中，該公司的回款率為94%，維持行業(yè)中上水準(zhǔn)。而這也是中國金茂自2019年至今，連續(xù)第三年將回款率維持在90%以上。

銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營能力的重要指標(biāo)。銷售回款率越高，意味著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度越快，財(cái)務(wù)資金管控能力也就越強(qiáng)?？焖賹?shí)現(xiàn)銷售回款不僅能保障企業(yè)現(xiàn)金流的充足，還能進(jìn)一步提升企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)為企業(yè)在逆周期下獲取更多的投資機(jī)會(huì)奠定基礎(chǔ)。

在成本管控方面，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2018年至2020年，中國金茂的三費(fèi)費(fèi)用率為22.8%、26.1%及21.7%，呈現(xiàn)波動(dòng)下降狀態(tài)。2021上半年，金茂的該項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步降至20.7%，相比2020年年末降低1個(gè)百分點(diǎn)，同比2020年年中降低31.6個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，金茂的管理費(fèi)用率相比去年同期優(yōu)化了6.1個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)用率優(yōu)化了2.7個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用率優(yōu)化了22.8個(gè)百分點(diǎn)。由此可知，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)下，中國金茂的成本管控能力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。

造城的功底

財(cái)報(bào)顯示，上半年，中國金茂財(cái)務(wù)費(fèi)用率的改善主要得益于公司營業(yè)收入的大幅增長。期內(nèi)，金茂的營業(yè)收入同比增長135.2%至284.6億元。其中，客戶合約收入277.0億元，同比增長142.9%；租金收入7.6億元，同比增長9.1%。兩大主要收入來源皆呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

營收高增之外，金茂的簽約金額也實(shí)現(xiàn)了同比超兩成的增長。這離不開公司既往深耕的高能級城市的銷售貢獻(xiàn)，也離不開城市運(yùn)營項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。當(dāng)期，金茂來自城市運(yùn)營項(xiàng)目的銷售占比達(dá)24%，相較2020年末再升3個(gè)百分點(diǎn)。

城市運(yùn)營，是中國金茂早在2015年即確立的公司“第二增長曲線”。此后，中國金茂不斷對城市運(yùn)營戰(zhàn)略進(jìn)行迭代升級，逐漸形成了一套清晰的城市運(yùn)營戰(zhàn)略執(zhí)行體系，也在業(yè)內(nèi)構(gòu)建起了自己獨(dú)樹一幟的競爭力。

與行業(yè)其他房企相比，金茂的城市運(yùn)營模式頗為不同。它不是單純的拿地開發(fā)，而是打造一座有活力、健康運(yùn)作的新城。秉承“城-人-產(chǎn)”的獨(dú)特城市運(yùn)營邏輯，金茂希望在實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，推動(dòng)城市功能升級與產(chǎn)業(yè)升級，助力政府打造城市新核心。而這種城市運(yùn)營方式，相比一般的住宅開發(fā)，更考驗(yàn)開發(fā)商“造城”的功底。

依托母公司中國中化的資金支持以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同，加上前期高品質(zhì)項(xiàng)目匠造實(shí)踐所累積的成熟經(jīng)驗(yàn)，中國金茂有向城市運(yùn)營發(fā)力的先天優(yōu)勢。而隨著該戰(zhàn)略的落地、開花、結(jié)果，中國金茂也從中收獲了不小的反哺效果。

近幾年，金茂陸續(xù)形成了以上海北外灘為代表的城市核心綜合體、以長沙梅溪湖國際新城為代表的城市新城和以麗江金茂谷鎮(zhèn)為代表的特色小鎮(zhèn)三大運(yùn)營模板，目前已在全國累計(jì)布局了32個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目。

今年上半年，金茂新增3個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，還成功收購了中國宏泰部分股權(quán)，城市運(yùn)營版圖進(jìn)一步拓展。按照計(jì)劃，到2022年，金茂將有60%的新增土儲(chǔ)來自城市運(yùn)營項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。

有機(jī)構(gòu)曾這樣評價(jià)中國金茂的城市運(yùn)營模式。它認(rèn)為，該模式帶給金茂的最大核心競爭優(yōu)勢，即是可以為公司帶來大體量且低成本的土地儲(chǔ)備。這些優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)既能讓金茂較其他房企更具穿越行業(yè)周期的能力，也在很大程度上提高金茂對自身未來發(fā)展的主動(dòng)性。

此外，金茂還能依靠城市運(yùn)營的一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)、全流程參與等特點(diǎn)，最大限度的收獲區(qū)域發(fā)展過程中的增值收益。也就是說，隨著金茂城市運(yùn)營項(xiàng)目相繼進(jìn)入成熟期，金茂由此獲得的將是持續(xù)而穩(wěn)定的業(yè)績回報(bào)。

以IP撬動(dòng)高溢價(jià)

不同于薄利多銷路線的房企，金茂在布局上一直以核心一線和省會(huì)二線城市為主，堅(jiān)持在高能級城市，做高端精品產(chǎn)品。這些高端產(chǎn)品IP形成的高溢價(jià)空間也為金茂帶來了較大的業(yè)績回報(bào)?！敖鹈奔礊槠渲械牡湫?。

今年上半年，金茂府系列產(chǎn)品在全國多城熱銷。其中，北京頤和金茂府的簽約金額實(shí)現(xiàn)35.5億元，東叁金茂府實(shí)現(xiàn)38.7 億元，深圳龍華金茂府實(shí)現(xiàn)35.2億元，義烏福田金茂府的簽約金額更是達(dá)到44.0億元。

根據(jù)購房者居住需求的變化，金茂同時(shí)對旗下產(chǎn)品進(jìn)行了相應(yīng)的優(yōu)化升級。2021年，金茂升級后的“府”、“悅”、“墅”三大產(chǎn)品線，以及試點(diǎn)中的“國際社區(qū)”產(chǎn)品線，皆在市場贏得了不少認(rèn)同。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品之外，金茂物業(yè)也在積極圍繞“空間-人-物”三大維度，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)場景，同時(shí)圍繞“智慧社區(qū)、智慧生活、智慧運(yùn)營”，不斷提升物業(yè)服務(wù)中的科技應(yīng)用能力，為業(yè)主的美好生活賦能。

住宅回歸居住屬性之后，產(chǎn)品力成為開發(fā)商應(yīng)對行業(yè)周期過程中非常重要的一項(xiàng)基本功，且非一朝一夕之功。耐得住寂寞，才守得住繁華。過往多年，金茂素來注重產(chǎn)品力及品牌影響力的塑造，而今也將在弱環(huán)境下享受品質(zhì)物業(yè)所帶來的利好。

關(guān)鍵詞： 中國金茂:造城且造IP | 激蕩2021⑥