華僑城連續(xù)兩日掛牌轉(zhuǎn)讓子公司股權的動作，承接了“雙十一”的售貨熱情。

11月12日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所披露，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權，轉(zhuǎn)讓價格為15.39億元。

前一日（11月11日），據(jù)北京產(chǎn)權交易中心披露，華僑城旗下上海天祥華僑城投資有限公司擬以底價4.86億元轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權。

就標的企業(yè)來看，二者成立時間并不算長。其中，廣州華僑城置業(yè)成立于2019年8月，上海鵬鯤置業(yè)成立于2020年9月。從披露的2020年財務數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，兩公司的營業(yè)利潤總額與凈利潤皆顯示為負數(shù)狀態(tài)。

事實上，這并非是華僑城近期首次轉(zhuǎn)讓。僅9月至今，華僑城已涉及近10項股權轉(zhuǎn)讓項目，涉及金額逾30億元。而在2020年，華僑城完成了包括重慶悅嵐等11個股權轉(zhuǎn)讓項目，合計交易對價68.9億元。

買賣之間

在11月11日至12日連續(xù)兩天，華僑城分別轉(zhuǎn)讓旗下廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司、上海鵬鯤置業(yè)有限公司的42.4%、50%股權，合計掛牌底價為20.25億元。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，廣州華僑城成立于2019年8月15日，注冊資本為10億元，法定代表人為笪云平。經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；汽車產(chǎn)業(yè)園的招商、開發(fā)、建設等。該公司由深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司持股100%，無對外投資。

根據(jù)廣州華僑城官方公眾號披露，2019年2月華僑城拿下白水寨白水仙瀑景區(qū)項目首進廣州，獲得其20年經(jīng)營權，投資總額10億元。同年6月、7月、9月連續(xù)三個月摘得廣州增城區(qū)派潭鎮(zhèn)背陰村、石灘鎮(zhèn)鄭田村、荔城街羅崗村三宗地塊，總成交價為52.37億元。

此后，廣州華僑城幾乎再未對外界披露新增土地信息。

據(jù)了解，廣州華僑城目前主要開發(fā)項目為位于廣州增城荔城的“華僑城·云尚”，已于2021年9月23日開盤，均價約為21000元/平方米，尚未售罄。

根據(jù)北京中天和資產(chǎn)評估有限公司作出的資產(chǎn)評估，評估價值為10.04億元，相比企業(yè)凈資產(chǎn)賬面價值9.93億元略高，即轉(zhuǎn)讓標的（42.4%股權）對應評估值為4.26億元。

此外，根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓方成功受讓后，標的企業(yè)將對一期住宅、二期住宅單獨開立銷售監(jiān)管賬戶，并對一期住宅、二期住宅成本及資金支出進行獨立核算。轉(zhuǎn)讓方負責項目公司操盤，受讓方不參與標的企業(yè)日常管理。另外，該項目交易價款支付方式為一次性付款。

不難看出，華僑城對該項目的價值仍有較高期待。

對此，有業(yè)內(nèi)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，廣州華僑城所持項目經(jīng)歷拿地、開發(fā)等前期階段，即將步入收獲期，因此還是會吸引不少買家，但要看市場對該項目的認可情況。

與標的企業(yè)廣州華僑城不同的是，另一被華僑城在同一時間掛牌轉(zhuǎn)讓的上海鵬鯤置業(yè)有限公司，仍在前期階段。

據(jù)北京產(chǎn)權交易所11月11日披露，華僑城擬掛牌轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權，轉(zhuǎn)讓底價4.86億元。

上海鯤鵬成立于2020年9月，注冊資本為3.6億元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%。

該公司資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)浦江123-3地塊，該地塊用地面積57310平方米，總建筑面積136160平方米，地上建筑面積84800平方米，地下建筑面積51360平方米，建筑容積率1.48，用途為商業(yè)用地。

據(jù)悉，該地塊土地證正在辦理中，目前還有一條市政道路未完成拆遷，地塊上還有三棵古樹需做保護。

財務數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，上海鵬鯤置業(yè)無營業(yè)收入，資產(chǎn)總計約3.60億元，負債總計負51.85萬元，所有者權益約3.60億元。

另據(jù)此前媒體報道，2005年，華僑城和上海天祥投資出資50億元，共同開發(fā)浦江鎮(zhèn)130萬平方米地塊，目前項目稱為“浦江華僑城”，仍有尾盤在售。

置換背后

這并非是華僑城頭一次密集轉(zhuǎn)讓動作。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自9月至今，華僑城已掛牌至少9項股權及債券轉(zhuǎn)讓項目，已公布金額超30億元。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

另有媒體統(tǒng)計，此前三年間，華僑城至少出售或轉(zhuǎn)讓30多家子公司及債權。其中，在2020年，華僑城通過公開市場完成了重慶悅嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權、襄陽文城實業(yè)發(fā)展有限公司80%股權等11個項目的轉(zhuǎn)讓工作，合計交易對價68.9億元。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，華僑城轉(zhuǎn)讓項目公司的背后，是為了“以舊換新”，出讓部分不太賺錢的資產(chǎn)，從而騰出資金買進其他優(yōu)質(zhì)項目。

財報顯示，華僑城今年前三季度主營收入494.45億元，同比上升47.97%；歸母凈利潤34.19億元，同比下降34.85%；扣非凈利潤28.56億元，同比下降42.9%。

對此，華泰證券報告分析稱，華僑城前三季度增收不增利主要源于兩個方面，一是受行業(yè)利潤率下行以及結算結構影響，報告期綜合毛利率同比下降27.2個百分點至30.0%，較中期進一步下降3.3個百分點。二是合作項目結算放量，少數(shù)股東損益由去年同期的1.9億大幅提升至20.5億，占凈利潤的比重同比增加34個百分點至37.5%。

在今年土拍市場，華僑城明顯發(fā)力。例如在6月的蘇州首批集中供地中，華僑城連摘3宗地塊，總金額約85億元。上述報告期內(nèi)，華僑城新增土地儲備項目18幅，總面積222.13萬平方米，權益總對價157.4億元。

分析人士指出，華僑城由于此前疫情影響，文旅板塊受挫，進而轉(zhuǎn)向住宅市場。但文旅購地與公開招拍掛市場資金運作方式不同，華僑城近年項目并購、土地投資規(guī)模較大，肯定會對資金產(chǎn)生一定壓力。通過對于流動性不好的資產(chǎn)調(diào)整，能夠回籠資金。

三季度末，華僑城三條紅線延續(xù)“綠檔”表現(xiàn)，但資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出上升態(tài)勢。其中，公司凈負債率、扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債方面，分別較2020年末增加1.8、減少1.1、增加40.7個百分點至75.2%、68.9%、264.2%。

另據(jù)披露，華僑城平均融資成本4.38%，總有息負債1380.7億元，短期借款占比為12.13%。

關于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，華僑城方面曾向外界回應，資產(chǎn)置出是根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務發(fā)展需要作出的調(diào)整。這種做法有利于華僑城進一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優(yōu)化配置，為消費者開發(fā)建設更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。

11月12日晚，華僑城公布2021年10月主要業(yè)務經(jīng)營情況，10月實現(xiàn)合同銷售金額45.06億元，期內(nèi)無新增土地。于2021年1-10月份，華僑城累計實現(xiàn)合同銷售金額708.6億元，較2020年同期增長3%。

同時披露，于2021年國慶節(jié)假期，華僑城景區(qū)、酒店及開放式旅游區(qū)合計接待399.7萬人次，恢復至2019年同期的135%。

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