觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 中國(guó)奧園集團(tuán)的資產(chǎn)處置進(jìn)程有了最新發(fā)展。這次，奧園處理了一個(gè)位于香港的城市更新項(xiàng)目。

根據(jù)11月14日公告，奧園集團(tuán)旗下奧園地產(chǎn)(香港)有限公司于兩日前，與買方新永投資發(fā)展有限公司訂立交易協(xié)議。據(jù)此，后者向前者收購(gòu)位于香港西半山羅便臣道的一攬子物業(yè)。

包括羅便臣道63號(hào)的1樓、2樓、3樓、4樓及6樓A室；羅便臣道65號(hào)1樓至8樓C室及天臺(tái)；羅便臣道65A號(hào)1樓至8樓D室及天臺(tái)；羅便臣道67號(hào)1樓至4樓及6樓至8樓B室以及羅便臣道63、65、65A及67 號(hào)地下1-15號(hào)、18、19、22及25-32號(hào)車位。

這些物業(yè)分為三個(gè)不同的資產(chǎn)包持有，并最終追溯到三間從事投資控股的英屬維爾京群島BVI公司：雙福投資有限公司、名萬(wàn)投資有限公司、?？低顿Y有限公司。而BVI公司由于靈活、私密的特性，通常有利于項(xiàng)目重組和調(diào)整，在出售資產(chǎn)進(jìn)行交割時(shí)也更便利。

新永投資向奧園集團(tuán)支付9億港元從而控制了上述標(biāo)的。 公告顯示，新永投資由一位名為伍登輝的私人投資者擁有。我們目前并不清楚其具體背景，但公告披露他在私募股權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及物業(yè)管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)值得注意的是，這位伍先生與香港泰豐東方資本有限公司主席及創(chuàng)辦人伍登輝同名。該公司由一支以特許工程師和建筑師組成的團(tuán)隊(duì)管理，專注于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并設(shè)立了一只基金。

根據(jù)官網(wǎng)，伍登輝是結(jié)構(gòu)工程師出身，創(chuàng)業(yè)前曾在工程咨詢公司奧雅納Arup和五大行世邦魏理仕工作，并曾任摩根大通香港全球房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)顧問(wèn)。據(jù)稱，伍登輝目前正在中國(guó)內(nèi)地、加拿大和新西蘭等地進(jìn)行物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這次他或許將目光擺在了香港本地。

而奧園集團(tuán)此次出售的并非一些分散的住宅或商鋪、車位投資。它們同屬于香港富人區(qū)西半山羅便臣道63-67號(hào)的一個(gè)老牌豪宅樓盤燕貽大廈。資料顯示，燕貽大廈1967年10月入伙，樓高8層，每層設(shè)有4個(gè)單位，合共擁有32個(gè)單位。

以此樓盤為起點(diǎn)，奧園集團(tuán)在2018年啟動(dòng)其進(jìn)軍香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步。

當(dāng)年3月，奧園集團(tuán)通過(guò)在香港設(shè)立的關(guān)聯(lián)企業(yè)益明國(guó)際有限公司，買入燕貽大廈63號(hào)1樓A室、65號(hào)7樓C室、67號(hào)4樓B室三個(gè)單位。成交價(jià)合計(jì)8001萬(wàn)港元，以總實(shí)用面積合計(jì)3143平方呎計(jì)算，交易呎價(jià)為25456.57港元/平方呎，屬于合理范圍。

奧園后續(xù)陸續(xù)進(jìn)行了幾次增持，總共花費(fèi)資金約超10.77億港元。按管理層的說(shuō)法：“我們用不到一年的時(shí)間（截至2019年3月份），現(xiàn)在已經(jīng)獲得超過(guò)85%的業(yè)權(quán)。”以最新披露數(shù)據(jù)顯示，則為86.41%。

奧園的計(jì)劃是將項(xiàng)目作重建發(fā)展。燕貽大廈面積約1.09萬(wàn)平方呎，以最高地積比率約5倍計(jì)算，最多可重建樓面約5.45萬(wàn)平方呎。

以舊樓活化切入香港房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)方便的方法，至于是否快捷則要看運(yùn)氣。當(dāng)時(shí)奧園以?shī)W園國(guó)際投資集團(tuán)為班子，在香港和澳門尋找機(jī)會(huì)，除西半山項(xiàng)目外，還相中了一棟位于葵涌的工廈。

奧園在2018年6月以總代價(jià)9 .5億港元，收購(gòu)新界城區(qū)葵涌市地段第46號(hào)一棟12層高的工廈，大廈在1973年落成，總建筑面積約為11.72萬(wàn)平方呎，整體業(yè)權(quán)相對(duì)簡(jiǎn)單。因此在購(gòu)入半年后，項(xiàng)目就被改造為AOffice 46 (奧創(chuàng)中心)，作為銷售型的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)外散售。

但對(duì)住宅項(xiàng)目而言。由于物權(quán)分散，最終進(jìn)展要看與每一位業(yè)主的談判進(jìn)度。為加快舊區(qū)重建促進(jìn)私樓供應(yīng)，香港過(guò)去曾兩次放寬舊樓強(qiáng)拍門檻。以最新的法例，當(dāng)開(kāi)發(fā)商持有項(xiàng)目業(yè)權(quán)達(dá)八成，就達(dá)到強(qiáng)拍門檻。但未知為何奧園對(duì)此項(xiàng)目的進(jìn)展如此緩慢。

只是此時(shí)此刻對(duì)奧園集團(tuán)而言，該項(xiàng)目無(wú)疑屬于低效資產(chǎn)。此次出售，就算虧損但有利于及時(shí)盤活資產(chǎn)，補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)性。

奧園在公告中表示，預(yù)期出售事項(xiàng)的估計(jì)虧損約1.77億港元，惟須經(jīng)審核而定。出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)凈額擬用于償還貸款融資及用作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

現(xiàn)金流對(duì)奧園集團(tuán)來(lái)說(shuō)是重中之重。就亟待償付的境外債而言，中國(guó)奧園有兩筆合計(jì)6.88億美元的美元債將于2022年1月底到期。另有2億美元債將于2022年6月可回售。

奧園集團(tuán)目前正在進(jìn)行多方面的資產(chǎn)處置，以籌備足夠的資金維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。來(lái)自投資者消息，奧園集團(tuán)計(jì)劃總共出售總額約為8億至10億美元的資產(chǎn)，以緩解流動(dòng)性壓力。

最新市場(chǎng)資訊顯示，奧園位于廣州番禺的住宅項(xiàng)目奧園恒基·學(xué)苑壹號(hào)，目前正就出售50%股權(quán)與某國(guó)資開(kāi)發(fā)商磋商，據(jù)稱對(duì)價(jià)為10億元。同時(shí)11月9日消息，廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將廣東奧園城市更新集團(tuán)有限公司的19.62%股權(quán)，質(zhì)押予科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司。

關(guān)鍵詞： 出售香港西半山活化項(xiàng)目 奧園回籠9億港元資金