作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

三年前，萬(wàn)科喊出“活下去”時(shí)，被嘲笑販賣焦慮；三年后，一語(yǔ)成讖，“活下去”成為地產(chǎn)行業(yè)特別真實(shí)的存在。

10月22日，在萬(wàn)科舉行的年度媒體交流會(huì)上，郁亮對(duì)行業(yè)有了新的理解：“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)”。

郁亮表示，“日本房地產(chǎn)行業(yè)在上世紀(jì)90年代后出現(xiàn)了很大衰退，但是在這個(gè)過(guò)程中，也有做得好的企業(yè)例如大和房建。它原以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主，在縮表的時(shí)候行動(dòng)比較堅(jiān)決，現(xiàn)在是日本的租賃公寓業(yè)務(wù)第一、物流業(yè)務(wù)第一?！?/p>

“大和房建在大縮表時(shí)代仍能轉(zhuǎn)型成功給了我們很大信心”，郁亮直言，在黃金時(shí)代，萬(wàn)科找到了“帕爾迪”（美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商），越上了千億?，F(xiàn)在我們找到了“大和房建”。

顯然，萬(wàn)科是將大和房建作為新的對(duì)標(biāo)對(duì)象。

那么，郁亮口中的大和房建到底是誰(shuí)？

樓市泡沫破滅后活下來(lái)的房企

在講大和房建之前，必須要說(shuō)一下它的創(chuàng)始人石橋信夫。

石橋信夫曾在二戰(zhàn)期間的中國(guó)東北的偽滿林署工作，日本投降后，被蘇聯(lián)關(guān)在西伯利亞戰(zhàn)俘營(yíng)里2年，出獄后回到日本，還在一家木材公司當(dāng)過(guò)所長(zhǎng)。他發(fā)現(xiàn)，日本經(jīng)常發(fā)生地震、暴風(fēng)等自然災(zāi)害，但每次災(zāi)害過(guò)后竹子沒(méi)被折斷。受此啟發(fā)，石橋信夫開發(fā)出可以拆除、還可以防震抗震的鋼管結(jié)構(gòu)房屋。

1956年，大和房建建造了第一棟鋼管結(jié)構(gòu)建筑。 1959年，創(chuàng)造了3小時(shí)建好一棟移動(dòng)式房屋記錄，成為暢銷商品，資產(chǎn)迅速增長(zhǎng)。

之后，大和以輕型鋼結(jié)構(gòu)建筑為核心，不斷創(chuàng)新，適應(yīng)市場(chǎng)。60年代，日本全國(guó)結(jié)婚熱潮契機(jī)下，大和推出適用于新婚家庭的“超小型房屋”，掀起了住宅工業(yè)化時(shí)代的序幕。

90年代，日本住宅的已從以數(shù)量為主轉(zhuǎn)為以質(zhì)量為主, 更加多層次、多元化。大和根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，提供個(gè)性化的住房, 僅獨(dú)立式住宅有268種設(shè)計(jì)方案。大和還建立了自己的實(shí)驗(yàn)室和研究所，促進(jìn)產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在日本市場(chǎng)占有一席之地。

然而，就在大和房建在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)埋頭專研之時(shí)，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)拐點(diǎn)。

20世紀(jì)80年代，在消費(fèi)革命的浪潮之下，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全民的狂歡之中走向前所未有的大繁榮，地價(jià)、房?jī)r(jià)一路飆升，房地產(chǎn)企業(yè)也主要依賴土地投機(jī)進(jìn)行獲利。

為了刺破房地產(chǎn)泡沫，日本央行從1989 年開始連續(xù)5 次加息，并限制對(duì)房地產(chǎn)貸款和打擊土地投機(jī)。屋漏偏逢連夜雨，受全球石油危機(jī)影響，日本經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

1991年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，房?jī)r(jià)暴跌，土地價(jià)格低迷、市場(chǎng)需求回落，房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅下滑。更糟糕的是，彼時(shí)的日本已經(jīng)進(jìn)入城市化進(jìn)程接近尾聲、人口老齡化，缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面支持。

隨后，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入失落的20年。這期間日本只有兩種房企，一種是已經(jīng)破產(chǎn)的，還有一種是正在破產(chǎn)的。僅 1995 年當(dāng)年，日本每月破產(chǎn)的房企便有 56 家，行業(yè)慘遭洗牌。

