房地產(chǎn)市場過冬趨勢，已經(jīng)“肉眼可見”！

文 | 薛宇飛實(shí)習(xí)生黃官才華

15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。相比于9月份，10月新房銷售價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量大幅增加至52個，二手房價格環(huán)比下跌的有64個。從統(tǒng)計(jì)局當(dāng)日公布的另一組數(shù)據(jù)看，10月份全國商品房銷售面積約為1.27億平方米，是近6年來銷售面積最低的“銀十”，只高于2015年10月。

業(yè)內(nèi)分析，當(dāng)前價格的下跌是成交量下行的結(jié)果。二季度以來，二手房成交量保持下降，新房、土地市場相繼降溫，造成10月份交易量進(jìn)一步下滑。繼一季度市場過熱、重點(diǎn)城市房價上漲較多后，現(xiàn)在價格的回調(diào)是對前期過熱的自然消化。

新房價格出現(xiàn)普跌三亞逆勢上漲

10月份，70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比上漲2.8%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯解讀稱：“9月份新房價格環(huán)比漲幅首次下跌，10月的跌幅則進(jìn)一步擴(kuò)大?？梢哉J(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場開始‘入冬’，市場矛盾從‘過熱’開始轉(zhuǎn)為‘過冷’?！?/P>

從數(shù)量上，也能看出市場轉(zhuǎn)冷的跡象。10月，70城新建商品住宅價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量大幅增加至52個，較9月新增16個。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明市場在庫存和資金的雙重?cái)D壓下，各大城市的降價促銷動作增加。

不過，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經(jīng)緯分析，下跌城市中約80%的城市跌幅未超過0.5%，跌幅較小，房價仍然保持總體平穩(wěn)。

在新房價格逆勢上漲的13城中，三亞以0.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑其他城市，位居70城第一位。海南省會城市?？诘男路績r格漲幅持平。對于三亞的價格上漲，嚴(yán)躍進(jìn)分析，整體看，三亞過去幾年的供應(yīng)是不足的，所以即便是全域限購，潛在的購房者在符合限購條件后，還是會買房。

分城市類別看，10月份，一線城市新房價格漲幅環(huán)比持平，二線、三線城市新房價格分別環(huán)比下跌0.2%、0.3%，降幅均有擴(kuò)大。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，除了一線城市外，二線、三線城市均出現(xiàn)下跌，這說明后續(xù)需要防范這類城市出現(xiàn)新的風(fēng)險，包括房企銷售困難導(dǎo)致項(xiàng)目開工意愿不強(qiáng)等。

二手房市下行更甚一線城市齊跌

10月，70城二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比上漲2.0%。其中，北、上、廣、深集體下滑，環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降價的城市范圍亦在擴(kuò)大，10月份達(dá)到了64個城市。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房價格整體跌幅明顯，主要是兩方面原因：一是15個城市祭出二手房參考價，指導(dǎo)貸款發(fā)放，導(dǎo)致杠桿緊縮；二是銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至停貸。因此，即便是一線城市，其二手房價格也難以避免出現(xiàn)下跌態(tài)勢。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也也認(rèn)為，二手房參考價和房貸嚴(yán)控，是影響當(dāng)前二手房市場的重要因素。

70個城市中，只有4個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，分別是贛州（0.5%）、三亞（0.4%）、海口（0.3%）、大連（0.1%），三亞、?？谠俣阮I(lǐng)漲。分析稱，在新房供不應(yīng)求的情況下，市場熱度傳導(dǎo)至了三亞、海口二手房市場。

信貸政策正轉(zhuǎn)變 下行局面有望筑底？

許小樂分析，房價下跌的原因是需求端與供給端同步降杠桿。需求端，下半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求減弱。供給端，房企在較大的經(jīng)營壓力下，加大降價促銷力度和范圍。二手房業(yè)主的降價意愿增強(qiáng)，降價行為增多。

張波也分析，進(jìn)入第四季度，房企加快現(xiàn)金回流的訴求不斷增強(qiáng)，雖然整體融資出現(xiàn)有一定向好的跡象，但并不會改變行業(yè)的融資難問題。這一原因，推動房企通過降價來拉動銷量，導(dǎo)致部分城市房價出現(xiàn)持續(xù)下行。

對于后市，張波稱，為保障房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，不少城市在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支持力度，房地產(chǎn)金融側(cè)已現(xiàn)微調(diào)。預(yù)計(jì)今年最后兩個月，各地市場的變化力度也將保持差異化，預(yù)計(jì)市場成交量快速下滑的城市，房貸政策調(diào)整的節(jié)奏會進(jìn)一步加快，包括個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發(fā)放的提速將是重要趨勢。

許小樂預(yù)測，市場下行的局面有望在年底或明年年初筑底。10月以來，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足。預(yù)計(jì)到2022年，房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)得到正常滿足。

但李宇嘉則表示，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當(dāng)前繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 房價 樓市 地產(chǎn)