面對(duì)日本萎縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了活下去，大和房建堅(jiān)決而快速的進(jìn)行縮表:

一、快速計(jì)提減值，輕裝上陣。

二、重組合并集團(tuán)資源，消減子公司有息債務(wù)，增加現(xiàn)金流。

三、關(guān)閉多個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，將部分員工從行政部分轉(zhuǎn)移到銷售部門，從而消減銷售和管理成本。

縮表之外，大和房建進(jìn)行商業(yè)模式的改革轉(zhuǎn)型，從資金密集模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，成立了生活服務(wù)公司、能源公司、房屋租賃公司、物流公司。

為了增加多元產(chǎn)業(yè)的附加值，大和不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。比如在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時(shí)，不僅建成物流設(shè)施，而且打造營(yíng)業(yè)廳、配送中心和物流節(jié)點(diǎn)；發(fā)展租賃業(yè)務(wù)時(shí)，除了優(yōu)質(zhì)出租房屋外，還會(huì)提供符合時(shí)代需求的高附加值租賃住房，例如老年友好型住房、與商店相結(jié)合的租賃住房、企業(yè)宿舍和公司住房。

大和還會(huì)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)采取不同的經(jīng)營(yíng)策略，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，為多元化轉(zhuǎn)型保駕護(hù)航。

“熱湯經(jīng)營(yíng)”及多元化轉(zhuǎn)型

除了上述轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科內(nèi)部分享時(shí)，提到大和房建的“熱湯經(jīng)營(yíng)”，即提出極高目標(biāo)、積極行動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式，比如對(duì)好產(chǎn)品與好服務(wù)的堅(jiān)持，以入住者視角升級(jí)產(chǎn)品，提供“無(wú)盡伙伴關(guān)系”服務(wù)；還有設(shè)立極高的目標(biāo)，三年內(nèi)訂單增加30%、成本削減30%、工期縮短30%。

經(jīng)歷近20年的積極轉(zhuǎn)型后，大和房建涉及房屋建設(shè)、商業(yè)樓宇建設(shè)、房屋租賃、物流配送、食品工廠、醫(yī)療和護(hù)理設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)、環(huán)境與能源業(yè)務(wù)，甚至是護(hù)理機(jī)器人的銷售。其中，租賃業(yè)務(wù)、物流業(yè)務(wù)在日本常年穩(wěn)居第一。

到了2020年，大和房建業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中，即售業(yè)務(wù)+公寓業(yè)務(wù)占業(yè)務(wù)收入構(gòu)成21%，租賃業(yè)務(wù)占24%，商業(yè)設(shè)施占20%，物流＋商業(yè)＋企業(yè)設(shè)施總和占24%，其中開發(fā)即售業(yè)務(wù)+公寓業(yè)務(wù)20年降低20個(gè)點(diǎn)。

值得一提的是，多元化轉(zhuǎn)型并沒(méi)有影響大和房建的收入。資料顯示，近50年，大和房建新開工量持續(xù)降低，但是近20年，收入?yún)s增長(zhǎng)4倍。

2011年，大和房建入選財(cái)富世界500強(qiáng)，位列495名，此后連續(xù)10年入選，排名不斷上升，于2021年排名升至第306名。

對(duì)于萬(wàn)科有何借鑒意義？郁亮表示，大和房建和萬(wàn)科的業(yè)務(wù)有相似之處，大和的案例給了我們一些信心。今天中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)比日本更多，大和只不過(guò)是告訴我們，一個(gè)企業(yè)在房地產(chǎn)大衰退、大縮表的過(guò)程中仍然有可以取得成功的例子。

萬(wàn)科媒體交流會(huì)不久，萬(wàn)科宣布分拆萬(wàn)物云赴港上市，稱目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，上市時(shí)機(jī)成熟。

有網(wǎng)友測(cè)算，對(duì)標(biāo)大和的萬(wàn)科如果轉(zhuǎn)型成功，毛利率約20%，凈利潤(rùn)率7-8%，ROE13%，分紅率30%。

2020年財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科的毛利率為29.3%；凈利潤(rùn)率14.5%；ROE20.13%；分紅率34.98%。

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